Wie kan kiezen, kiest liever een koopwoning

Arne verruilt zijn sociale huurwoning voor een grotere koopwoning en is aan woonlasten elke maand 100 euro minder kwijt. Dat is helemaal niet vreemd: kopen is bijna altijd voordeliger dan huren, blijkt uit onderzoek van de Volkskrant in de regio's Utrecht, Amsterdam en Rotterdam-Rijnmond. Drie duidelijke conclusies.

TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL

1. Kopen is gunstig, zelfs in Amsterdam

In bijna alle regio's is het kopen van een huis de voordeligste optie. Alleen in Amsterdam is een appartement per maand twee dubbeltjes duurder dan een even grote woning in de sociale huur. Voor rijke kopers kost een vierkante meter nog minder omdat ze een groter deel van hun hypotheekrente mogen aftrekken.

Er zijn drie redenen waarom kopen nu zo gunstig is. In de eerste plaats de duikeling die de huizenprijs de afgelopen vijf jaar heeft gemaakt. Sinds het uitbreken van de financiële crisis is de gemiddelde woning in Nederland 20 procent goedkoper geworden. En als we daar de inflatie bij optellen, is de waardedaling zelfs ruim 30 procent.

Daarnaast is de rente historisch laag. Een modaal gezin dat nu een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie sluit, betaalt voor een rentevaste periode van vijf jaar 3,95 procent. Vijf jaar geleden was dat nog 1 procentpunt meer.

Ten slotte is er de hypotheekrenteaftrek. Die is de afgelopen jaren weliswaar iets beperkt, maar een koper krijgt nog altijd 42 procent van de betaalde rente terug. Voor rijke huizenbezitters, die het hoogste belastingtarief betalen, is dat zelfs meer dan de helft.

Naast die lage maandlast heeft de koper van nu een nog een groot voordeel. Sinds dit jaar sluit bijna elke nieuwe huizenbezitter een zogenaamde annuïteitenhypotheek. Anders krijgt hij geen hypotheekrenteaftrek. Bij zo'n hypotheek lost hij elke maand een deel van de schuld af en wordt binnen dertig jaar eigenaar van de woning. Na die tijd bezit hij dus een aanzienlijk vermogen en kan hij bijna gratis wonen, een vooruitzicht dat huurders niet hebben.

Daar staat tegenover dat huizenbezitters nog wel enkele variabele kosten maken die huurders niet kennen. In de eerste plaats het onderhoud. Het schilderen van het huis en een nieuwe hr-ketel komt voor eigen rekening. Gemiddeld betaalt de Nederlandse huiseigenaar per jaar 1 procent van de waarde van zijn woning aan onderhoudskosten.

Daarnaast zijn er nog speciale belastingen, voor huizenbezitters, de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait. Hoe hoog die zijn verschilt per woning en gemeente, maar het kan ook wel oplopen tot 1 procent van de waarde van de woning.

Een risico aan een eigen huis is ook de rente. Die kan oplopen en dus bestaat de kans dat de huizenbezitter na het verlopen van de rentevrije periode ineens meer moet gaan betalen. Dat risico kan hij op dit moment wel volledig afkopen, maar dan betaalt hij per maand wel eenvijfde meer dan bij een 5 -jaarsvaste hypotheek.

Ten slotte is er de kans dat een huis minder waard wordt. Daarover kunnen ongeveer 1 miljoen Nederlandse huishoudens meepraten. Zij hebben een hogere hypotheekschuld dan de waarde van hun huis. Geen probleem zolang ze tevreden zijn met hun woning en maandelijks een schappelijk bedrag naar de bank gireren. Maar wel vervelend wanneer ze plots van het huis af willen. Keerzijde van dat risico is natuurlijk wel dat je bij prijsstijging ook profiteert.

2. Sociale huurders zitten niet voor een dubbeltje op de eerste rang

In de politiek wordt vaak het beeld geschetst van de 'zwaar gesubsidieerde' sociale huren. Die zijn niet 'marktconform'. Die stelling is alleen nog maar houdbaar als marktconform een vergelijking betekent met de huur in de vrije sector. Vergelijk je de vierkantemeterprijs met het bedrag dat wordt betaald voor koopwoningen, dan ziet het plaatje er heel anders uit.

Op de Amsterdamse appartementen na is een sociale huurwoning in alle drie de onderzochte gebieden duurder dan een even groot koophuis. En in grote delen van Nederland zal het verschil nog groter zijn. De hoogte van de sociale huur is maar beperkt afhankelijk van de locatie van de woning. Terwijl de koopprijzen buiten de populaire steden beduidend lager zijn.

