Woningmarkt doet denken aan DDR

Kim van Keken, Ron Meerhof..

Van onze verslaggevers

Feest in Arnhem! Minister Ella Vogelaar (Wonen) reikt daar vandaag de zeven miljoenste huissleutel uit, ze zal vertellen dat het kabinet deze periode tachtigduizend, of misschien wel honderdduizend huizen per jaar laat bouwen, en ze zal het glas heffen. Op naar de acht miljoen. We zijn best goed bezig, met zijn allen.

‘Ach ja’, zegt Wim Hafkamp, wetenschappelijk directeur van onderzoeksinstituut Nicis, ‘ook in de slechtst lopende zaak vier je dat de duizendste klant binnen komt.’

Want een slecht lopende zaak is het, die woningmarkt; het tekort aan woningen loopt op, de prijzen stijgen en zijn voor starters onbetaalbaar, het hele middensegment tussen één en tweeënhalve ton ontbreekt, de kloof tussen huur- en koopsector wordt groter enzovoort. Hafkamp, slechts één stem in een koor van deskundigen: ‘Of het nou tachtig- of honderdduizend woningen per jaar zijn, het gaat waarschijnlijk niet lukken en het is hoe dan ook te weinig.’

Er is iets structureel en volledig mis en dat heeft vooral met de overheid te maken. Die besteedt dit jaar ruim tien miljard euro aan de hypotheekrenteaftrek, per 2011 is dat bij gelijkblijvende rente tegen de twaalf miljard. Rond de twee miljard euro gaat naar huurtoeslagen. De ontvangers zijn ongeveer 4,3 miljoen kiezers, van wie het merendeel de partij de rug zal toekeren die het waagt om als eerste aan hun huur- danwel koopsubsidie te morrelen.

De woningmarkt zit muurvast, heet dat dan. Maar het kabinet speelt stommetje, want vooral het CDA is bang voor de kiezers en de PvdA is weer vooral bang voor het CDA. Per regeerakkoord is afgesproken zelfs niet na te denken over de problemen op de woningmarkt.

De rij gerenommeerde instituten die roepen dat dat onverantwoord is, wordt zienderogen langer; van de OESO en het IMF tot de Raad van Economisch Adviseurs, de VROM-raad, binnenkort de deskundigencommissie van de SER en onlangs het Centraal Planbureau.

Die instantie wierp in het onlangs verschenen Housing Supply in the Netherlands impliciet een interessante vraag op: is de Nederlandse woningmarkt wel een markt? En zo ja: wat voor een? Het CPB deed namelijk een interessante bevinding: De Nederlandse woningbouwproductie heeft geen enkel verband met de huizenprijs. He-le-maal suf gereguleerd.

CPB-onderzoekers laten zich liever niet verleiden tot waardeoordelen over hun bevindingen. ‘Maar’, zegt Wouter Vermeulen, een van de opstellers, ‘kijk nou eens naar figuur 4.4 en laat die rustig op je inwerken.’ Dan begint hij te schaterlachen.

Neem nou 1978: terwijl de huizenprijs instort, schiet de huizenproductie omhoog. Je zou zweren dat de overheid de huizenbezitters daar collectief de nek probeerde om te draaien: ‘Kom op jongens, die prijs kan nog verder naar beneden.’

In 1997 gebeurde precies het omgekeerde. De huizenprijzen exploderen. Goeie markt om er weer eens wat bij te zetten, zou je zeggen. Maar nee. De huizenproductie valt ongeveer stil.

Wat is dat nou voor markt? Vermeulen: ‘Een hele bijzondere.’

Zoekend naar vergelijkingsmateriaal stuiten we op de roemruchte Trabant. In de nadagen van de DDR explodeerde de vraag naar auto’s. Maar er was alleen de ‘Plastikbombe’. De prijs daarvan bleef hetzelfde, evenals de geproduceerde aantallen. Alleen de wachttijden liepen op. U kent die moppen wel: ‘Kameraad Schulz, gelukgewenst, uw auto wordt geleverd over tien jaar, op 20 februari 1998.’ Zegt Schulz: ‘Ochtend of middag? ’s Middags komt de loodgieter.’

‘Er zijn verontrustend veel overeenkomsten tussen de nadagen van de DDR en de huidige Nederlandse woningmarkt’, beaamt Nicis-directeur Hafkamp. ‘De overeenkomst met de huursector ligt voor de hand: kunstmatig laag gehouden prijzen, stilvallende productie, enzovoort. De enige dynamiek zat ’m in de steeds langere wachtlijsten.’

‘De prijs van koophuizen werd wel opgejaagd, dat is een verschil. Maar een overeenkomst is dat kopers hun nieuwbouwhuis maar hebben te accepteren zoals het er staat. Ook al is dat met 62 gebreken’, zegt Hafkamp. ‘Verder is het een economische wet: bij een gelijkblijvend aanbod – en dat aanbod verandert nauwelijks, vergeleken bij de vraag – hebben prijsverlagende belastingen uiteindelijk alleen prijsstíjgingen tot gevolg.’

De kiezers willen hun renteaftrek en hun toeslagen niet kwijt. Maar op de langere termijn doen ze zichzelf tekort, denkt Jan Rouwendal, VU-econoom en mede-opsteller van het CPB-rapport. ‘De Duitsers hebben geen aftrek. Maar ze wonen toch echt in mooiere, grotere en betere huizen. Die twaalf miljard per jaar die wij besteden aan die hypotheekrenteaftrek, verdwijnt geheel in de stijging van de huizenprijzen. Daar heeft uiteindelijk helemaal niemand iets aan. Dat is tragisch.’

05biwoningmarkt_ph01

De Utrechtse wijk Leidsche Rijn vanuit de lucht.

Foto Raymond Rutting

BI huizenbezit 051107

Zeven miljoenste woning is toonbaar stulpje

Gezocht: een betaalbare woning in een landelijke omgeving waar een vlot jong gezinnetje mooie jaren tegemoet gaat. Met deze makelaarsopdracht zochten ambtenaren van het ministerie van VROM de afgelopen maanden naar een toonbaar stulpje waar bewindsvrouw Vogelaar (Wonen) vandaag feest kan vieren op de zeven miljoenste woning.

Ze wil met deze actie haar beleid (tachtig- tot honderdduizend woningen per jaar erbij) neerzetten en dat doet ze kennelijk niet door een sleutel te overhandigen aan studenten in een keet, of aan een familie met Tokkie-achtige trekken in een achterstandswijk. Ook een flinke villa in het Gooi past niet in dat beleid. De zeven miljoenste woning kan overal staan, maar de minister overhandigt niet zomaar een sleutel.

De keuze is daarom gevallen op een eengezinshoekwoning in de Arnhemse Vinexwijk Schuytgraaf. Een huis (betaalbaar, aldus het ministerie) voor starters die graag een beetje groen willen wonen. Tot aan 2012 zullen in deze wijk meer dan zesduizend woningen worden gebouwd door vier woningbouwcorporaties. Dat laatste is belangrijk want de keuze voor een koopwoning van een gewoon bedrijf als zes miljoenste woning stuitte in 1992 op kritiek van de woningcorporaties. Dit keer is gekozen voor de corporaties. Over het type gezin zwijgt het ministerie, dat wordt vandaag duidelijk.

Meer over