Vier vragen

Nieuw kabinet wil sociale huurder eigen woning laten kopen

In het regeerakkoord staat dat huurders van een grondgebonden sociale huurwoning de kans moeten krijgen hun woning te kopen. Zo kunnen zij makkelijker de koopmarkt betreden. Gaat dat lukken? En zorgt het niet voor nieuwe problemen? Vier vragen en antwoorden.

Maarten Albers
In de Utrechtse buurt Parkwijk zijn de afgelopen tijd geregeld sociale huurwoningen verkocht.  Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
In de Utrechtse buurt Parkwijk zijn de afgelopen tijd geregeld sociale huurwoningen verkocht.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Wat is het kabinet van plan en waarom?

Veel is nog onduidelijk. In het regeerakkoord staat: ‘Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen.’ Wat die voorwaarden zijn, zal de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, moeten bepalen. Emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn heeft nog veel vragen over de uitwerking. ‘Kan de corporatie bijvoorbeeld zelf kiezen of de woning wordt verkocht? En heeft ze iets te zeggen over de prijs?’

VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis vindt het goed dat sociale huurders de kans krijgen een eigen huis te kopen en vermogen op te bouwen. ‘Dan ga je ook verantwoordelijkheid nemen voor je straat, je wijk en je woonplaats. Huizenbezitters doen meer aan onderhoud dan corporaties.’

Aedes, de koepel van woningcorporaties, vreest juist dat dit beleid het onderhoud lastiger kan maken. ‘Als er in een complex meerdere eigenaren zijn, moeten ze het eens worden over grote verbouwingen. Particuliere eigenaren met te weinig geld voor investeringen kunnen dan iets als de verduurzaming van woningen blokkeren. Als de corporatie eigenaar is van alle woningen heb je dat probleem niet.’ Om dat te voorkomen geldt het plan alleen voor grondgebonden woningen en dus niet voor appartementen en galerijwoningen. Maar de corporatiekoepel wijst erop dat in de steden veel woonblokken beneden- en bovenwoningen hebben, waar dit probleem zich ook kan voordoen.

Wie komen hiervoor in aanmerking?

Daar is Koerhuis duidelijk over: ‘Een koopwoning moet voor iedereen bereikbaar zijn. Alle corporatiehuurders van grondgebonden woningen moeten dus de kans krijgen hun woning te kopen.’ Maar de vraag is hoeveel van hen voldoende inkomen of vermogen hebben om hun huurwoning te kopen. Volgens Aedes komen met name huurders met een inkomen dat eigenlijk te hoog is voor de sociale huur in aanmerking. ‘Dat zijn dus scheefwoners die eigenlijk naar een andere woning zouden moeten doorstromen.’

In 2018 bleek uit onderzoek dat die groep ‘goedkope scheefhuurders’ bestaat uit 457 duizend huishoudens, op een totaal van 2,2 miljoen sociale huurwoningen. Maar volgens stadsgeograaf Cody Hochstenbach, onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam, is het probleem van scheefwoners overdreven: ‘Het zijn vooral lagere middeninkomens die maar net iets boven de inkomensgrens verdienen.’ Het nu voorgestelde beleid zal bovendien niet leiden tot meer doorstroming van deze groep.

Wat voor gevolgen krijgt dit voor de sociale huursector?

Er bestaat al een tekort aan sociale huurwoningen. Met dit plan zouden nog meer woningen uit de sociale voorraad worden omgezet naar koopwoningen. Aedes is dan ook niet enthousiast. ‘Wij willen niet minder, maar meer sociale huurwoningen. Dus wij zijn niet echt voor het verkopen van huizen.’ Volgens Koerhuis kunnen de corporaties met de opbrengst nieuwe woningen bouwen. Dat hoeft volgens hem niet lang te duren. ‘Een flexwoning kunnen we binnen acht weken neerzetten en voor de middellange termijn zijn we al op zoek naar meer bouwlocaties.’ Aedes zegt die opbrengsten voorlopig niet nodig te hebben: ‘Met de afschaffing van de verhuurdersheffing kunnen we voorlopig voldoende investeren in nieuwbouw.’

Hochstenbach vreest dat het plan zal leiden tot een algehele marginalisering van de sociale huur. ‘In het Verenigd Koninkrijk hebben ze dit beleid al sinds de jaren tachtig. Daar hebben de rijkere huurders de wat mooiere woningen gekocht en blijven de armere huurders over in de minder mooie huizen. Bovendien is 40 procent van de verkochte woningen daar doorverkocht aan beleggers, die ze nu weer tegen een veel hogere prijs verhuren.’

De voorgestelde flexwoningen zijn volgens hem een voorbeeld van die marginalisering. ‘De eengezinswoningen worden vervangen door tijdelijke containerwoningen op braakliggende modderveldjes. Zo wordt de sociale huur steeds meer een noodvoorziening.’

Heeft het beleid kans van slagen als de corporaties niet meewerken?

Aedes liet eerder al weten alleen aan het plan mee te werken als het niet ten koste zou gaan van de sociale woningvoorraad en de leefbaarheid, en voor zover het niet in strijd is met het beleid van corporaties. Veel gemeenten maken prestatieafspraken met de lokale woningcorporaties, onder meer over hoeveel sociale huurwoningen onder welke omstandigheden mogen worden verkocht. Conijn pleit er dan ook voor dat de afweging om te verkopen lokaal wordt gemaakt. ‘De verantwoordelijkheid ligt bij de gemeente en de corporaties. Je moet dit niet vanuit Den Haag willen regelen.’

Volgens Koerhuis is het aan de nieuwe minister om woningcorporaties zover te krijgen dat ze meewerken. Conijn waarschuwt dat zijn mogelijkheden beperkt zijn. ‘Het recht tot kopen is al vaker voorgesteld, maar nooit uitgevoerd. De minister mag niet zomaar inbreuk maken op het eigendomsrecht van corporaties.’

Meer over