Reportage

Meer natuur door huizen te bouwen. In Langeraar kan het. Elders ook?

Eigenaar Jos Droogh op zijn landgoed Langeraar. Achter hem verrijzen de eerste woningen. ‘Bijna alle kavels zijn verkocht’, zegt Droogh. Beeld Harry Cock / de Volkskrant
Eigenaar Jos Droogh op zijn landgoed Langeraar. Achter hem verrijzen de eerste woningen. ‘Bijna alle kavels zijn verkocht’, zegt Droogh.Beeld Harry Cock / de Volkskrant

Natuur maken van landbouwgrond en dat betalen uit de opbrengst van woningen die je op op een klein deel van die grond bouwt. Het gebeurt al in Langeraar en volgens een goed ontvangen plan van twee ‘outsiders’ kan het overal in Nederland. Of niet? 

Denk aan een landgoed en je ziet een statige villa voor je met een oprijlaan, klaterende waterpartijen en een rustieke tuin in Engelse landschapsstijl. Dat heeft landgoed Langeraar dus allemaal niet. Water is er, daar zwemmen zelfs al zwanen in. Een oprijlaan is er ook, zij het nog een beetje hobbelig. Met de aanplant van bomen is net begonnen.

Verder doet landgoed Langeraar het meest denken aan wat het tot voor kort nog was: een boerenakker. Toch is het een heus nieuw landgoed. Het mooie daarvan is: hier wordt 19 hectare landbouwgrond omgetoverd tot natuur. Nog mooier: dat kost de gemeenschap geen cent. Want de aanleg van natuur wordt bekostigd uit de opbrengst van huizenbouw.

De prille geschiedenis van landgoed Langeraar begint bij de familie Droogh die de grond in de polder bij het gelijknamige Zuid-Hollandse dorp al generaties lang bewerkt. Maar de boerderij van zijn broer leverde steeds minder op, zegt Jos Droogh (65). ‘Toen kwam de vraag op tafel: wat gaan we met het land doen?’

Maak er een landgoed van, was zijn lumineuze idee. Daar bestaat een regeling voor. Wie een landgoed wil stichten, moet 90 procent van zijn grond inrichten als openbaar toegankelijke natuur. In ruil daarvoor mag 10 procent van het land worden gebruikt voor woningbouw. De opbrengst van de woningen compenseert de waardedaling van het land is de gedachte – natuur is veel minder waard dan landbouwgrond – en bekostigt het aanleggen van nieuwe natuur.

In een bouwkeet op het land laat Droogh de tekeningen zien van zijn landgoed in spe. Op de voormalige boerenakker zijn vier kavels ingetekend waarop groepjes van drie huizen staan. Daaromheen komt nieuwe natuur: water, rietlanden, kruidenrijk grasland, bomen.

Voor de inrichting wordt teruggegrepen op de historische verkaveling met sloten en kadewegen waarlangs knotwilgen staan. Boerenpaden moeten ervoor zorgen dat de bevolking van Langeraar straks door het gebied kan wandelen. Hij is er trots op, zegt de nieuwbakken landgoedeigenaar op een rondleiding over zijn bezit. Hij wijst op de waterkanten die geleidelijk aflopen, zodat daar begroeiing kan komen. ‘Het wordt echt natuur. We hebben aan alles gedacht.’

Natuurrijk Nederland

Nieuwe natuur maken met de opbrengst van huizenbouw: waarom zouden we dat niet in het groot doen? Dat is precies wat de initiatiefnemers van Natuurrijk Nederland dachten. Onlangs lanceerden zij een plan om de helft van de landbouwgrond in Nederland om te vormen tot natuur en dat te bekostigen door op een klein deel van de grond woningen te bouwen.

Ze zijn outsiders, benadrukt Iman Stratenus, een van de twee bedenkers. Hij is directeur bij een groot juristenkantoor, zijn partner in crime Folef van Nispen uitgever. ‘Wij zijn al vrienden sinds onze studententijd. Op zaterdagmiddag komen we vaak bij elkaar en dan bespreken we wereldproblemen.’

Tijdens zo’n sessie kreeg Stratenus wat hij noemt een ‘brainwave’. In Nederland moeten tot 2050 een miljoen huizen worden gebouwd. Dat gebeurt deels op landbouwgrond, die daardoor fors in waarde stijgt.

Grond voor woningbouw doet in Nederland 2,6 miljoen euro per hectare. Een hectare landbouwgrond kost gemiddeld 60 duizend euro. Tel daar de kosten bij op voor het bouwrijp maken van de grond en een eenvoudige rekensom leert dat op elke hectare landbouwgrond die de bestemming woningbouw krijgt 2 miljoen euro winst wordt gemaakt.

