Huren, dat kan natuurlijk ook niet

De huurmarkt in Nederland zit volledig op slot door ellenlange wachtlijsten, niet uitgevoerde bouwplannen en een verouderd verdelingssysteem. 'Ik word hier helemaal gestoord van.' Woning bouwverenigingen beloven beterschap....

tekst Phaedra Werkhoven ; fotografie Jorrit 't Hoen

Angeboden: 3k.woning (ruim 70 m2) in OudWest. Ruim, zonnig balkon. 520 euro excl. Nette kandidaten genieten de voorkeur.

Deze advertentie stond 10 mei in de Volkskrant. Voor de goede orde: hij is nep. De driekamerwoning bestaat niet, en niet alleen deze woning bestaat niet; een huurwoning in die prijsklasse behoort tot een grote zeldzaamheid in Amsterdam. Op de advertentie kwamen een kleine 150 reacties waar de wanhoop vanaf spatte. Velen hadden twee a-4'tjes volgetikt om hun netheid en geschiktheid voor de ruimte aan te prijzen. Hobby's, persoonlijke zelfanalyses, het aanbod een grote borgsom te kunnen betalen en complete levensgeschiedenissen passeerden de revue.

Nadat een selectie van de woningzoekers op de hoogte was gebracht van het fictieve karakter van de advertentie, stroomden de teleurgestelde reacties binnen. Vrijwel allen zeiden het al verwacht te hebben. Zoals een 'nette kandidaat' het samenvatte: 'Verbaasd was ik niet, nee. Ik ben inmiddels helaas een ervaren woningzoekende in Amsterdam en aanbiedingen zoals deze, daar is bij navraag altijd wat mee aan de hand. Ik zoek nu drie jaar op alle mogelijke manieren. Via de woningbouwvereniging ben ik met mijn inschrijftijd vanaf 1997 kansloos, via commerciële tussenpersonen lukt het ook al niet.

'Ook heb ik geprobeerd een woning met verplichte overname te huren. Ik ben twee keer in onderhandeling geweest. Het komt erop neer dat je een soort verkapte goodwill moet betalen. Voor vijf jaar oude stoffering, witgoedapparatuur en meubilair verlangen ze minimaal de nieuwprijs terug. Na lang steggelen heb ik een bod gedaan van 4000 euro. De aanbieder wilde hierover wel nadenken, maar belde me de dag erna dat hem het dubbele was geboden. De woning heb ik dus niet gekregen.'

Op zich is er niks nieuws onder de zon natuurlijk. Huren in de grote steden was altijd al moeizaam. Maar wie denkt dat lange wachttijden alleen in de hoofdstad aan de orde van de dag zijn, komt bedrogen uit. Momenteel is het bijna in heel Nederland onmogelijk geworden een woning te huren. Vier jaar geleden kon je, bij verhuizing van de stad naar het platteland, in verschillende kleinere steden en dorpen meteen de sleutel ophalen als je een woning in het duurdere huursegment wilde hebben. Inmiddels is die situatie totaal anders en zijn nieuwelingen in dorpse of kleinsteedse regio's gedwongen een huis te kopen. Dat komt doordat veel potentiële kopers ter plaatse het kopen van een huis uit hun hoofd laten en besluiten voor hetzelfde maandelijkse bedrag te gaan huren. Met als gevolg dat vooral de duurdere huurhuizen niet meer te krijgen zijn.

Tot vorig jaar augustus was er een vrolijk reclamespotje op televisie met de slogan: Huren, dat kan natuurlijk ook! De initiatiefnemer van het spotje was Aedes, de vereniging van woningcorporaties. 'De campagne zijn we zo'n vier jaar geleden begonnen, om het imago van huren te verbeteren', zegt Willem van Leeuwen, voorzitter van Aedes. 'Vier jaar geleden werd je voor gek verklaard als je huurde, iedereen wilde kopen. Inmiddels is de situatie op de woningmarkt totaal veranderd. Dat is heel snel gegaan. Door de gestegen koopprijzen zijn starters massaal de huurmarkt opgegaan. Vier jaar geleden was er veel leegstand in Zeeland, Drenthe en Groningen. Maar nu is zelfs in die provincies een wachtlijst tot twee jaar ontstaan. Het gevolg is dat de huurmarkt volledig op slot zit.' Het spotje heeft Aedes inmiddels van de buis gehaald.

De koopmarkt ontspant de laatste tijd, maar dat heeft geen positieve gevolgen voor de huurmarkt. Dat komt omdat er te weinig woningen worden bijgebouwd. Dit jaar loopt Nederland alweer 40 duizend woningen achter, en dat worden er ieder jaar meer.

