Analyse

Luxe of leegstand? Veel winkelcentra staan voor een zware keuze

Een bijna ouderwetse glamour in The Mall of the Netherlands in Leidschendam Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Een bijna ouderwetse glamour in The Mall of the Netherlands in LeidschendamBeeld Raymond Rutting / de Volkskrant

De opening van The Mall of the Netherlands komt op een moment dat veel winkelcentra in Nederland kampen met grote problemen. Steeds meer winkels staan leeg en beleggers beraden zich op de toekomst van hun winkelvastgoed. Is het kiezen tussen luxe of leegstand?

Het overdekte winkelcentrum nam in Nederland een vlucht in de jaren zestig. Net als in de Verenigde Staten je inkopen te doen met een zacht achtergrondmuziekje en zonder problemen met het Nederlandse weer, het bleek het winkelen zowaar enige glamour te geven, nog vóór de term funshopping in zwang kwam.

Tegenwoordig staat het concept vooral voor problemen, zoals in winkelcentrum In de Bogaard uit 1963 in Rijswijk, niet ver van The Mall of The Netherlands. Wie daar een broek, lamp of rookworst wil kopen, wordt ook geconfronteerd met tehuurbordjes aan de winkelramen – niet de gezelligheid waarop je zou hopen. Veel winkelcentra kregen al een gevoelige tik toen consumenten hun hand op de knip hielden tijdens de financiële crisis van 2008. Vervolgens ontwikkelde het internetwinkelen zich tot een steeds geduchter tegenstander.

De coronacrisis versterkte die online-ontwikkeling nog eens, naast het verbod of de beperking van het fysieke winkelbezoek. Over In de Bogaard was het commentaar in The Mall of The Netherlands donderdag niet mals. Bart van Twillert, country manager Nederland van eigenaar Unibail-Rodamco-Westfield (URW), maakte zich geen illusies over winkels en kleinere winkelcentra in de buurt die klandizie dreigen te verliezen aan zijn supercentrum. ‘Winkelcentra als In de Boogaard gaan zonder onze komst ook wel kapot, die opereren volstrekt achterhaald. Vandaar dat mensen vaak zeggen dat retail dood is. Maar dat is helemaal niet zo. Je moet het alleen anders aanpakken.’

Alternatieve aanpak

Over zo’n alternatieve aanpak wordt op veel plaatsen in Nederland druk vergaderd. Wat betreft In de Bogaard maakte het Rijk eind vorig jaar bekend dat het 7 miljoen euro wil meebetalen aan transformatie van het winkelcentrum. Het blijft een winkelgebied, maar wordt vooral ‘een levendig stadscentrum’, met groen en 1.400 woningen. Een ander voorbeeld is het winkelcentrum van het Brabantse Oosterhout. Daar kocht de gemeente de helft van het kwakkelende overdekte winkelcentrum in het centrum, om dit te sluiten en om te bouwen tot woongebied.

Daarmee breekt niet de eigenaar, maar de overheid de negatieve spiraal in een winkelcentrum. Vooral als een winkelcentrum vele (kleine) eigenaren telt, blijkt verval vaak moeilijk te stuiten. Minder huur is vaak minder investeren in onderhoud en vernieuwing. En dat kan betekenen dat nog meer klanten het winkelcentrum zullen mijden. Op zulke plekken moet de gemeente een rol spelen als initiator en investeerder, vindt Chris Lanting, retailexpert bij vastgoedadviesbureau Colliers. ‘Die moet beleggers en winkeliers bewegen tot verbetering, om het winkelgebied en de stad vitaal te houden.’

Waardedaling

Dit jaar moeten beleggers in grote winkelcentra rekening houden met een waardedaling van hun bezit van 15 procent, stelde vermogensbeheerder DWS onlangs. Bij Colliers zien ze dat het geld van beleggers in winkelvastgoed minder richting winkelcentra en ‘winkelen als beleving’ gaat en méér richting winkelgebieden waar mensen vaker terugkomen, voor de dagelijkse boodschappen, zegt Lanting. ‘Alles draait om het gedrag van de consument. Onlinewinkelen is niet meer te stoppen. Dat kan betekenen dat winkelvastgoed inmiddels meer waard is als woning of kantoor dan als winkel. In zo’n geval zal de belegger door een fase van rouw en acceptatie moeten gaan en besluiten tot transformatie. In een ander geval heeft de winkelruimte wel veel toekomst, bijvoorbeeld voor een onderneming die offline- en onlineverkoop goed weet te combineren.’

Dat Unibail-Rodamco-Westfield (URW), een vastgoedbedrijf met een beurswaarde van bijna 10 miljard euro, investeert in luxe en bijna ouderwetse glamour van de winkelbeleving mag uniek heten. Vastgoedadviseur Lanting noemt The Mall of The Netherlands met enige bewondering een ‘ongelooflijk ambitieus project. Het is een soort gecultiveerde stad. Dat is ook de enige manier om onderscheidend te zijn’. Tegelijkertijd klinkt in zijn woorden wat huiver door. ‘Ze zijn natuurlijk al jaren geleden begonnen met dit project. Er was geen weg meer terug.’

Meer over