‘Dat geld vloeit nu in de zakken van grondeigenaren, gemeenten en projectontwikkelaars’, zegt Stratenus. ‘Die worden daar rijk van.’ Maar wat nou als de centrale overheid dat proces overneemt? ‘Dan gaat de winst naar de staat.’ Die kan dat geld mooi gebruiken om nieuwe natuur mee aan te leggen.

Eigenaar Jos Droogh met de eerste bewoner op het landgoed, die de vorderingen van de bouw komt bekijken. Beeld Harry Cock / de Volkskrant
Eigenaar Jos Droogh met de eerste bewoner op het landgoed, die de vorderingen van de bouw komt bekijken.Beeld Harry Cock / de Volkskrant

Stel nu eens, rekent Stratenus voor, dat het Rijk de helft van alle landbouwgrond in Nederland – 1,2 miljoen hectare – opkoopt. Dat kost, inclusief een premie om boeren over de streep te trekken, grofweg 100 miljard euro. Dat geld verdien je terug door een miniem deel van de grond – 50 duizend hectare – te bestemmen voor woningbouw. Want 50 duizend maal 2 miljoen winst per hectare maakt 100 miljard. Van de rest van de grond, ruim 1 miljoen hectare, kan dan natuur worden gemaakt. Budgetneutraal, dat wil zeggen: gratis en voor niks.

Natuurlijk zitten er allerhande praktische uitvoeringsproblemen in hun plan, erkent Stratenus. Zo moet daarvoor de grondmarkt in Nederland worden gecentraliseerd en de verdeling van land voor woningen, natuur en landbouw volledig onder nationale regie worden gebracht.

Maar als het lukt, zegt Stratenus, sla je een hele zwerm vliegen in één klap: de woningnood wordt opgelost, er komt meer natuur bij wat goed is voor het klimaat en de biodiversiteit. ‘Gigantische problemen waar we nu veel te weinig tegen doen.’

Het plan ontving veel bijval. Milieuorganisatie Urgenda omarmde het. ‘Want er zijn grote gebaren nodig, ook over grondgebruik’, zegt een woordvoerder. Volkskrant-columnist Frank Kalshoven noemde het in deze krant een ‘deugdelijk en vrolijk plan’.

‘Bijna sprookjesachtig’

Maar als iets te mooi klinkt om waar te zijn, dan is het dat meestal ook, relativeert Edwin Buitelaar, hoogleraar grond en vastgoedontwikkeling van de Universiteit van Utrecht en onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). ‘Het klinkt bijna sprookjesachtig.’

Vooropgesteld: de discussie over hoe de winst van waardestijging van grond als gevolg van overheidsplannen moet worden verdeeld is relevant en al oud, benadrukt Buitelaar. In 1977 viel het kabinet-Den Uyl over de grondpolitiek: een plan van de PvdA om landeigenaren bij onteigening door de overheid niet de marktprijs van hun grond te betalen, maar slechts de gebruikswaarde, in veel gevallen de landbouwwaarde.

‘Dat was veel minder ingrijpend, maar dat raakt aan deze discussie’, zegt Buitelaar. ‘In Amerika noemen ze dit windfall-profits: je zit als boer toevallig aan de rand van Amsterdam en jouw grond wordt tientallen keren meer waard omdat die dicht bij de stad ligt. Daar hoef je niets voor te doen, die winst komt je aanwaaien. Veel mensen vinden dat de gemeenschap daarvan ook zou moeten profiteren, want die heeft die waardestijging mogelijk gemaakt. Dat fundamentele principe snap ik heel goed.’

Maar de weg die Natuurrijk Nederland daarvoor kiest is volgens Buitelaar nogal omslachtig. Nog los van het feit dat de initiatiefnemers zich volgens hem rijk rekenen door te denken dat ze voor woningbouw aantrekkelijke grond tegen landbouwprijzen kunnen kopen. ‘Dat zal zeker niet gebeuren. Die boeren zijn ook niet gek.’

Het plan houdt niets minder in dan dat de overheid de hele grondmarkt nationaliseert en alle transacties laat lopen via een Rijksgrondbedrijf. ‘Een almachtige partij die alles regelt. Dat is een grote ingreep in het rechtssysteem die het eigendomsrecht fundamenteel aantast. Dat heb je niet zomaar gefikst.’

Er zijn volgens Buitelaar simpeler manieren te bedenken, zoals het heffen van een belasting op grond. Daarmee profiteert de hele samenleving mee van de waardestijging van grond. Sommige landen hebben zo’n belasting, Nederland niet.

De Utrechtse hoogleraar ziet voor het plan van Natuurrijk Nederland wel toepassingsmogelijkheden op kleinere schaal. In zekere zin gebeurt dat nu al. ‘Bij de ontwikkeling van een woonwijk kunnen projectontwikkelaars worden aangeslagen voor de kosten van de aanleg van bijvoorbeeld een park. Dat moet wel rechtstreeks in verband staan met de woonwijk. Die mogelijkheden zijn dus begrensd.