'Proce dures lopen te lang, de grondprijzen zijn erg hoog en projectontwikkelaars, die toch 80 procent van de huizen bouwen, denken vanwege de onzekere economie wel drie keer na voordat ze nu aan een project beginnen. Projectontwikkelaars besluiten juist steeds vaker om moeilijk verkoopbare dure huizen om te zetten in huurwoningen, waardoor in de duurdere huur in ieder geval weer meer aanbod komt. Dat is een hele nieuwe ontwikkeling', aldus van Leeuwen.

Echt constructieve oplossingen liggen volgens van Leeuwen in procedureversoepeling van de woningbouw, en ook in nieuwe verdelingssystemen bij woningbouwverenigingen, zoals woningverloting. Hierdoor wordt de krapte niet opgelost, maar maken starters in ieder geval weer een kans op een woning.

Van Leeuwen: 'Er is geen doorstroming en de nieuwbouw is te duur. In zo'n 45 procent van de corporatiewoningen wonen mensen met hogere en middeninkomens. Veel van hen betalen een op kunstmatige wijze laag gehouden huur, feitelijk een subsidie van woningcorporaties, die ze gezien hun inkomen niet nodig hebben. Zij vormen de zogenaamde 'scheefwoners'. Dit draagt bij aan de grote kloof tussen huren en kopen waardoor de doorstroming stagneert.'

Voor die mensen die wel duurdere huizen kunnen betalen is er alleen geen aanbod. Aedes' voorstel is dan ook een marktgerichte huurprijs te creëren voor huurwoningen. Alleen mensen met recht op huursubsidie krijgen dan korting op de huurprijs. In de hoop dat daardoor de verhuisprikkel van mensen met een hoger inkomen toeneemt. Daarvoor is het dan weer wel van belang dat er duurdere huurwoningen en betaalbare koopwoningen worden bijgebouwd. Want duidelijk is wel dat juist in het duurdere huursegment en niet in de sociale sector de woningschaarste het grootst is.

Kamertje tweehoogachter

Het leed van de woningzoekenden is groot. Zo ook dat van Andrea Meuzelaar (27) juniordocente bij de Universiteit van Amster dam. 'Over twee maanden moet ik hier ook weer uit', zegt ze bij de begroeting. Ze trippelt de oude vervallen trap op van haar kamertje, tweehoogachter in de Amsterdamse Pijp.

Vijf jaar heeft ze hier in onderhuur gezeten. Totdat een van haar medebewoners haar verlinkte en er ineens een man van de woningbouwvereniging op de stoep stond. Binnen 48 uur moest ze haar woning verlaten, was het commentaar, en dan had ze nog mazzel, want bij illegaal wonen was doorgaans 24 uur gebruikelijk.

Andrea was met stomheid geslagen. Niet weer, dacht ze. Niet weer die onzekerheid. Ze had al een behoorlijk turbulente huurgeschiedenis achter de rug, compleet met bedreigingen van louche types haar verhuurders die vervolgens haar gehele meubilair op straat kwakten.

Later kwam ze in een zolderkamertje zonder cv terecht. 's Winters moest ze overnachten bij vrienden, want haar glaasje water naast haar bed vroor standaard helemaal dicht. Dus heel veel vertrouwen heeft ze er niet in, nee.

Gelukkig vond de woningbouwvereniging het goed dat zij tijdelijk in het huis blijft, tot de renovatie van haar eenkamerwoninkje begint. Ze heeft nog twee maanden om iets anders te vinden. Haar kamer is klein, rommelig, met weinig spullen; duidelijk van iemand die snel haar spullen bijelkaar kan pakken. Een klein keukentje en idem badkamer. 'Ik hoef ook niet veel. Ik heb hier al die jaren niets aan gedaan, omdat ik wist dat het tijdelijk was. Nooit echt spullen gekocht, ik heb alleen maar oude troep.' Zeven jaar wachttijd heeft ze bij de woningbouwvereniging. 'Ik reageer iedere keer op woningen in de Baarsjes en Bos en Lommer, kleine eenkamerwoningen met helemaal niks. Ik ben een keer vijftiende geweest, toen mocht ik gaan kijken. Maar het was overduidelijk dat ik het niet zou worden. Het is echt onmogelijk. Dan ben ik weer nummer vijftig, dan weer dertig of zeventien. Niet te doen. Ik word er helemaal gestoord van.'

