ReportagePatrick van IJzendoorn

Huurkoopsysteem in Londen: droom of nachtmerrie?

Starters op de woningmarkt in de Engelse hoofdstad die zich geen eigen huis kunnen veroorloven, kiezen steeds vaker voor shared ownership: een combinatie van koop en huur. Hoe vergroot je je koopdeel substantieel en wat zijn je rechten als blijkt dat je in een brandgevaarlijk pand woont?

Nieuwbouwproject wordt aangeprezen tijdens de 'London Home Show'.  Beeld Carlotta Cardana
Nieuwbouwproject wordt aangeprezen tijdens de 'London Home Show'.Beeld Carlotta Cardana

Joshua en Evelyne kijken hun ogen uit op de London Home Show. De twee starters op de Londense woningmarkt lopen langs tentjes waar woningbouwverenigingen nieuwbouwprojecten met namen als Coachmakers Yard, Beaufort Park en Atherstone Heights aanbieden. ‘We kunnen het ons allemaal veroorloven’, zegt webontwikkelaar Joshua. ‘Als we een deel kopen tenminste, een kwart bijvoorbeeld.’ Zijn drie jaar jongere vrouw vindt shared ownership iets te exotisch. ‘Ik kom uit Frankrijk. Daar huur je, of je koopt. Maar dit deelsysteem is onze enige kans om hoger op de huizenladder te komen.’

Shared ownership is een concept dat vooral in Londen voorkomt, de stad waar het voor starters op de woningmarkt moeilijk is iets te kopen, meestal omdat ze geen aanbetaling kunnen doen. Al een jaar of twintig bieden woningbouwbedrijven de kans om een deel van een woning te kopen – minimaal 25 procent. De rest van de lasten bestaat uit maandelijkse servicekosten en een huur die overeenkomt met de waarde van de woning. Wanneer je geld hebt, kun je als bewoner het koopdeel vergroten, wat staircasing heet. Het is de bedoeling dat dat percentage uiteindelijk 100 is. Gedeeld eigendom komt vooral voor bij nieuwbouw.

Huurkoopsysteem wint aan populariteit

Er zijn naar schatting 157.000 huishoudens die gebruikmaken van dit ‘huurkoopsysteem’, wat neerkomt op 1 procent van de woningmarkt. ‘Het is een klein aandeel’, zegt woningmarkt-analist Alastair Stewart. ‘Maar het aandeel neemt sterk toe. Voor de Conservatieven is het goed, omdat ze er alles aan willen doen om eigendom te bevorderen – in de geest van Margaret Thatcher. Voor woningbouwverenigingen is het goed, omdat zij dankzij shared ownership extra financiering ontvangen voor nieuwbouwprojecten. Het financiert ook hun kerntaak, sociale huur.’

De glossy’s die op de woonbeurs worden uitgereikt, staan vol met enthousiaste verhalen van koophuurders. De 30-jarige bedrijfsanalist Leanne Williams meldt dat ze nu elke maand omgerekend 1.500 euro betaalt voor een tweekamerappartement in Clapham, een bedrag dat bestaat uit huur, hypotheek en servicekosten voor woningcorporatie SO Resi. ‘Voor de kamer die ik huurde, betaalde ik bijna 1.000 euro, terwijl het huren van een vergelijkbaar appartement 1.400 euro kost. Nu voelt het als een win-winsituatie, omdat ik meebetaal aan een eigen appartement én investeer in mijn toekomst. Anders los je de hypotheek van een ander af.’

Starters op de Londense woningmarkt Joshua en Evelyne. Beeld Carlotta Cardana
Starters op de Londense woningmarkt Joshua en Evelyne.Beeld Carlotta Cardana

Op de woonbeurs in het Queen Elizabeth Centre is een strijd gaande om de gunst van de potentiële koophuurders, een strijd waarin kleine giften als Mars-repen, notitieboekjes, paraplu’s, waterflessen, opladers en houten tandenborstels worden ingezet. De meeste goodies vallen te halen bij de juristen en hypotheekadviseurs, voor wie dit een groeimarkt is. Joshua en Evelyne ondergaan een enthousiaste verkooppraatje van SO Resi, dat helaas voor Joshua met name ten zuiden van de rivier flats in de aanbieding heeft. ‘Ik ben geboren en getogen in Zuid-Londen en wil liever aan de noordkant van de Theems wonen.’

