Verlaging grondprijzen leidt niet tot lagere huizenprijzen

PvdA-voorzitter Van Hees constateert dat grondspeculanten het geld opstrijken dat gemeenten ten bate van de gemeenschap zouden aanwenden. Volgens Barrie Needham is dat een te simpel verhaal en ligt de relatie tussen huizenprijs en grondprijs veel genuanceerder....

Barrie Needham

DE discussie over grondprijzen en huizenprijzen laait weer op. Minister Pronk bereidt een Nota grondbeleid voor die de Vijfde Nota ruimtelijke ordening moet aanvullen: de aanleiding zijn hoge grondprijzen, grondspeculatie en de beschikbaarheid van grond voor de woningbouw. In verband hiermee denkt 'de politiek' - zo niet de Vereniging van Bouwondernemingen - dat door grondprijzen te verlagen ook de prijzen van woningen kunnen zakken (de Volkskrant, 3 november). Om die actuele problemen effectief aan te pakken is een goed inzicht nodig in de processen die grondbeleid, ruimtelijke ordening en de woningmarkt verbinden.

In de werkelijkheid gaat het zo. Iemand wil een huis kopen. Hij of zij heeft een keuze tussen een net gebouwde woning (al dan niet op een Vinex-locatie, dat doet er niets toe) en een bestaande woning. Op iedere nieuwe woning die wordt gekocht worden vier of vijf 'tweede-hands-woningen' gekocht. Voor de koper zijn de tweede-hands-woningen vaak een goed substituut voor een nieuwe.

Het gevolg is dat de prijzen van woningen, ook van nieuwe, worden bepaald op de markt waarbij het merendeel van het aanbod 'uit voorraad' komt. Iedere projectontwikkelaar weet dat: hij weet dat wat hij bouwt een prijs krijgt die niet door de zogenaamde stichtingskosten wordt bepaald. De prijs van een woning is geen optelsom van bouwkosten en grondkosten.

Het bewijs hiervoor is dat iemand een nieuw huis koopt voor 350 duizend gulden en dat een week later voor 400 duizend gulden doorverkoopt. Dat huis heeft een marktwaarde van 400 duizend gulden en wat het kost om te bouwen doet er niet toe. Stel dat 'de politiek' zo onverstandig was om te zeggen: om de prijzen van (koop-)woningen te verlagen geven wij een subsidie van - zeg - 30 duizend op de grondkosten. Het genoemde huis met een marktwaarde van 400 duizend gulden wordt dan gekocht voor 30 duizend gulden minder. Leuk voor de eerste koper, want hij verkrijgt voor 370 duizend een huis met een waarde van 400 duizend. Maar wil de maatschappij dat subsidiëren?

De prijzen van woningen kunnen, derhalve, niet worden verlaagd door lagere grondprijzen. Woningen zijn duur omdat het aantal minder snel groeit dan de vraag. Dat betekent niet dat er geen problemen rondom grond zijn - het is goed dat het kabinet hier (weer) aandacht aan besteedt. Voor een goed zicht op die problemen is het nodig om te weten wat de rol van grondkosten in het bouwproces is.

Die rol is passief. De projectontwikkelaar weet dat als hij besluit een bepaald soort woning te bouwen, hij die woning zal kunnen verkopen tegen een te voorspellen prijs (de gevolgen van inflatie daargelaten). Hij weet welke bouwkosten hij moet maken. Daarbij berekent hij een winst voor zichzelf: en niet zonder reden, het ontwikkelen van woningen is een zeer riskante zaak en de ontwikkelaar compenseert dat risico met een winstmarge.

Stel dat bouwkosten en winstmarge bij elkaar 300 duizend gulden bedragen voor een woning die hij tegen 350 duizend verwacht te kunnen verkopen. Dan heeft hij 50 duizend per woning over om de grond (in bouwrijpe staat) te kopen. Liever betaalt hij minder. Maar de verkoper van de grond maakt dezelfde berekening en weet zodoende wat het de ontwikkelaar waard is om de grond te verwerven.

Wat is dan het probleem? Het huis staat op een perceel (van bijvoorbeeld 250 vierkante meter) met een marktwaarde van 50 duizend gulden (200 gulden per vierkante meter bouwrijpe grond is geen uitzondering). Om dat perceel bouwrijp te maken was het nodig om het eerst te ontwateren, wegen en riolering aan te leggen, enzovoort. Als je daar de kosten van aftrekt kom je uit op een waarde van ruwe bouwgrond van circa veertig gulden per vierkante meter.

Voor de boer had diezelfde vierkante meter grond een waarde van circa vijf gulden, nu kan hij het verkopen voor veertig gulden. Die waardestijging, de ontwikkelingswinst, is in alle opzichten 'onverdiend': ook dat is op zich geen probleem. Dat ligt elders.

De ontwikkelaar heeft bouwgrond gekocht van een boer (of een speculant - ook dat doet er niets toe) voor veertig gulden per vierkante meter. Zoveel was de ruwe bouwgrond de ontwikkelaar waard. Maar nu komt de gemeente en zegt tegen de ontwikkelaar: wij willen dat u een bijdrage levert aan een stadspark, dat u grond tegen een lage prijs voor sociale huurwoningen ter beschikking stelt, en dat u ook een deel van de kosten betaalt voor de benodigde uitbreiding van het wegennet en de waterzuiveringsinstallatie.

Dat zijn allemaal legitieme wensen die de kwaliteit van de woonwijk zouden verhogen. En iemand moet ze betalen, want anders zou de belastingbetaler ze moeten bekostigen. Maar, zegt de ontwikkelaar, die wensen kan ik niet betalen. Want ik heb zoveel voor de grond moeten betalen dat er niets overblijft voor al die verantwoorde wensen. Dan, zegt de gemeente, heeft u teveel voor de grond betaald. Wanneer u minder had betaald, dan had u hier wel geld voor over. En de verkoper van de grond had weliswaar minder ontvangen, maar zijn 'ontwikkelingswinsten' zijn onverdiend: hij kan met minder genoegen nemen.

Waarop de ontwikkelaar zegt: had ik dat maar eerder geweten. Dan had ik minder voor de ruwe grond geboden en had ik de bijdrage aan de kwaliteit van de woonwijk (graag?) betaald.

Dat is de kern van het probleem. De verkoper van de ruwe bouwgrond ontvangt veel meer dan nodig is om hem te vergoeden voor het afstaan van zijn grond, omdat niet vooraf geregeld wordt welke bijdrage een (willekeurige) ontwikkelaar moet leveren voor door iedereen wenselijke geachte zaken zoals openbaar groen, sociale woningen en de benodigde infrastructurele ontsluitingen.

Daar moet de politiek een oplossing voor vinden. Het zal geen effect hebben op de prijzen van woningen. Maar het zal wel leiden tot een betere kwaliteit van woonwijken, tot een eerlijker verdeling van kosten, tot lagere prijzen van ruwe bouwgrond en tot minder speculatie op de grondmarkt.

Meer over