Reportage

In Vught geldt zelfs een huis van zes ton als ‘middelduur’, dus weert de gemeente beleggers

Vught- Willem de Rijkelaan in vught met in het midden nr 13 ,onlangs voor bijna drie keer de prijs verkocht. bij repo. foto raymond rutting / de volkskrant Beeld ©raymond rutting photographyr
Vught- Willem de Rijkelaan in vught met in het midden nr 13 ,onlangs voor bijna drie keer de prijs verkocht. bij repo. foto raymond rutting / de volkskrantBeeld ©raymond rutting photographyr

Huizen moeten terechtkomen bij de mensen voor wie ze zijn bedoeld, vinden ze in de Brabantse gemeente Vught. ‘Je wilt niet dat een ander aan de haal gaat met de opbrengst van gemeentebeleid voor betaalbaar wonen.’

Marc van den Eerenbeemt

Een lot uit de loterij, zo noemde een koper van een nieuwbouwwoning in het Vughtse Stadhouderspark-project het op de website van ontwikkelaar BPD. Het bleek een winnend lot. Niet alleen had hij een woning op de kop kunnen tikken in deze gewilde Brabantse gemeente, die was ook nog gelegen aan de rand van de Vughtse Heide en op tien minuten fietsen van het centrum van Den Bosch. Vervolgens stegen de woningen op het voormalig militair terrein ook nog eens razendsnel in waarde.

Een aantal huizen aan de Willem de Rijkelaan was op voorwaarde van de gemeente gebouwd in de categorie ‘betaalbare nieuwbouw’. Huizen die in 2014 werden gekocht voor 220 duizend euro, gingen vorig jaar van de hand voor rond de 400 duizend euro. Inmiddels is dat bedrag opgelopen tot ruim 5 ton.

Vliegende start

Die hoge prijzen zijn wel op zich logisch, vindt Bregje Peijnenburg-Van Gemert, raadslid voor Gemeentebelangen. ‘Het is ook een fantastische locatie daar, in het bos en zo dicht bij de stad. Die mensen hebben een vliegende start gemaakt in hun wooncarrière. Ik gun iedereen zijn overwaarde, maar daardoor verdwijnt zo’n woning wel uit zicht van de doelgroep van de gemeente, mensen die een betaalbare koopwoning zoeken.’

Dat de kopers van het eerste uur inderdaad de loterij hadden gewonnen, was al zo’n twee, drie jaar na de oplevering duidelijk geworden. Enkele van de instapwoningen werden al met flinke winst verkocht. ‘Dat heeft ons toen aan het denken gezet’, zegt toenmalig wethouder Wonen Peter Pennings, eveneens van Gemeentebelangen. ‘Hoe komen woningen terecht bij de mensen waarvoor ze zijn bedoeld? En hoe kunnen we regelen dat dat ook na doorverkoop zo blijft? Je wilt niet dat een ander aan de haal gaat met de opbrengst van gemeentebeleid voor betaalbaar wonen.’

Vught voerde daarop een zelfbewoningsplicht met anti-speculatiebeding in voor nieuwbouwwoningen tot 400 duizend euro. Die huizen mochten dus alleen worden verkocht aan mensen die er ook zelf zouden gaan wonen. Wie de woning binnen vijf jaar van de hand deed, kon een boete tegemoetzien.

Speculanten en pandjesbazen

Daarmee voegde Vught zich bij het groeiende aantal gemeenten dat een zelfbewoningsplicht heeft ingesteld. Inmiddels hebben meer dan 130 gemeenten dergelijke maatregelen getroffen, blijkt uit onderzoek van de Volkskrant. Met een zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwhuizen en opkoopbescherming voor bestaande, oudere woningen zetten gemeenten speculanten en pandjesbazen de voet dwars.

Drie weken geleden heeft Vught de maatregel nog eens aangescherpt, onder druk van de stijgende huizenprijzen. ‘In de oude maatregel beschouwden we de prijscategorie nieuwbouwwoningen tot 4 ton nog als middelduur’, zegt Fons Potters, de D66-wethouder Wonen van Vught. ‘Maar dit is zo’n gewilde woongemeente dat voor een gewoon huis al snel 4 ton wordt betaald. Dus hebben we een nieuwe categorie toegevoegd aan de regeling. Woningen van tussen de 400 duizend en 600 duizend euro beschouwen we nu als de categorie ‘middelduur hoog’. Ook voor die duurdere nieuwbouw gelden dus voortaan koopvoorwaarden.’

De onstuimige woningmarkt houd je met dit soort regelingen nooit helemaal in bedwang, geeft wethouder Potters toe. De koper van zo’n ‘beschermde’ woning kan hem in de Vughtse regeling bijvoorbeeld na vijf jaar weer van de hand doen, zonder boete of prijsrestrictie. Daarmee behoort Vught tot de middenmoters onder de gemeenten. Drie en vijf jaar zijn volgens het Volkskrant-onderzoek de meest populaire periodes. Een handvol gemeenten hanteert een periode van tien jaar, en een paar zelfs onbepaalde tijd. ‘We wilden de periode niet al te lang maken’, zegtPottersr. ‘Mensen die willen verhuizen, bijvoorbeeld omdat ze kinderen krijgen, wil je niet acht of tien jaar na de aankoop van hun woning nog confronteren met een verkoopboete. Je moet de woningmarkt niet op slot zetten.’

Niet zaligmakend

Een zelfbewoningsplicht en al die andere mogelijkheden om in te grijpen in de huizenmarkt zijn dus niet zaligmakend, wil Potters maar zeggen. ‘Je zult bijvoorbeeld ook goed moeten bedenken wát je bouwt. Zet geen woningen neer van 3 ton die eigenlijk 4 ton waard zijn. We zijn nu aan het kijken we of we kleinere woningen gaan bouwen. Zo kan een woning aan de onderkant van de markt enigszins betaalbaar blijven.’

Voorlopig is de wethouder tevreden dat ook zijn gemeente de teugels kan aantrekken, zeker nu in Vught veel bouwactiviteit op stapel staat. ‘Een auto is bij het verlaten van de showroom meteen een kwart minder waard. Een nieuwe woning is tegenwoordig bij oplevering meteen een kwart méér waard. Dat blijft een raar verschijnsel. Ik gun iedereen het beste, maar je werkt niet aan betaalbare koopwoningen om de gelukkige eerste kopers te spekken.’

Meer over