Nieuws

Huurprijzen vrije sector gaan aan banden: ‘Oneerlijk om 1.500 euro voor 40m2 te vragen’

Het kabinet wil de huurprijzen in de vrije sector aan banden leggen. Minister De Jonge voor Volkshuisvesting bereidt de invoering voor van een puntensysteem dat de maximum huurprijs bepaalt voor ‘ruim 90 procent van alle huurwoningen’.

Natalie Righton
Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting Beeld Jiri Büller
Hugo de Jonge, minister voor VolkshuisvestingBeeld Jiri Büller

Een puntensysteem geldt nu alleen voor de lagere huren, in de sociale woningbouw, maar wordt vanaf 2024 van toepassing op de huren in het middensegment, tot 1.000 à 1.250 euro per maand. De woonplannen werden donderdagochtend aangeboden aan de Tweede Kamer.

Het doel van de regulering van vrijwel alle huurprijzen is huurders te beschermen tegen ‘excessen’. De woningschaarste is zo groot dat er op veel plekken in Nederland ‘huurprijzen worden gevraagd die op geen enkele manier meer in verhouding staan tot de woning die je ervoor krijgt’, zegt De Jonge. Volgens berekeningen van zijn ministerie hebben bijna een miljoen Nederlanders zulke hoge woonlasten dat zij maandelijks te weinig overhouden voor ‘minimaal levensonderhoud’.

In het regeerakkoord belooft het kabinet dat de overheid toewerkt naar ‘een betaalbare woning voor iedereen, of je nu koopt of huurt’. De echte oplossing voor betaalbaar wonen is ‘veel meer bouwen’, erkent De Jonge. Tot 2030 moeten er ongeveer 900 duizend woningen extra zijn gerealiseerd, waarvan tweederde betaalbaar moet zijn voor mensen met een laag of middeninkomen.

‘Maar daar zijn we niet zomaar en ondertussen moeten we mensen beschermen’, zegt De Jonge. ‘Want we zien in toenemende mate dat het voor gewone mensen met een gewone baan echt heel moeilijk is om een betaalbaar huis te vinden of aan het einde van de maand hun woonlasten op te brengen. Hun bestaanszekerheid staat onder druk. Dat moeten we onszelf aantrekken.’

Is zo’n forse maatregel als huurregulering nodig?

‘Ja. We doen dit omdat we zien dat de woningschaarste niet alleen maar iets goeds in mensen naar boven heeft gebracht. Menig verhuurder misbruikt de schaarste om de huren telkens fors te verhogen. Dat is om heel veel redenen problematisch. Allereerst vergroot je het gat tussen de sociale huur en de huurprijzen in het middensegment, waardoor er veel minder doorstroming is dan je zou willen.

‘Ten tweede komen mensen in de knel door die te hoge woonlasten. Er zijn mensen die een sociale huurwoning nodig hebben, maar die niet kunnen vinden of te lang op de wachtlijst staan. Daardoor zijn ze aangewezen op de vrije sector. Daar zijn ze vogelvrij, omdat de verhuurder kan vragen wat hij wil. En dat gebeurt dus ook volop.’

U heeft het in uw Kamerbrief over ‘oneerlijke praktijken’. Welke?

‘Oneerlijk is bijvoorbeeld 1.500 euro vragen voor een woning van 40 vierkante meter. En dat gebeurt echt niet alleen in Amsterdam. In de hoofdstad zijn de prijzen soms nog hoger. De prijzen staan op geen enkele manier meer in verhouding tot de woning die je ervoor krijgt.

‘Een andere oneerlijke praktijk is dat de maximale huurprijs van 763 euro voor een sociale huurwoning nu soms wordt omzeild. Dan komt de verhuurder naar je toe en zegt: ‘Weet je, ik kan de woning ook aan de buren geven. Maar als jij hem wilt, zullen wij dan samen afspreken dat jij meer betaalt?’ En ja, mensen staan soms met de rug tegen de muur. Ik wil de ruimte aanpakken die er nu nog is om aan vrije contractvorming te doen.’

Hoe gaat dat puntensysteem werken?

