Analyse

Wat er het best op de borden bij het woonprotest kan staan? Weg met de verhuurderheffing! Goed gedaan die hypotheeknormen!

Zondag demonstreren in Amsterdam naar verwachting duizenden mensen tegen de hoge huizenprijzen, het enorme tekort aan sociale huurwoningen en de ongebreidelde stijging van de huren in de vrije sector. Waar moeten de demonstranten tégen protesteren? En waar vóór? Kenners geven raad.

Luchtfoto van de wijk Leidsche Rijn in Utrecht. Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Luchtfoto van de wijk Leidsche Rijn in Utrecht.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Zondagmiddag helpen de organisatoren van het Woonprotest in Amsterdam de deelnemers met het beschilderen van hun protestborden. Zij hameren op de invloed van het overheidsbeleid – of het gebrek daaraan – op het functioneren van de woningmarkt. De lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, de ongeremde toename van de huren in de vrije sector, de razendsnelle prijsstijging van koopwoningen: het is volgens hen geen natuurverschijnsel, maar een direct gevolg van drie kabinetten-Rutte. Die knevelden corporaties met een speciale belasting, de zogeheten verhuurderheffing. Beleggers op de woningmarkt kregen alle ruimte, waardoor vooral de goedkopere koopwoningen werden weggekaapt voor de neuzen van jonge kandidaat-huizenkopers.

Wat moeten de demonstranten op hun protestborden zetten, volgens drie kenners van de woningmarkt? Wat waren de slechtste overheidsmaatregelen van de laatste tien jaar en wat de betere?

Wat was er slecht?

Het instellen van een verhuurderheffing, de belasting op bezit van sociale huurwoningen, is wel de slechtste maatregel van allemaal, vindt Paul de Vries, woningmarktonderzoeker bij het Kadaster. ‘De politiek had tien jaar geleden niets te zeggen over de corporaties en hun beleid. Door het invoeren van de verhuurderheffing heeft ze de regie terug. Door korting op de verhuurderheffing kan ze corporaties aansporen om bepaalde prestaties te leveren, bijvoorbeeld als het gaat om de nieuwbouw van woningen.’

Dat gebeurt echter maar mondjesmaat. De verhuurderheffing heeft de woningstichtingen al meer dan 10 miljard euro gekost. De Vries: ‘Dit verlies aan kapitaalkracht bij corporaties heeft geleid tot minder investeringen in woningen en wijken waar het leven toch al moeilijk is. Van deze belasting zijn de meest kwetsbaren op de woningmarkt de pineut.’

Ook voor Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedmarkten aan de universiteit van Tilburg, is de verhuurderheffing de slechtste maatregel van het afgelopen decennium. ‘Die heeft veel schade berokkend. Het huidige tekort aan sociale huurwoningen is deels aan die heffing te wijten.’

Een goede tweede is voor Brounen de zogenoemde jubelton, de regeling die rijke ouders toestaat om hun kinderen belastingvrij ruim 100 duizend euro te schenken voor de aankoop van een woning. ‘De jubelton is een heel goede manier om mensen die het allemaal al hebben, te bevoordelen. De vrijstelling lost geen enkel maatschappelijk of woningmarktprobleem op. Je hebt de problemen alleen maar verergerd.’

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor jonge kopers van een eerste huis is bij onderzoeker De Vries van het Kadaster evenmin populair. ‘Dat prijsvoordeel is verdwenen in hogere biedingen, zo is aangetoond.’

Brounen is dat met hem eens. ‘Het verlagen van de overdrachtsbelasting drijft de prijzen van koopwoningen alleen maar op. Dat zag je in het verleden ook met het verruimen van de leennormen van hypotheken. Als mensen meer kunnen lenen, dan kunnen ze ook meer bieden.’

Wat ging er goed?

Het aanscherpen van de hypotheeknormen, waaronder de beperking van de hypotheekrenteaftrek en de verplichting om af te lossen, is een heel goede maatregel gebleken, oordeelt De Vries van het Kadaster. ‘Daardoor stegen de huizenprijzen minder hard dan anders wellicht het geval was geweest. Een ander voordeel is dat mensen zich minder diep in de schulden steken. Door het aflossen van hun lening lopen ze ook steeds minder risico op een restschuld, bijvoorbeeld als ze hun huis zouden moeten verkopen in een dalende woningmarkt.’

Dezelfde aanscherping levert in de huidige markt wel een ander risico op, ziet hij. ‘Mensen gaan vaker buiten de banken om bijlenen, bijvoorbeeld bij familie. Voor bijvoorbeeld de verbouwing van hun nieuwe huis. Die extra financiële verplichtingen blijven dan onder de radar. Dat levert alsnog het risico op van overkreditering.’

De Vries wijst ook op de langzame terugkeer van de starterslening. ‘Die juich ik toe. Anders dan het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor jonge kopers leidt dat niet tot hogere huizenprijzen.’

Ook Brounen van Tilburg University is tevreden over het aanpassen van de hypotheeknormen. ‘Dat trekt de top van de woningmarkt naar beneden. Als econoom wil ik vooral dat de woningmarkt als geheel evenwichtiger wordt. Geef de onderkant de ruimte, bijvoorbeeld door het afschaffen van de verhuurderheffing. Beperk de top, bijvoorbeeld door verdere aanscherping van de leennormen.’