Reden is dus dat koopprijzen zijn gedaald, maar ook dat de huren sinds het uitbreken van de crisis hard zijn gestegen. Opgeteld met wel 15 procent. En voor mensen die op dit moment een sociale huurwoning betrekken, waar dit onderzoek naar kijkt, is de stijging nog scherper geweest.

Woningcorporaties hebben namelijk lang de gewoonte gehad een lagere huur te vragen dan 'maximaal redelijk', het door de overheid vastgestelde maximum. Maar de afgelopen jaren zijn ze steeds meer naar die norm toe gekropen. In Amsterdam vragen de verhuurders inmiddels bijna altijd 100 procent van het maximum.

Bovendien mogen woningcorporaties in tien populaire gebieden, waaronder Utrecht en Amsterdam, sinds vorig najaar aan nieuwe huurders een hogere huur vragen. Afhankelijk van de regio kan dat oplopen tot 125 euro per maand. Zo komt het nu regelmatig voor dat nieuwe huurders per maand een paar honderd euro meer betalen dan hun buren in exact hetzelfde huis.

De verhouding tussen kopers en huurders die op dit moment een woning betrekken zal de komende jaren alleen maar schever worden. Waar de maandlasten van kopers gedurende de rentevaste periode nagenoeg gelijk blijven, kunnen huurders er zeker van zijn dat hun huur elk jaar met meer dan de inflatie zal stijgen.

Er is nog wel een belangrijke kanttekening te plaatsen bij de gemeten sociale huurprijs. Daarin is namelijk geen rekening gehouden met de huurtoeslag. Ongeveer 40 procent van de huishoudens in een sociale huurwoning krijgt enige vorm van huursubsidie. Het gaat om mensen met jaarinkomens tot 21 duizend euro (eenpersoonshuishouden) en 28 duizend euro (gezin). Voor de armsten onder de huurders vallen de maandlasten dus lager uit dan uit de berekening blijkt, al zal de toeslag in veel gevallen het verschil met een koopwoning niet dichten.

3. Wie is aangewezen op een huurwoning in de vrije sector betaalt zich blauw

Met afstand het duurste is huren in de vrije sector. In Utrecht is de situatie het extreemst. Daar betaalt een koper 7 euro per vierkante meter per maand voor een appartement, terwijl een huurder voor diezelfde ruimte in de vrije sector 16 euro kwijt is.

Op zich geen probleem, wanneer je de keus hebt. En bijvoorbeeld tijdelijk ergens wil wonen, zonder je direct vast te leggen aan een bepaald koophuis. Het is in dat geval de prijs voor vrijheid.

Vervelend is het wel voor iedereen die eigenlijk ook in een sociale huurwoning terecht zou kunnen, maar op de wachtlijst staat. Of voor de grote groep mensen die te veel verdient voor de sociale huur, maar geen huis kan kopen omdat ze geen hypotheek kunnen krijgen. In die groep vallen bijvoorbeeld veel zelfstandige ondernemers. Maar ook ouderen zonder veel eigen geld.

Een logische verklaring voor de hoge huurprijzen in de vrije sector is schaarste. In Nederland staan 7,2 miljoen woningen, voornamelijk koop en sociale huur. Slechts 600 duizend woningen worden verhuurd in de vrije sector. Iedereen die niet kan of wil kopen en niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning zal in dat kleine vijvertje moeten vissen. Zo drijven ze samen de prijs op.

Maar er speelt nog iets belangrijkers: huurwoningen in de vrije sector zijn niet gesubsidieerd. Iemand die een huis koopt om het te verhuren, krijgt geen hypotheekrenteaftrek. Wil hij uit de kosten komen, dan moet de huuropbrengst dus bijna de helft hoger zijn dan het bedrag dat een particuliere koper per maand zou betalen. Verhuren voor een lagere prijs loont simpelweg niet.

'Het is per vierkante meter wel veel geld'

Eddie (61)

Zelfstandige in de bouw, huurde in mei van dit jaar een 'studio' in Rotterdam

'In 2006 ben ik gescheiden. Ons huis in Gouda moesten we verkopen, gelukkig was het nog in de goede tijd en hebben we er geen verlies op gemaakt. Ik heb sindsdien op een aantal adressen in de buurt van Rotterdam gewoond. Afgelopen mei kon ik deze plek krijgen, een studio in het centrum van Rotterdam.

'Je hebt hier mooi uitzicht op de Willemsbrug. Dat het klein is geeft niet, ik hoef er alleen te slapen en mijn administratie te doen. Eten doe ik altijd buiten de deur.

