Wie zegt dat huurder eigenaar wìl worden?

Als het aan Adri Duivesteijn en Rick van der Ploeg ligt, krijgen huurders het recht om hun woning te kópen....

ANDRE THOMSEN

EIND vorige week openbaarden de Kamerleden Duivesteijn en Van der Ploeg (PvdA) een plan om het eigen woningbezit onder lagere inkomens te bevorderen. Ze vinden het onrechtvaardig dat de koopsector voor de lagere inkomens nauwelijks toegankelijk is. Ze signaleren dat de marktpositie van sociale huurwoningen door de huurstijgingen verslechtert en de marktgerichtheid van het volkshuisvestingsbeleid segregatie in de hand werkt.

Dus bepleiten de sociaal-democraten een 'derde weg': een vrijere keuze tussen huren en kopen; eigenaar-bewoners voor wie zorg voor hun woning en omgeving een kwestie van welbegrepen eigenbelang is en een directere en efficiëntere aanwending van de in de woningcorporaties opgepotte miljarden aan 'dood' kapitaal.

Tot zover bekende geluiden: de discussie kopen/huren is in de PvdA al heel oud. Dat neemt niet weg dat de discussie gebaat kan zijn bij een 'tweede ronde'. De toekomst van een gezonde sociale huursector zal immers afhangen van de wijze waarop de concurrentieslag met de koopsector zal uitpakken.

Wat nieuw is in het pleidooi van Duijvestein en Van der Ploeg, is het invoeren van een wettelijk kooprecht voor huurders van sociale huurwoningen. Daarmee willen zij de 'stroeve' aansluiting tussen huur- en koopsector te lijf gaan. Maar ook dat idee is niet nieuw. Het was onder meer een wapenfeit van het Thatcher-regime - met bepaald onwenselijke resultaten.

Volgens de twee Kamerleden moet de overheidssteun, vooral de individuele huursubsidie, van de huur- naar de koopsector voor lagere inkomens worden verschoven. Daarmee verlaten zij het uitgangspunt van de gelijke behandeling van huur- en koopsector die de discussie tot nu toe in evenwicht hield.

Mits er goede redenen voor zijn, steun ik het omschoppen van heilige huisjes van harte. Als toets der kritiek neem ik de vier criteria die gebruikelijk als hoofdpunten van het volkshuisvestingsbeleid gelden.

Allereerst de betaalbaarheid; de huren zijn in de afgelopen jaren zó sterk gestegen, dat de duurdere huursector nauwelijks meer met de goedkopere koopsector kan concurreren. Dat de aansluiting tussen beide sectoren - zoals Duijvestein en Van der Ploeg zeggen - nogal stroef is, is dan ook onzin. Wat zij stroef noemen, is het feit dat het huurders met een lager inkomen eenvoudig aan koopdracht ontbreekt voor iets anders dan een goedkopere (dus oudere) huurwoning van een minder gewilde woonvorm in een minder gewilde buurt.

Voor sociaal-democraten is dat een bekend gegeven, maar als grondslag van het huidige markgerichte volkshuisvestingsbeleid is het een bewuste keus, ook van de PvdA! Vanwege het verschil in prijsniveau tussen de sociale huursector en de vrije koopsector zullen de meeste huurders de marktprijs van hun woning niet kunnen of willen betalen, zelfs niet met de huidige lage rentestand. Het toeschuiven van voordeeltjes in de vorm van een lagere prijs of lagere lasten bevoordeelt slechts weinigen.

Overigens is de betaalbaarheid op zich niet eens de belangrijkste belemmering voor lagere inkomensgroepen. De aan het kopen van een woning verbonden risico's qua lasten (rentestijging, onderhoud en herstelkosten) en qua inkomen (scheiding, ontslag, arbeidsongeschikheid) vormen een veel groter probleem.

Uit het proefschrift Een eigen huis voor een smalle beurs? waarop Marga Elsinga onlangs cum laude promoveerde, blijkt dat het niet zonder meer duidelijk is of het voordeliger is om te huren of om te kopen. Over het algemeen bleken de lage inkomens in de huursector relatief voordeliger uit. Waarom zouden ze dan blij moeten zijn met de mogelijkheid een huis te kòpen?

Het tweede criterium: kwaliteit. Volgens Duivesteijn en Van der Ploeg zouden eigenaar-bewoners beter voor hun woning zorgen dan huurders. Dat kunnen ze echter absoluut niet waar maken. De beschikbare onderzoeksgegevens geven aan dat de gemiddelde relatieve herstelkosten van eigen woningen, uitgaande van dezelfde berekeningsgrondslagen, zelfs hoger zijn (18,5 procent) dan van huurwoningen (12,5 procent). Eigenaar-bewoners zorgen vooral goed voor afwerking en voorzieningen, maar op constructie en duurzaamheid scoren ze duidelijk minder. Overigens zijn ook huurders goede klanten van de doe-het-zelf sector.

