huizenmarkt wereldwijdcambodja

Reuzechic is de Cambodjaanse hoofdstad Phnom Penh, maar waar zijn de bewoners?

Phnom Penh was tot een jaar of tien geleden een groene laagbouwstad. Door Chinese investeringen is een heel ander panorama ontstaan. Beeld Antoine Raab
Phnom Penh was tot een jaar of tien geleden een groene laagbouwstad. Door Chinese investeringen is een heel ander panorama ontstaan.Beeld Antoine Raab

Aangejaagd door Chinees geld krijgt ook Phnom Penh, eens de ‘parel van de Oriënt’, steeds meer woontorens. De nieuwbouw leidt tot spookflats – niet te betalen voor de meeste Cambodjanen – en de bubbel staat op barsten.

‘Hier moeten jullie ook even kijken, dit wordt de plek van de skybar’, zegt de Chinese vastgoedontwikkelaar Li Teng Teng terwijl hij soepeltjes de trap op loopt. De zakenman toont via een videoverbinding zijn woontoren in aanbouw, Up Town Condo, in het centrum van de Cambodjaanse hoofdstad Phnom Penh. Op de achtergrond klinkt het ronken van een boormachine.

Li’s vastgoedproject heeft straks 128 appartementen, plus een zwembad en een fitnessruimte. Volgens Li is eenderde van de appartementen reeds verkocht. De overige woningen zullen ook snel van de hand gaan, denkt hij, als het gebouw aan het eind van dit jaar is opgeleverd en de coronapandemie voorbij is.

Maar ook al weet Li zijn appartementen te verkopen, dan nog is het de vraag of er wel iemand gaat wonen.

In Phnom Penh verrees de afgelopen tien jaar het ene na het andere appartementencomplex. De bouwdrift werd aangedreven door de forse economische groei – 7 procent per jaar – en investeringen uit China. Leek de Cambodjaanse hoofdstad voorheen door de laagbouw en het vele groen op een rustige provinciestad, nu oogt het meer als Bangkok of een andere Aziatische metropool.

Cambodjaanse Champs-Élysées

De kroon op de vastgoedhausse is Koh Pich, een voormalig moeraseiland aan de Mekong-rivier dat is omgebouwd tot een luxewijk met woontorens en huizen in Europese stijl. Bedoeld voor buitenlanders en rijke Cambodjanen – van wie er steeds meer zijn. Maar wie door de Cambodjaanse Champs-Élysées loopt, met halverwege een replica van de Arc de Triomphe, komt vrijwel niemand tegen. Ook de studio’s en de kantoren in de Venetiaanse stadshuizen ogen verlaten. De gebouwen staan grotendeels leeg, net als veel andere andere wooncomplexen in de hoofdstad.

Dat komt deels door corona. Veel expats zijn terug naar huis en de huurmarkt is ingestort. Maar minstens zo belangrijk is dat veel appartementen in handen komen van buitenlanders die er niet wonen en de woning ook niet verhuren, maar haar aanhouden als investering.

Het gevolg is dat ongeveer de helft van de appartementen in Phnom Penh leegstaat. De parkeergarages, de fitnessruimten en de skybars van plekken als Urban village, Skyland en Le Condo worden verwaarloosd. ‘Het ziet er niet mooi uit, zeker in de avond wanneer veel ramen donker blijven’, zegt Chrek Soknim, voorzitter van de Cambodjaanse makelaarsvereniging. ‘Het is niet goed voor de stad.’

De meeste Cambodjanen zelf wonen nog in een houten huis, dat traditioneel op palen werd gebouwd vanwege de vele overstromingen. Vooral buiten Phnom Penh zie je ze veel. In de hoofdstad zelf staan de stenen versies van dit traditionele model, met groene binnenplaatsen waar de mango’s gevaarlijk hard uit de boom vallen.

Toen de stad zich in de vorige eeuw snel uitbreidde, kwamen er veel etagewoningen, maar net als in Parijs nooit hoger dan een verdieping of vijf en met bomen in de straat. Deze smalle zalmroze en lichtgele gebouwen domineren nu nog de stad. De was wappert er op de balkons en de onderste etage heeft steevast een dubbelfunctie van woning en winkel, waar eigenaars, klanten en kinderen door elkaar krioelen.

‘Parel van de Oriënt’

Vanwege de laagbouw, het groen en de beperkte grootte werd Phnom Penh ooit de ‘parel van de Oriënt’ genoemd. Dat kwam ook door de ietwat pompeuze gebouwen die de Fransen hier tijdens de koloniale tijd neerzetten. Veel van deze panden, die een beschermde status hebben, kleuren nu langzaam zwart. In sommige gevallen wachten de autoriteiten totdat zo’n gebouw instort, zodat ze weer een nieuwbouwproject kunnen beginnen.

