reportage

Nieuwbouw van de lopende band: kan het fabriekshuis het woningtekort helpen oplossen?

Met de kraan worden dakdelen op een woning in de Middelburgse wijk Mortiere gehesen.  Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Met de kraan worden dakdelen op een woning in de Middelburgse wijk Mortiere gehesen.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Een groeiend aantal bouwers werkt aan woningen van de lopende band. Een oplossing nu er in tien jaar een miljoen woningen bij moet komen? Op bezoek in Middelburg, waar VolkerWessels in één dag een rijtjeshuis neerzet.

07.00 uur

Middelburg. Uitvoerder Rick Geerling begint met zijn ploeg van VolkerWessels aan de bouw van Poproute 37, het hoekhuis van een rijtje eengezinswoningen in de uitbreidingswijk Mortiere. Op voormalige landbouwgrond zet het bouwbedrijf daar een blok neer van 43 woningen volgens zijn ­fabrieksconcept MorgenWonen. De belofte: elke dag één woning.

Steeds meer bouwbedrijven als VolkerWessels werpen zich op het industriële bouwen; de seriematige productie van lego-achtige woningbouwconcepten. Eind van het jaar opent bijvoorbeeld bouwgroep TBI een productiehal voor houten woningen in het Gelderse Wehl. In januari begint Plegt-Vos zijn fabriek voor kant-en-klare huizen in Almelo. Daarna volgt Van Wijnen met een fabriek in Heerenveen.

In de fabriekshal worden met robottechniek de elementen van de woningen gefabriceerd. Die onderdelen, van gevelplaten tot schoorsteen, zijn geheel op elkaar afgestemd en worden met vrachtwagens naar de bouwplaats ­vervoerd. Daar wordt het huis in een of enkele dagen in elkaar gezet. De beoogde productie ligt vooralsnog op enkele duizenden woningen per jaar in totaal. De bedrijven hopen de aantallen snel op te schroeven.

Huizen van de lopende band? Dat klinkt aanlokkelijk in een tijd waarin wordt geroepen om de bouw van een miljoen woningen in tien jaar. De bedrijven spreken zelf van een revolutie in de bouw. Geen bouwvakkers meer die hun werk moeten doen in weer en wind. De nieuwe huizenbouwer is een operator die in een fabriekshal de gerobotiseerde productie van woningelementen aan de gang moet houden.

Industrieel bouwen heeft zijn voordelen, zegt Ellen van Bueren, hoog­leraar urban development management aan de TU Delft. Minder verkeer naar de bouwplaats bijvoorbeeld, minder overlast voor omwonenden, minder bouwfouten en minder vertraging als de bouw eenmaal is begonnen – en dus mogelijk eerder opbrengst uit de verhuur of verkoop van de woning. Het werken met een gestandaardiseerde woning biedt ook meer mogelijkheden om de energiezuinigheid en circulariteit van de woning te verbeteren.

Industrieel bouwen dwingt tot nadenken over het beste energetisch concept, van isolatie tot verwarming en koeling, ziet Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Op de lange termijn zijn er voordelen bij renovatie of verplaatsing van de woning, aldus Van Bueren. Dat gaat nu nog vaak gepaard met hak- en breekwerk. Straks kun je een deel van een huis vervangen of het geheel demonteren. ‘Die milieuwinst is voordeel voor iedereen.’

08.00 uur

Geerling en zijn bouwploeg van zeven mannen in Middelburg hebben drie betonnen vloerplaten met een kraan vanaf een vrachtwagen op het fundament gelegd. Iedereen weet precies wat hij moet doen, vertelt ‘Spieker’, de bijnaam van de rank gesneden Geerling. Hij reist met zijn vaste team door heel Nederland, van Geleen tot Heerenveen.

09.00 uur

Op de benedenvloer is het onderste deel van het betonnen trappenhuis getakeld, waarna de zijgevels van de benedenverdieping volgen en een cabine met de toiletruimte, inclusief leidingwerk en wc.

De opkomst van de huizenfabrieken valt te verklaren door de grote vraag naar snel te bouwen woningen, zegt hoogleraar Van Bueren. Dat geldt ook voor de steeds hogere ­eisen op het gebied van energieprestaties en circulariteit (kun je een huis weer uit elkaar halen en verplaatsen?). Voeg daar de schijnbaar onuitroeibare, kostbare fouten op de bouwplaats aan toe en de talloze vertragingen – de timmerman moet wachten op de metselaar die moet wachten op de steigerbouwer – en alles wijst in de richting van een nieuwe bouwmethode.