Dat brengt hem ook op het middensegment, in het bijzonder van die van huurwoningen in de vrije sector. Deelnemers aan het woonprotest willen vergaande regulering van de huurprijzen en het aanpakken van ‘parasitaire’ beleggers in huurwoningen. ‘Dat klinkt heel leuk tijdens een demonstratie, maar op lange termijn schiet je niet zoveel op met het reguleren van de vrije sector’, zegt Brounen. ‘Het weren van kleine beleggers in bepaalde wijken door de invoering van een bewoningsplicht kan goed zijn voor een stad. Maar als je toe wilt naar een veel ruimer aanbod op de huurmarkt heb je de grote beleggers wel nodig.’

‘We hebben zo’n tien jaar geleden de poort opengezet voor grote internationale investeerders in huurwoningen. Daar zitten goede partijen bij, maar ook investeerders die we helemaal niet leuk vinden. Ik kijk graag naar Duitsland voor het goede voorbeeld. Daar heb je wel grote verhurende beleggers waarmee de overheid graag wil samenwerken en die hun huurders niet het vel over de oren trekken. Dat soort beleggers moet je de ruimte geven, misschien met een grondpolitiek die bouwen voor hen goedkoper maakt.’

Wat biedt de toekomst?

De woningmarkt is een heel trage markt, daarover zijn de onderzoekers het roerend eens. De Vries: ‘Besluitvorming door de overheid duurt vaak jaren. En het duurt nog langer voordat enig effect zichtbaar is. Het is ook een lastige markt. Iedere oplossing brengt vaak nieuwe problemen met zich mee.’

De woningmarkt is een complex langetermijnprobleem, stelt Brounen. Dat ontslaat de overheid echter niet van de plicht tot optreden. ‘Niet lang geleden werden de problemen op de woningmarkt nog ontkend. De woningmarkt is af, zei minister Stef Blok in 2017. Het is tijd voor een veel doortastender beleid. Maar ook dan zal het zeker vijf jaar duren voor verbetering zichtbaar wordt. Dat is wel heel zuur voor de 25-jarige die vandaag geen woning kan vinden.’

Ook Tom Berkhout, hoogleraar vastgoed aan universiteit Nyenrode, waarschuwt voor hooggespannen verwachtingen. Overdreven aandacht voor overheidsmaatregelen ademen wat hem betreft de idee dat de Nederlandse markt met zijn negen miljoen woningen maakbaar is. ‘Dat is een illusie. Een paar kunstgrepen lossen niets op. We wonen in een geïndustrialiseerde stadstaat, waar de prijzen van vastgoed nu eenmaal omhoog schieten. Dat is een gegeven in Nederland en wereldwijd. Een fact of life. Daar heeft nog niemand een medicijn voor gevonden, ook niet in de vorm van fiscale maatregelen.’

Een Deltaplan Wonen zal wat hem betreft uiteindelijk wel een verschil kunnen maken. ‘We moeten onze grond anders gaan benutten. De agrarische sector heeft tweederde van de grond in gebruik, maar levert tegelijkertijd een lage bijdrage aan het bruto binnenlands product. Bouw veel meer woningen, met de bijpassende infrastructuur. Doe dat ook in de hoger gelegen delen van het land. We bouwen nu nog steeds woningen onder de zeespiegel, maar gezien het laatste klimaatrapport van het IPCC is dat onverstandig.’

De demonstranten van zondag hoeven wat Berkhout betreft dus niet te rekenen op een snelle fix van de woningmarkt. ‘Kleine maatregelen’ als beperking van de hypotheekrenteaftrek zullen het verschil niet maken. Dat kan de terugkeer van een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening misschien wel. Berkhout: ‘Dat moet iemand zijn met veel daadkracht, maar vooral met heel veel geld.’

Tien jaar woonbeleid

2012

Afscheid van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VROM). De regie op woningbouw komt te liggen bij gemeenten en provincies.

2013

Verhuurderheffing ingesteld. Corporaties betaalden sindsdien miljarden euro’s aan belasting.

2013

Jubelton. Rijke ouders kunnen hun kinderen ruim 100 duizend euro belastingvrij schenken voor de aankoop van een huis.

2013

Minister Stef Blok roept ­buitenlandse beleggers op te investeren in Nederlandse huurwoningen.

2014

Begin afbouw hypotheekrenteaftrek. Huiseigenaren konden tot 52 procent van hun rente aftrekken van de belasting. Over twee jaar is dat nog 37 procent.

2015

Waarde van een pand telt mee bij bepalen van de huurprijs. Vooral in stadscentra komen woningen met gereguleerde huur hierdoor in de vrije sector.

2016

Introductie flexhuur. In de vrije sector mogen woningen voortaan ook tijdelijk (tot 24 maanden) worden verhuurd.

2017

Het kabinet-Rutte III wil 75 duizend woningen per jaar bouwen tot 2030. Ondanks zogeheten ‘woondeals’ met regio’s en financiële steun worden deze aantallen niet gehaald.

2018

Versoepeling regels voor bouw tijdelijke woningen. Gemeenten mogen bestemmingsplan doorbreken om voor tien jaar tijdelijke woningen te plaatsen.

2020

Gemeenten mogen vakantieverhuur van woningen gaan beperken. Dat moet overlast beperken en ‘AirBnB’-woningen weer beschikbaar maken voor bewoning.

2021

Ook de jaarlijkse huurverhoging in vrije sector wordt gebonden aan een maximum per jaar. Dit geldt niet voor nieuwe contracten.

2021

Jonge kopers van een eerste huis worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor beleggers in woningen gaat deze belasting juist omhoog.

2021

Gemeenten mogen zelfbewoningsplicht instellen voor kopers van bestaande woningen, om opmars beleggers te stoppen.

Meer over