Voor de inrichting van het landgoed wordt teruggegrepen op de historische verkaveling met sloten en kadewegen waarlangs knotwilgen staan. Beeld Harry Cock / de Volkskrant
Voor de inrichting van het landgoed wordt teruggegrepen op de historische verkaveling met sloten en kadewegen waarlangs knotwilgen staan.Beeld Harry Cock / de Volkskrant

‘Maar ik kan mij voorstellen dat een provincie of gemeente landbouwgronden koopt aan de rand van een stad en de opbrengst uit woningbouw gebruikt voor natuurontwikkeling. Dan moet de overheid zelf als grondeigenaar optreden. Dat brengt wel financiële risico’s met zich mee en het gevaar van dubbele petten.’ Je hoeft geen onheilsprofeet te zijn om te zien hoeveel beren daar op de weg liggen, zegt Buitelaar. ‘Grondpolitiek is fascinerend, maar buitengewoon ingewikkeld.’

Hoezeer uitvoeringsproblemen kunnen staan tussen droom en daad blijkt ook uit de praktijk van nieuwe landgoederen. De regeling daarvoor bestaat al sinds de jaren negentig. Maar er wordt slechts mondjesmaat gebruik van gemaakt, weet landschapsarchitect Floris Bouwman, die met zijn bureau B4o veel van dit soort projecten begeleidt.

Dat komt door een mix van hoge grondprijzen, bureaucratie en onbekendheid. Niet elke locatie is geschikt, regels verschillen per provincie, de uitvoering is verkokerd. Veel gemeenten hebben last van koudwatervrees, merkt Bouwman. ‘Dan moet er eerst beleid worden opgesteld over nieuwe landgoederen. Voor het zover is, ben je jaren verder.’ En dan is er altijd nog wel een omwonende die bezwaar maakt.

‘Heel veel projecten komen niet van de grond. Het is een lastig traject. Je moet een lange adem hebben.’ Dat is jammer, vindt Bouwman. ‘Want het is een prachtige regeling. Je krijgt er meer natuur bij, bijzondere woningen en het landschap wordt er mooier van.’

Het zou al helpen als de regels enigszins werden versoepeld, aldus Bouwman. Nu mogen op een landgoed slechts een paar woningen ‘van allure’ worden gebouwd, huizen in het chiquere segment. ‘Maar waarom zou je niet de bouw van meer woningen toestaan, binnen hetzelfde bouwvolume? Dan kun je ook goedkopere woningen bouwen.’

Denk aan tiny houses, seniorenhofjes, zorginstellingen, buitenplaatsen: ‘Er zijn zoveel mogelijkheden te bedenken die de natuur niet aantasten. Overal in Nederland komt agrarische grond vrij. Overheden zouden dit veel meer moeten omarmen.’

Lange adem

Wat de lange adem betreft: daar kan de nieuwbakken landgoedeigenaar Jos Droogh over meepraten, hij heeft er ruim tien jaar over gedaan. ‘Toen ik eraan begon zeiden veel mensen: waar is die gek mee bezig?’ Maar gaandeweg nadert landgoed Langeraar dan toch zijn voltooiing. De eerste huizen zijn al in aanbouw. ‘Bijna alle kavels zijn verkocht’, zegt Droogh. Gouden bergen levert het hem naar eigen zeggen niet op. ‘Ik houd er wel een mooi pensioentje aan over.’

Droogh blijft zelf eigenaar van de natuurgrond en verantwoordelijk voor het beheer. Nu is hij druk bezig de laatste hand te leggen aan de inrichting. De sloten zijn gegraven, de boomgaard is geplant. Verderop komt nog een voedselbosje, wijst Droogh. ‘En in dit weitje laat ik schapen grazen.’ Volgend jaar moet het allemaal af zijn.

Voor zichzelf had Droogh ook een mooi rustig hoekje uitgezocht. ‘Maar daar heb ik een goed bod op gehad, dus misschien ga ik wel op een andere plek wonen.’ Zijn vader, zegt Droogh, was een boer in hart en nieren. ‘Hij zou zich waarschijnlijk in zijn graf omdraaien. Maar ik laat wel wat achter.’

Laat het een stap in de goede richting zijn, zegt Stratenus van Natuurrijk Nederland. Natuurlijk snapt hij ook dat hun plannen niet zomaar kunnen worden uitgevoerd. ‘Binnen het huidige systeem kan wat wij willen niet. Maar je hebt het gezien aan corona: als we ons kwaad maken, kunnen we een hoop centraal regelen. Als we dit echt willen, kan het.’

Meer over