Meer nieuwbouw drukt prijs niet

De huizenprijzen zijn ongezond snel gestegen. Maar het is niet juist om daarvoor de schuld te geven aan het ruimtelijk-ordeningsbeleid, zoals VVD-senator De Beer doet, meent Barrie Needham....

Barrie Needham

DE prijzen van woningen worden bepaald in de wisselwerking tussen vraag en aanbod. Het argument van VVD-senator De Beer (Forum, 21 mei) is dat het een beperking van de nieuwbouw is die de prijzen opdrijft: meer nieuwbouw vergroot het aanbod en verlaagt dus de prijzen. Maar een jaar geleden waren van de ongeveer 250 duizend verkochte woningen, slechts 50 duizend nieuwbouwwoningen. Dus het aanbod wordt gedomineerd door 'tweede-handswoningen'.

Stel dat de terechte zorg over hoge huizenprijzen leidt tot vergroting van het aanbod. Hoe kan dat worden gedaan? Meer bestaande woningen aanbieden helpt niet, want bijna iedereen die zijn huis te koop aanbiedt, vraagt een ander huis, waardoor de vraag evenveel stijgt als het aanbod. De enige mogelijkheid om het aanbod te vergroten is meer bouwen.

Maar zelfs een verdubbeling van het aantal woningen dat per jaar wordt gebouwd, leidt tot een toename van het totale aanbod van slechts 20 procent. Zou dat voldoende zijn om de recente prijsstijging van 30 procent per jaar een halt toe te roepen? Ik denk van niet. Maar zeker is wel dat zo'n verdubbeling van de bouwproductie ruimtelijke gevolgen zou hebben die niet als 'een minimaal extra beslag op de ruimte in Nederland' kan worden genoemd.

Bovendien, wie zouden al die extra nieuwbouwwoningen moeten kopen? Per jaar moeten dan 50 duizend extra huishoudens worden gevonden om de veronderstelde uitbreiding met 20 procent van het totale aanbod van koopwoningen af te nemen. Die kunnen alleen maar uit de huursector komen. Dat is best denkbaar, want er zijn huurders die wel een huis zouden willen kopen.

Maar willen wij bouwen voor leegstand van huurwoningen? Veel beter (en goedkoper) dan koopwoningen bouwen voor huurders zou zijn meer huurwoningen te verkopen. Ook dat is niet gemakkelijk, zoals Aedes (de vereniging van woningcorporaties) heeft opgemerkt. Maar het is wel een betere vorm van beheer van de bestaande woningvoorraad en van de open ruimtes in Nederland.

De conclusie moet luiden: het bouwen van meer huizen heeft weinig effect op de stijgende prijzen. Welke maatregelen dan wel?

Als wij kijken naar de vraag naar huizen in plaats van het aanbod ervan, dan valt het volgende op. Ten eerste, de aftrekbaarheid van de hypotheekrente vermeerdert de vraag. Als er iets 'kunstmatigs' is, dan is het dit. De Nederlandse regering is het meest vrijgevig in dit soort subsidiëring van alle Europese regeringen. Het schrappen van die aftrekbaarheid zou de huizenprijzen minder snel doen stijgen. Maar dat helpt helaas de starters niet, tenzij zij de hypotheekrente wel mogen blijven aftrekken.

Ten tweede, wij moeten het idee loslaten dat woningen voornamelijk worden gekocht met een hypotheek. Woningen worden gekocht met geld uit de verkoop van woningen. Dat heeft belangrijke gevolgen voor de prijzen (en het relativeert het belang van de hypotheekrente). Want als de eigenaar zijn huis duur kan verkopen, dan kan hij ook duur kopen. Het is een soort Monopoly-geld dat steeds rouleert.

Bovendien, hoe meer de prijzen stijgen, hoe groter het vermogen dat je opbouwt. De eigenaar van een woning heeft baat bij stijgende prijzen. De enige die daar de dupe van wordt, is - alweerV- de starter op de woningmarkt.

En ten derde, het is te verwachten dat de hoeveelheid monopoly-geld zal toenemen. Sinds kort is het merendeel van de Nederlandse huishoudens eigenaar van zijn huis. Dus is het op den duur te verwachten dat steeds meer mensen die doodgaan een eigen huis voor hun erfgenamen nalaten. Ook dit drijft de prijzen op. Echter, hier hebben de starters wel baat bij: mits zij kunnen wachten tot hun ouders sterven voordat zij hun eerste huis kopen.

De voornaamste oorzaak van de steeds stijgende huizenprijzen is te vinden bij de vraag naar woningen, niet bij het aanbod ervan en dus niet bij het ruimtelijke ordeningsbeleid dat 'schaarste' aan nieuwbouwwoningen zou creëren. Echter, wij moeten nuchter zijn: de vraag is zeer moeilijk te beïnvloeden, al was het alleen maar omdat de mensen die al een woning hebben gekocht (nu toch het merendeel van de Nederlandse bevolking) geen baat hebben bij het temperen van de vraag naar hún woning.

Meer over