Een sterker argument is dat eigenaar-bewoners vaster aan hun huis gebakken zitten en daarom een stabiele factor vormen in een buurt met veel doorstroming. Maar in veel buurten wordt segregatie vooral veroorzaakt door eenvormigheid van te kleine woningen, en vormen de verenigingen van eigenaars juist een ernstige belemmering.

En wat de beschikbaarheid betreft: in de Randstad - maar ook elders - is het woningtekort sterk gestegen, met duurdere koopwoningen als gevolg. Met het huidige marktgerichte verdelingssysteem van sociale huurwoningen zijn woningzoekenden toch nog goed te helpen, en kan het ontstaan van inkomensbuurten nog enigszins worden beheerst.

Verkoop van woningen kan een middel zijn om een meer gemengde bewonerssamenstelling te krijgen, maar de resultaten zijn lang niet altijd positief, en soms is het middel erger dan de kwaal. Waarom zou iemand een woning willen kopen in een buurt met een segregatieprobleem? In werkelijkheid blijken bewoners vooral de aantrekkelijke krenten uit de pap te willen kopen: woningen die ook als sociale huurwoning uitstekend voldoen en die voor een evenwichtig samengesteld woningaanbod niet gemist kunnen worden.

Ten aanzien van het aspect zeggenschap schieten Duivesteijn van Van der Ploeg raak: in vergelijking met kopers is de zeggenschapspositie van huurders nog steeds belabberd. Maar is verkoop dan de oplossing? Ook in dit opzicht bevat het proefschrift van Elsinga een waarschuwing: niet voor iedereen is zeggenschap belangrijk. Alles bijeen bleek voor het merendeel van de door haar onderzochte huurders eigen woningbezit geen interessante optie te zijn.

Duivesteijn en Van der Ploeg kennen nog andere voordelen toe aan hun plan: er komen miljarden guldens aan verborgen boekwinst beschikbaar. Hiermee kan het beroep dat de lagere inkomensgroepen op de Individuele Huursubsidie (IHS) doen worden verminderd.

Welnu: dit is een gotspe. De IHS is een zeer doelmatige subsidieregeling, in tegenstelling tot onze in Europa unieke ongelimiteerde hypotheekrenteaftrek die een volstrekt onbeheersbaar veelvoud van de IHS kost.

Dat er potentiële boekwinsten in de sociale huursector zitten is zeker. Maar het inboeken zoals Duivesteijn en Van der Ploeg doen is windhandel. Een van de grootste problemen in de sociale huursector is de ongelijke verdeling van de reserves. Uit solvabilitietsoverwegingen proberen sommige arme corporaties met een ongunstig woningbezit nu al tevergeefs wonigen tegen bedrijfswaarde te verkopen, terwijl er ook corporaties zijn die door winstgevende verkopen bulken van het geld. Die tegenstellingen zullen met een algemeen kooprecht alleen maar erger worden.

IS verkoop van sociale huurwoningen daarom altijd een slechte zaak? Nee zeker niet! Aan- en verkoop van woningen is belangrijk voor een doelmatig woningaanbod.

Maar bij het voorstel van het PvdA-duo zal slechts een klein aantal huurders baat hebben. De meesten zullen er niets aan hebben, of - wat de bereikbaarheid van een eigen woning betreft - juist op achterstand worden gezet.

Met alle respect voor de moed van Duivesteijn en Van der Ploeg om de discussie te heropenen, en een noodzakelijke vernieuwende impuls aan sociale verhuur te geven: hun voorstel biedt weinig nieuws, het geld dat ze denken te verdienen is sociale windhandel en het wettelijk kooprecht is een vreemde misser. Waarom halen ze die gekke oude koe uit de sloot? Een koe uit de Thatcher-stal waarvan de schadelijke gevolgen in Groot-Brittannië al zo lang bekend zijn? Waarom zwijgen zij over de sociaal discriminerende onbeperkte aftrekbaarheid van de hypotheekrente en verlaten zij het uitgangspunt van een gelijke benadering van koop- en huursector?

Feit is dat door de voortdurende en bovenmatige huurstijgingen - waar voor huurders niets tegenover staat - de sociale huursector steeds minder aantrekkelijk is geworden. Dat is geen natuurverschijnsel maar bewust beleid, ook van de PvdA. Het is wel wat cynisch om dat vervolgens als reden te noemen waarom het kopen van een woning toch zo aantrekkelijk is.

André Thomsen is hoogleraar Woningbeheer aan de Technische Universiteit Delft.

Meer over