De Cambodjaanse replica van de Arc de Triomphe, een bijna uitgestorven buurt. Beeld Antoine Raab
De Cambodjaanse replica van de Arc de Triomphe, een bijna uitgestorven buurt.Beeld Antoine Raab

China ontwikkelde zich in de afgelopen jaren tot de voornaamste aanjager van de nieuwbouw. Het land pompte miljarden in de Cambodjaanse economie en is goed voor bijna de helft van alle buitenlandse investeringen. Het meeste geld gaat naar vastgoed.

Dat is het beste te zien in de havenstad Sihanoukville, dat in een paar jaar tijd uitgroeide van een slaperig backpackersoord tot een casino- en toeristenhub voor Chinezen, met kantoortorens, casino’s, restaurants en hotels. Meer dan 90 procent van de bedrijven is er in Chinese handen.

Prijs per vierkante meter

Ook in Phnom Penh bouwden Chinese ontwikkelaars het ene na het andere complex. Op de vele hijskranen zijn vaak spandoeken met Chinese leuzen bevestigd. De investeerders werden gelokt door de snel stijgende huizenprijs. De gemiddelde prijs per vierkante meter steeg tussen 2012 en 2019 van 1.200 naar 2.630 euro. Volgens makelaarsvoorzitter Chrek kwamen er in de afgelopen vijf jaar maar liefst 50 duizend woningen bij.

De 28-jarige Thoeurn Thida heeft vlak bij Up Town Condo een winkeltje in levensmiddelen. Ze woont met haar man, ouders en twee kinderen boven de winkel. De nieuwe gebouwen hebben de sfeer in de buurt veranderd, vertelt ze over de telefoon. Veel bewoners hebben hun grond verkocht en zijn verhuisd. De nieuwe appartementen staan leeg. ‘Hiervoor was dit een levendige wijk, nu is het een beetje stil geworden’, vertelt ze.

Toch is ze niet tegen de komst van de appartemententorens. ‘Dat is nu eenmaal hoe het gaat, als de stad zich ontwikkelt. Het is gewoon een stijlverandering. Ik vind het wel belangrijk dat er genoeg klanten blijven komen.’

De nieuwe condo’s zijn voor de gemiddelde Cambodjaan niet weggelegd. Die verdient met een beetje geluk 150 euro per maand. De vraag is dan ook wie er in al die flats moeten gaan wonen.

De laatste twee jaar begon de huizenprijs al te dalen, een teken dat de markt verzadigd is geraakt. De Amerikaanse investeerder CBRE waarschuwde in 2019 al voor het klappen van de vastgoedbubbel. ‘Terwijl het aanbod snel toeneemt, blijven de woningen in de lokale context onbetaalbaar, waardoor de markt in toenemende mate afhankelijk is van buitenlandse investeerders.’

Geldtekort

Daar kwam corona nog eens bovenop. Volgens ontwikkelaar Li raken veel collega’s hun appartementen in aanbouw niet meer kwijt. ‘Daardoor zitten ze met geldtekort en kunnen ze niet verder met de bouw.’

Li, die zegt wel genoeg geld in kas te hebben, bouwt door. Toch loert ook voor hem het gevaar dat hij de resterende 70 procent van zijn woningen niet verkocht krijgt. De Chinees, die steeds weer zijn brede glimlach tevoorschijn tovert, zegt zich geen zorgen te maken. ‘Een appartementencomplex is altijd een goede investering. Zelfs al blijven veel woningen leeg of loopt de verkoop wat terug, er komt vanzelf een tijd dat de vraag weer stijgt. Met appartementen is het net als met eten, het is een basisbehoefte.’

Volgens Li is bovendien sprake van een overgangsfase. ‘De volgende generatie Cambodjanen gaat zijn levensstijl aanpassen en daar hoort geen huis bij, maar een appartement’, zegt de handelaar. ‘Kijk maar om je heen. Wij bieden veiligheid en comfort en je krijgt er een mooi uitzicht, een gym en een restaurant bij.’

De 28-jarige Thoeurn heeft zo haar twijfels over deze toekomstvisie. Zelf ziet ze zichzelf niet zo snel naar een studio verhuizen, zelfs al had ze het geld ervoor. ‘Het is me veel te klein en te afgesloten. Ik zou me gestrest voelen.’

Zorgen over witwassen

Toezichthouders maken zich zorgen over malafide praktijken die de bouwdrift in Cambodja mogelijk hebben aangewakkerd. Zo bestaat het vermoeden dat criminelen via vastgoedprojecten hun geld proberen wit te wassen. De internationale antiwitwasorganisatie FATF riep de Cambodjaanse regering op projecten beter door te lichten. Het parlement verhoogde daarop de straf op witwassen.

Ngo’s en vakbonden vrezen ook dat niet alle constructiebedrijven de veiligheidseisen serieus nemen. Twee jaar geleden stortte in Sihanoukville een gebouw van zeven verdiepingen ineen. 28 bouwvakkers kwamen om het leven, 26 raakten gewond. Nadien verscherpte de regering de veiligheidseisen.

Meer over