'Ik werk als zelfstandige in de bouw. Ik doe van alles: schilderen, timmeren, tegelvloeren leggen, noem maar op. Het is dat het nu regent, anders stond ik nu ergens op een dak. In de bouw is het crisis, maar ik heb genoeg werk. Veel van mijn opdrachtgevers zijn grote aanneembedrijven zoals Ballast Nedam. Voor hen ben ik net klaar met de ondergrondse fietsenstalling bij Rotterdam Centraal Station. Als er even geen groot project is, doe ik ook klusjes bij particulieren, deze zomer heb ik nog een grote natuurstenen vloer betegeld in een Frans buitenhuisje.

'Toch zat het begin dit jaar even tegen. Toen kreeg ik die huursubsidie, 42 euro huurtoeslag per maand. Nu de zaken weer beter gaan, verwacht ik dat ik aan het einde van het jaar een deel zal moeten terugbetalen. In dat geval betaal ik per vierkante meter wel meer dan 13 euro.

'Het is per vierkante meter veel geld en wanneer ik dit huisje zou kopen zou ik per maand zeker minder geld kwijt zijn. Maar ik kan het betalen, ook omdat het zo klein is. Kopen is bovendien geen optie, de banken zullen op dit moment iemand van mijn leeftijd echt niet accepteren als klant. Ik heb dat ook niet geprobeerd want ik overweeg na mijn pensioen naar Indonesië te emigreren. Dan heb je niets aan zo'n huis in Nederland.'

'De huren gaan ook nog hard stijgen'

Arne (28)

Assistent-bedrijfsleider bij een outdoor-winkel, kocht in december een woning in Amsterdam

'Dit huis kocht ik van de woningcorporatie. Het is een kleine eengezinswoning in Tuindorp-Oostzaan. Dat is een wijk in Amsterdam-Noord die in de jaren dertig is gebouwd voor de havenarbeiders. Het waren oorspronkelijk allemaal huurwoningen, maar woningcorporatie Ymere is er nu veel huisjes aan het verkopen. De prijzen zijn hier zeker lager dan in het centrum van de stad, daarom trekken er veel jonge mensen naar dit wijkje.

'Ik heb een klein tuintje voor, klein tuintje achter. Twee verdiepingen, boven twee slaapkamers. Klein maar wel knus. En het is recent gerenoveerd, ik hoefde alleen nog maar even boven te behangen.

'De waarde werd toen ik het kocht getaxeerd op 138 duizend euro. Maar ik kreeg 25 procent korting omdat ik het met een Koopgarant-regeling kocht. Dat betekent dat ik het bij verkoop eerst aan Ymere moet aanbieden en mocht ik winst maken, dan gaat eenderde naar de corporatie.

'Dat is dus een uitzonderlijk goede deal. Ik betaal nu 100 euro minder per maand dan voor de sociale huurwoning die ik hiervoor had. Terwijl die 38 vierkante meter was. Ook zonder die regeling was ik overigens zeker goedkoper uit geweest dan wanneer ik dit huis zou huren.

'Daar komt bij dat de huren de komende jaren hard gaan stijgen. Mijn maandlast gaat in de loop der jaren ook wel iets omhoog, want ik heb een annuïteitenhypotheek. Ik krijg over de jaren steeds minder hypotheekrenteaftrek. Maar die stijging, van gemiddeld nog niet 1 procent per jaar, valt in het niet bij die jaarlijkse huurverhoging.

'Mijn enige bedenking was dat ik nu wel voor enige tijd aan dit huis vast zit. Je zegt niet meer zo gemakkelijk na twee jaar: ik ga reizen en ik verkoop mijn huis. Dan heb je de kosten koper nog niet terugverdiend en eindig je misschien met een schuld. Nu maak ik mij daar eigenlijk helemaal geen zorgen meer over, iets verderop is een vergelijkbaar huis net verkocht voor 150 duizend euro.'

De berekeningen zijn gemaakt op basis van drie databestanden: de transactieprijzen over het 2e kwartaal 2013 van de makelaarsvereniging NVM, het aanbod van vrijesectorhuurwoningen op zoekallehuizen.nl en het aanbod van sociale huurwoningen in Amsterdam, Utrecht en regio Rijnmond. Het laatste bestand werd vorig jaar opgebouwd door Woonbond. De huurdersorganisatie hield een maand lang al het nieuwe aanbod bij. Om de maandlasten van een koopwoning te berekenen hebben we vergelijkingssite Independer gevraagd wat de hypotheekrente is die twee standaardgezinnen nu zouden krijgen. Een uitgebreid overzicht van de onderzoeksmethode is te vinden op volkskrant.nl/woonlasten

Meer over