Toilet- en badkamers worden inclusief leidingen en sanitair geleverd.	 Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Toilet- en badkamers worden inclusief leidingen en sanitair geleverd.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Een revolutie is het niet, matigt Taco van Hoek van het EIB de marketingtaal van de bouwers. Er worden nu al hele gevels in geprefabriceerde delen naar de bouwplaats gereden. Huizenfabrieken voegen wel iets toe, zegt hij, maar de reikwijdte van het fenomeen moet niet worden overschat. ‘Het kan efficiënter in de woningbouw, vooral wat betreft arbeid op de bouwplaats. Maar daar staan hogere fabrieks- en transportkosten tegenover.’

10.00 uur

In Middelburg heeft de bovenverdieping zijn vloerdelen, het volgende deel van het betonnen trappenhuis is geplaatst. Dat geldt ook voor de volgende zijwanden.

11.00 uur

De badkamer gaat aan de takel omhoog en wordt op zijn plek gezet. De cabine is al af; inclusief alle leidingen, wc, wastafel en douchecabine.

Natuurlijk is het goed nieuws dat ­iedereen de urgentie voelt om vol in te zetten op vernieuwing van bouwmethoden, vindt Thijs Asselbergs, ­architect en hoogleraar architectural engineering aan de TU Delft. Hoog tijd ook, want de bouw loopt licht­jaren achter als het gaat om innovatie. Maar verwacht wat hem betreft niet dat het leeuwendeel van de ­beoogde miljoen extra woningen uit de bouwfabrieken zal komen.

‘De bouwers mikken in hun fabrieken vooral op dat bekende woninkje in de polder, bedacht voor bouwen in het groen. Zo’n standaardproduct willen bouwers en ontwikkelaars maar al te graag neerzetten – zeker als ze zelf al landbouwgrond hebben aangekocht voor woningbouw.’

Daarmee gaat de beoogde ‘revolutie in de bouw’ geheel voorbij aan de politieke en maatschappelijke realiteit, wat Asselbergs betreft. Die vraagt niet om verdere verstoring van het landschap, maar juist om extra ­woningen in de bestaande steden en dorpen. Dat vraagt om maatwerk; slimme modules die passen in ­bestaande structuren zoals verlaten kantoren, een smalle bouwplek in de stad. ‘De bouwwereld moet niet alleen industrialiseren, maar ook vergaand digitaliseren, voor de fabricage van unieke bouwdelen voor de moeilijkste bouwplaatsen.’

Ook EIB-directeur Van Hoek ziet de woningfabrieken vooralsnog vooral als een deeloplossing. ‘We bouwen op steeds lastiger plekken. Daar heeft geïndustrialiseerde bouw nog geen voordelen. Datzelfde geldt voor hergebruik van gebouwen, bijvoorbeeld als je een kantoor wilt ombouwen tot woningen. De fabriekswoning is vooral een antwoord op nog onbebouwd terrein.’

Bij VolkerWessels zien ze wel andere mogelijkheden voor flexibele inzet van hun fabrieksproduct. ‘Wij komen nog dit jaar met een eerste appartementengebouw van vier hoog’, vertelt Eric Pot, directeur van MorgenWonen. ‘Die is ook geschikt voor binnenstedelijke locaties. Als de bouw de ruimte krijgt en de fabriek goed kan blijven draaien, dan kunnen wij blijven variëren en innoveren.’

De fabriekshuizen zijn later weer te demonteren voor een renovatie of verplaatsing.	 Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
De fabriekshuizen zijn later weer te demonteren voor een renovatie of verplaatsing.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

12.00 uur

De bouwploeg van VolkerWessels begint aan de zolderverdieping. Eerst zwaait een pakket leidingen door de lucht dat wordt neergelaten in de koker naast het trappenhuis. De buizen zullen worden aangesloten op de energie- en ventilatiecentrale die straks zal worden geplaatst. Maar daarvoor volgen weer drie vloerplaten, die de zoldervloer gaan vormen. Dan volgt – klaar voor gebruik – de cabine met elektrische luchtwarmtepomp en het CO2-gevoelige ventilatiesysteem van de energiezuinige woning.

13.00 uur

Aan de Poproute in Middelburg worden de gevels geplaatst. Twee gestapelde delen aan de voorkant en twee aan de achterkant, met alle deuren en het glaswerk er al in.

Een lagere prijs is volgens de bouwers een ander voordeel van de fabriekswoning. Het verschil zou oplopen tot 10 à soms 30 procent vergeleken met eenzelfde huis in traditionele bouw. Van Hoek van het EIB trekt dat prijsvoordeel in twijfel. Geen fabrieksbouwer heeft het hem ooit kunnen voorrekenen. Ook VolkerWessels wil geen prijsopgave geven, maar zegt dat de kosten ‘zeker concurrerend zijn voor woningbeleggers en aantrekkelijk voor corporaties’.