Fundamentele twijfels en brandgevaarlijke panden

Maar de Brit van Ghanese komaf heeft fundamentele twijfels over het concept. ‘De bedoeling is dat je uiteindelijk volledige eigenaar bent, maar wat als dat niet lukt en je uiteindelijk op 70 procent blijft haken? Dan zit je vast. Met zo’n groot aandeel is het lastig verkopen, omdat de meeste kopers immers willen beginnen met 25 of 35 procent.’ Volgens huizenmarktdeskundige Stewart gaat het hier om een reëel bezwaar. ‘Uit cijfers is gebleken dat slechts 35 procent van de shared ownership-gebruikers er in de afgelopen twee decennia in is geslaagd om geheel eigenaar te worden.’

Het shared ownership-concept blijkt nog een probleem te hebben, dat bloot is gelegd door de brand in de Grenfell-toren, vier jaar geleden. Sinds die rampzalige gebeurtenis, waarbij 72 flatbewoners omkwamen, is gebleken dat veel nieuwbouwappartementen zijn uitgerust met brandbare panelen. Mensen die in een brandgevaarlijk pand wonen, zitten voorlopig vast, want geen bank wil een hypotheek verschaffen zolang de panelen niet vervangen zijn. Het ombouwen gaat jaren duren, helemaal omdat de Brexit heeft bijgedragen aan een tekort aan arbeidskrachten in de bouw.

Wanneer het gebouw minder dan zes jaar oud is, draagt de woningbouwvereniging de kosten, die in veel gevallen worden verrekend door verhoging van de servicekosten. Anders dan de huur kunnen die kosten onbeperkt stijgen. Wanneer het gebouw ouder is dan vijf jaar komen alle kosten direct voor rekening van de bewoner. In deze onzekere situatie verkeert de Nederlander Peter Mengerink, die veertien jaar geleden een stapje op de Britse woningmarkt zette door een aandeel van 40 procent te kopen van een driekamerflat in Shadwell, een overwegend Bengaalse wijk nabij het Londense zakenhart.

‘Het is op zich een prachtige stek’, zegt Mengerink, gezeten op het balkon dat vanaf twee hoog uitkijkt over Commercial Road. Na een controle bleek er echter veel mis te zijn in het pand, dat staat op de plek waar in 1911 ‘Het Beleg van Sidney Street’ plaatsvond waarbij de politie zich richtte tegen twee Letse revolutionairen. ‘De panelen zijn brandgevaarlijk, want in de muren zit hout en vuur kan zich snel verspreiden. Dat was allemaal niet bekend bij de aankoop. Inmiddels heeft de regering bepaald dat alleen panden hoger dan zes verdiepingen moeten worden aangepast. Te laat. Wij zitten vijf hoog, want de woningbouwvereniging kan ons niet laten wonen in een onveilig pand.’

De vervuiler betaalt

De situatie is volgens de woningbouwvereniging dermate precair dat er nu dag en nacht speciale brandwakers bij de ingang zitten, die om het uur een rondje door het pand maken.

De kosten voor de verbouwing zullen op rekening van de bewoners komen, ook als ze maar 25 of 40 procent bezitten. ‘Het bedrag is nog niet bekend’, zegt Mengerink, die een online kledingwinkel runt. ‘Ik houd rekening met 70 duizend pond, en dat terwijl ik mijn aandeel voor 85 duizend pond heb gekocht. Ik zit vast, want doorverkopen is onmogelijk.’

Samen met een flateigenaar in Woolwich en andere gedupeerden lobbyt Mengerink om de kosten van het brandveilig maken van gebouwen onder het motto ‘de vervuiler betaalt’ neer te leggen bij de verantwoordelijke aannemers en bouwers. Dat heeft al geleid tot een kansrijk wetsvoorstel. Voor Mengerink en duizenden andere shared owners kan het een redding zijn. Niet alleen van de bewoners, maar ook van het shared ownership-systeem dat door deze aansprakelijkheidskwestie in een negatief daglicht is komen te staan. ‘Op zich is het een goed concept’, zegt Mengerink. ‘Maar zoals het nu gaat, kunnen dromen eindigen in nachtmerries.’

Meer over