Vastgoed zoekt zuinige panden waarvan ook eigenaar profijt heeft

Een energiezuinig gebouw biedt de huurder kostenvoordelen, maar de eigenaar vaak niet. Op de Provada-beurs in Amsterdam bespraken financiers afgelopen week hoe dat veranderd kan worden.

DOOR TJERK GUALTHÉRIE VAN WEEZEL

Jarenlang ging het op de vastgoedbeurs Provada om het bedrijf met de duurste stand. Maar afgelopen week liepen de eigenaren van de duurzaamste stands het trotst door de hallen van de Amsterdamse RAI.

Veel bezoekers lieten de hippe bars van projectontwikkelaars en de oestermeisjes bij makelaars links liggen om door te lopen naar de bedrijven die met hun warmtepompen en de ledverlichting meedongen naar de Duurzame Innovator Award.

Bij het 'grote financieringsdebat', elders op de beurs, keken de senior-bankiers van gerenommeerde grootbanken onzeker richting Jurriën Appers, hun relatief jonge collega van Triodos. De grote jongens stonden op het punt een 'duurzaamheidsconvenant' te tekenen waarin ze plechtig beloofden voortaan 'de stap richting een duurzame gebouwde omgeving te zetten'. Triodos tekende niet, het ging de groene bank nog niet ver genoeg. Appers was echter mild: 'Mooi om te zien dat jullie er nu ook achter komen.'

De bankiers moeten wel. Waar ze op de vorige editie van de beurs nog schoorvoetend zeiden dat ze 'ook voor duurzaamheid waren', is de afgelopen jaar duidelijk geworden dat ze er niet onderuit kunnen. Wie het nog lukt in deze tijd een gebouw neer te zetten, kan zich geen energieslurpend bezit meer veroorloven. Een nieuw kantoor heeft doorgaans een energielabel A. En voor de woningbouw zijn de eisen zo scherp dat iets anders dan duurzaam zelfs niet eens mag.

Met de nieuwe gebouwen gaat het dus zonder meer goed. Maar zoveel wordt er niet meer nieuw gebouwd, in de huidige markt. En wat is een gloednieuw duurzaam kantoorgebouw waard als er vervolgens weer een leegstaand kantoor wordt toegevoegd aan de 7 miljoen vierkante meter werkruimte? Weinig duurzaam en maatschappelijk onverantwoord, was de consensus op de beurs.

Dé heilige graal is dan ook de financiering van vernieuwbouw. Want hoewel duidelijk is dat huurders graag in een energiezuinig pand zitten - om het groene imago van hun bedrijf en vooral ook om de lage stookkosten - hebben de eigenaren van het vastgoed er vaak maar weinig voordeel van. Het kost veel om te investeren en de lagere energierekening gaat uiteindelijk naar de huurder. Iedereen is daarom op zoek naar het 'split incentive', de manier waarop zowel huurders als eigenaren voordeel hebben van een duurzamer pand.

Dat kan met de wortel en met de stok, bleek op de Provada. Triodos legde uit hoe zo'n wortel eruit kan zien. Voor energiebedrijf Gas Terra gaat de bank een oud kantoorgebouw bij het station van Groningen zo renoveren dat het van een energielabel G naar een label A+ gaat. Dat kan Triodos zich permitteren door een greenleasecontract op te stellen. Gas Terra betaalt daarbij een totaalprijs voor het gebruik van het gebouw, inclusief de stookkosten. Alle kostenbesparing door een lagere gasrekening is dus winst voor de bank.

'Maar dan is de winstgevendheid van je kantoor toch afhankelijk geworden van de energieprijs?', vroegen de aanwezige projectontwikkelaars en pensioenfondsen zich bezorgd af. Dat blijkt Triodos slim en simpel te hebben ondervangen: 'De huurprijs is gekoppeld aan de ontwikkeling van de gasprijs, Gas Terra gaat meer betalen als gas en elektriciteit duurder wordt', legde Guus Berkhout van Triodos uit.

De stok blijkt ook effectief. Door het enorme aanbod aan kantoren, kunnen huurders stevige eisen stellen als hun contract afloopt. De Rijksgebouwendienst had een mooi voorbeeld. De grootste huurder van Nederland heeft zich al enkele jaren ten doel gesteld rijksambtenaren alleen nog maar onder te brengen in gebouwen die een energielabel C of hoger hebben. Toen het huurcontract afliep voor het enorme kantoorgebouw De Knip van de Belastingdienst in Amsterdam Sloterdijk - beroemd om het beeld van Jeroen Henneman dat op het dak staat - was een verhuizing logisch. Het gebouw was te groot geworden en energieslurpend bovendien.

Het achterlaten van een enorm pand vond het Rijk geen wenselijk idee. Er staat al genoeg leeg. Ook de verhuurder Pink Properties was bevreesd dat het met een leegstaande kantoorkolos zou blijven zitten. Daarom voerde Pink een ingrijpende verbouwing uit. Er werd onder andere een ondergrondse warmteopslag ingebouwd. Het pand kreeg een label B. In ruil daarvoor blijft de fiscus nog vijftien jaar in De Knip.

De Rijksgebouwendiens heeft door het stellen van een label C als minimumeis een grote invloed gehad op de vastgoedmarkt, zegt Guus Berkhout van Triodos. 'Je ziet dat iedereen in de markt nu vindt dat een gebouw met een lager label eigenlijk niet meer van deze tijd is. Maar daar zit ook direct mijn kritiek. Als ze de lat iets hoger gelegd hadden, was heel projectontwikkelend Nederland iets harder gaan lopen.'

Alex Vermeulen, directeur Advies en Architecten bij de Rijksgebouwendienst, vindt dat wel erg gemakkelijk. 'We hebben gekeken wat haalbaar en betaalbaar was, en C als minimum was een reële doelstelling. Als wij een gevangenis of rechtbank ingrijpend moeten gaan renoveren, dan is dat logistiek ongekend lastig. Ook voor de monumenten waarin veel overheidsdiensten zijn gehuisvest zijn de mogelijkheden eindig.'

Bovendien zie je dat veel van onze huisbazen bij verbouwingen al naar een energielabel B gaan, zegt Vermeulen. 'Ze anticiperen erop dat wij onze standaard de komende jaren nog weleens wat verder op zullen schroeven.'

Met een wortel voor de neus en een dreigende stok achter zich en vooruit, een oestertje achter de kiezen, liepen de vastgoedmannen daarop weer de Rai uit. Op naar weer een jaartje duurzaam ontwikkelen.

----------------------

Innovatorprijs

LED Lease won donderdag de Duurzame Innovatorprijs 2011. Energiezuinige ledlampen zijn op termijn goedkoper in gebruik. Dat zij nog maar beperkt worden toegepast in gebouwen is grotendeels te wijten aan de hoge kosten die het vervangen van de oude verlichting met zich meebrengt. Banken willen de investering ook niet financieren, omdat de verlichting geen vast onderdeel van het gebouw wordt. LED Lease heeft een eigen financier gevonden die de investering kan voorschieten, zodat eigenaars van gebouwen de energiezuinige lampen op afbetaling kunnen kopen.

undefined

Meer over