Een eigen berekening van het EIB, samen met een aantal bouwers, bracht hem tot een geschatte kostenbesparing van maximaal 10 procent, ‘maar dan uitsluitend in een bouwproject onder de gunstigste bouwomstandigheden’.

In de huidige markt is het de vraag of de uiteindelijke bewoner zal profiteren van een mogelijk prijsvoordeel, verwacht hoogleraar Van Bueren. Dat ligt voor een groot deel aan de grondprijs, denkt zij. In populaire gebieden stijgt die al snel uit boven de prijs van een nieuwbouwwoning. En vervolgens bepaalt de markt toch de prijs van een koop- of (vrije) huurwoning? ‘Inderdaad. Het zou wrang zijn als een kostenvoordeel in de zakken verdwijnt van de bouwer of belegger.’

Dat zal in eerste instantie wel gebeuren – als de klant geen sociale woningbouwvereniging is tenminste, meent EIB-directeur Van Hoek. Niet de productieprijs maar de markt bepaalt de prijs van een woning, weet hij. ‘Maar op de langere termijn zullen lagere bouwkosten wel degelijk zorgen voor enige neerwaartse prijsdruk voor de eindgebruiker. Een hogere winstmarge trekt meer bouwers en beleggers aan. Door meer concurrentie komt het voordeel dan toch wel terecht bij de consument. Het marktmechanisme zal uiteindelijk wel zijn werk doen.’

Hij relativeert die voorspelling meteen weer. ‘Het voordeel kan ook verdampen in bijvoorbeeld een verhoging van de grondprijs of extra duurzaamheidseisen. Zo’n laatste eis van een gemeente levert wel voordeel op voor het milieu, maar hoeft dus niet te resulteren in een lagere prijs.’

14.00 uur

De afwerking van de zolderverdieping van Poproute 37 is in volle gang. Met de kraan worden de grote twee dakdelen op de woning gehesen. Het zijn een linker- en een rechterhelft, beide in een omgekeerde ‘V’. De dakpannen volgen later.

De fabrieksbouw kampt met een slecht imago, ontstaan door de industriële woningbouw na de Tweede Wereldoorlog en in Oost-Europa, vertelt Van Bueren. Ook toen was al sprake van industriële woningproductie, maar ging het om goedkope betonbouw. Vooral in het voormalig Oostblok blonk die uit in monotonie. Nu zullen veel mensen niet meer zien of het gaat om fabriekswoningen of niet, denkt zij.

Het blok van 43 woningen dat VolkerWessels neerzet in de uitbreidingswijk Mortiere in Middelburg krijgt vorm. Elke dag komt er een huis bij.  Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Het blok van 43 woningen dat VolkerWessels neerzet in de uitbreidingswijk Mortiere in Middelburg krijgt vorm. Elke dag komt er een huis bij.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

De ontwerpvariatie neemt snel toe, zegt directeur Pot van voorloper VolkerWessels. ‘Door verdergaande automatisering is er nu al veel meer mogelijk in bijvoorbeeld detaillering dan zes jaar geleden, toen we begonnen. Toen kon je kiezen uit vier typen baksteen, nu uit meer dan tweehonderd. Die baksteen kunnen nu ook verticaal plaatsen, desgewenst. Een aantal onderdelen van onze drie woningtypen is ook onderling uitruilbaar. Ook daardoor ontstaat meer verscheidenheid.’

Architect Asselbergs heeft vooral bezwaren tegen het standaard woningtype e zonder echte invloed van de eindgebruiker. ‘We zijn typologisch en architectonisch weer terug bij de rijtjeshuizen van de jaren zestig. Gewoon vinex, met 35 woningen per hectare. We moeten stoppen met suburbia, ver weg van alle voorzieningen en infrastructuur. We moeten juist naar binnenstedelijke bouw, in grote dichtheden.’

Ach, een architect zal misschien weinig voldoening halen uit onze woningen, pareert bouwdirecteur Pot. ‘Een slager zal ook nooit enthousiast zijn over een vegetarische burger. Maar in al die jaren is nog nooit een project van ons gesneuveld bij de Welstand.’

15.00 uur

De laatste takelactie is een feit. De schoorsteen staat op het dak, verbonden met de ondergelegen energie- en ventilatieruimte. De volgende dagen zijn voor de afbouw. Op de verdiepingen is zwaar materiaal als vloerplaten en potten lijm al klaargezet. Ook dat scheelt bevoorradingsritjes en zwaar tilwerk. De volgende klus van uitvoerder Spieker en zijn ploeg: een rijtje woningen in Amstelveen. Geen project op voormalige landbouwgrond zoals in Middelburg, maar nieuwbouw tussen andere eengezinswoningen en een appartementencomplex, op de plek van een gesloopt kantoorgebouw.