‘Met het puntensysteem wordt op een eerlijke manier gereguleerd wat je voor een woning mag vragen. Er wordt gekeken naar de oppervlakte, de voorzieningen in de woning, de mate van energieverbruik, de locatie. Dat woningwaarderingsstelsel, zoals het officieel heet, bepaalt nu de eerlijke prijs voor een sociale huurwoning. Dat systeem willen we min of meer kopiëren naar de middenhuur.’

Dus als je een woning huurt van 2.000 euro voor 40 vierkante meter in Den Haag, kun je naar de huurcommissie stappen?

‘Dat is precies hoe het werkt. Als jij denkt: ik betaal een absurd hoog bedrag voor mijn woning, en dat is niet oké, dan kun je naar de huurcommissie. Maar eerst moeten we nog een paar dingen uitwerken. Ten eerste gaan we nog bepalen tot welke huurprijs we gaan beschermen. We denken aan een bovengrens van tussen de 1.000 en 1.250 euro.

‘Ten tweede zoeken we nog uit welk opslagpercentage bovenop de maximale huur nodig is voor bepaalde beleggers. We moeten er namelijk wel voor zorgen dat institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, bereid blijven om huurwoningen voor het middensegment te bouwen. Anders heb je straks een perfect gereguleerde markt, maar wil niemand die woningen meer bouwen omdat het financieel niet meer aantrekkelijk is.’

Maar een huur van 2.000 of 3.000 euro betalen aan een particuliere huisbaas kan dus straks niet meer?

‘Dat kan alleen als de woning zoveel punten scoort dat die niet meer in het middensegment valt. De huidige grens ligt op 763 euro als het huis 144 punten scoort. Als we dat doortrekken naar het middensegment, dan betaal je straks 1.000 euro voor een huis met 187 punten en 1.250 euro bij 232 punten.

‘Als we besluiten om de huurmarkt te reguleren tot 1.250 euro, dan denk ik dat je ruim 90 procent van de huurwoningen te pakken hebt. Bijna alle woningen dus. Dat betekent dat heel veel woningen die nu onbetaalbaar zijn, weer worden teruggetrokken naar het middensegment.

‘Een manier om te handhaven zou zijn dat iedereen die wil verhuren een vergunning moet aanvragen. Dan wordt getoetst wat de maximale huur mag zijn. De kern is dat de prijs voor een woning gewoon eerlijk is. Dat is die nu vaak niet.’

Is dit juridisch houdbaar? U gaat voor particuliere partijen bepalen hoeveel huur zij mogen vragen voor hun eigen woning.

‘Het klopt dat dit ingrijpt op het eigendomsrecht en de vrijheid van mensen om te vragen voor hun woning wat zij willen. Maar dat doen we met een heel goede reden. Zolang wij kunnen beargumenteren dat het nodig is vanwege de schaarste, denk ik dat het kan. We zullen hier de wet voor moeten veranderen. Mijn streven is dat het wetsvoorstel eind dit jaar wordt ingediend en dat de nieuwe regels per januari 2024 ingaan.’

Gaat dit alleen gelden voor nieuwe huurcontracten of ook bestaande?

‘We verkennen de juridische ruimte om in nieuwe, maar ook in lopende huurcontracten in te grijpen. Sowieso gaan de nieuwe regels gelden bij de wisseling van huurder. Zodra een huurwoning vrijkomt dus. Wat nu nog teveel gebeurt: dat huurders elke keer een jaarcontract krijgen en dat de eigenaar de huur weer fors verhoogt bij een nieuwe huurder. Van deze excessen moeten we af.’

Al die mensen die een paar pandjes hebben gekocht om veel te verdienen, zullen niet blij met u zijn.

‘Ik zou het niet erg vinden als mensen die pandjes opkopen en veel te hoge huren vragen, zeggen: ‘Nu gaat de lol er voor mij vanaf. Laat ik maar gaan verkopen. Dat zou ik prima vinden, want daarmee komt er weer een woning beschikbaar voor kopers die erin gaan wonen. Het hele fenomeen buy-to-let, het opkopen van huizen om te verhuren voor veel te hoge prijzen, dat moet echt stoppen.’

Meer over