Desnoods gaat Andrea weer in een studentenhuis. Dit weekend ging ze kijken naar een woning uit de krant, de helft van wat ze nu heeft voor een dubbele huurprijs. Kwaad en chagrijnig werd ze ervan. Het is toch zo belangrijk dat je je eigen plek hebt? Vrienden van haar wonen in halve bezemkasten voor driehonderd euro, of ze wonen in volkstuinhuisjes. Inmiddels bereidt Andrea zich erop voor dat ze weer moet gaan adverteren en dat ze de woningbouwverenigingen af zal moeten bellen. En ze is gedwongen weer op advertenties te reageren. 'Ik zie er ontzettend tegenop. Je krijgt met zoveel ranzige mensen te maken. Zo was er een keer een verhuurder die het maken van een pornofilm in de huurvoorwaarden had opgenomen.'

Geen kans in Amsterdam

Wanneer je de woonkrant van Amsterdam bekijkt en alle urgenten, mensen met medische indicaties en mensen die in een stadsvernieuwingsproces zitten van het woningaanbod aftrekt, heb je met een redelijk inkomen slechts zo'n vier woningen van de in totaal ongeveer driehonderd waar je op kunt reageren. Maar dan nog hebben waarschijnlijk de eerste vijftien kandidaten een woonduur die teruggaat tot begin jaren zeventig. Dus tenzij gelijk bij de geboorte ingeschreven, maken dertigers totaal geen kans in Amsterdam.

Een kijkje bij een woningbezichtiging maakt het probleem duidelijk. In de Tweede Oosterparkstraat is een bezichtiging gaande van een benedenwoning van woningbouwvereniging het Oosten. Het is een ruime driekamerwoning in typische sociale-huurstijl. Dat betekent dat beton de boventoon voert, het hele complex een Oostblok achtige uitstraling heeft en dat je hetzelfde soort complex in een andere wijk kunt aantreffen. De kandidaten druppelen binnen, terwijl de opzichter noteert op welke plek ze op de kandidatenlijst staan. Kandidaat nummer één betreft een urgentiegeval uit 2003.

Een blik op de lijst van de opzichter zegt voldoende. De eerste vijftien kandidaten hebben een woonduur beginnend bij 1972 tot 1991 van kandidaat vijftien. Kandidaat één kijkt wat rond en vindt het wel een mooi huis. Of ze het neemt, zal ze later moeten doorgeven. Verder lopen nog zes andere kandidaten rond waarvan in ieder geval twee ook met medische indicatie. Eén vrouw is hoogzwanger. 'Ik ben al twee weken over de uitgerekende datum, dus nee, veel tijd heb ik niet om iets anders te zoeken. Nu wonen we in een tweekamerwoning en dat is echt te klein. Maar het is zo verschrikkelijk moeilijk iets te vinden. Ik sta al vanaf 1986 ingeschreven en nog ben ik nummer acht.'

'Het is nog nooit zo slecht geweest op de Amsterdamse woningmarkt. En slechter dan dit kan niet', geeft Jan Hoff toe. Hij is directeur van woningcorporatie het Oosten te Amsterdam. De corporatie zetelt in een prachtig pand aan de Sarphatistraat. De forse, boom lange Hoff zucht. 'Ja, en als je een inkomen hebt van één tot twee keer modaal kun je tussen wal en schip vallen. Maar dat gaat snel veranderen. Binnenkort komen er aan de ring A10 dure huurwoningen beschikbaar voor die groep', zegt Hoff optimistisch. 'Op dit moment worden de handtekeningen gezet onder contracten om koopwoningen om te zetten in huurwoningen. Die conversie was tot voor kort in Amster dam niet mogelijk. Dus over niet al te lange tijd zal het voor mensen met een goed inkomen weer mogelijk zijn een kwalitatief goed, duur huurhuis te krijgen.'

In een notendop schetst Hoff de problematiek in Amsterdam. Sinds het gehele huuraanbod in Amsterdam is gecentreerd via internet en 'Woningnet' heet, is het aantal kandidaten verdubbeld. Wo ning net is eigenlijk te succesvol. Kenmerkend aan de vragers is dat zij vaak lange woonduur hebben. Ze bekijken iedere leuke woning met het idee: 'Ik heb 23 jaar woonduur en die zal ik verzilveren ook.' Daarnaast zijn er de starters, zij komen niet eens meer aan bod. Het verschil tussen vraag en aanbod is nog nooit zo groot geweest. En er zijn te veel bouwplannen niet uitgevoerd.

Hoff: 'De woningproductie is plots gekelderd door de explosie van aannemersprijzen vorig jaar.' De problematiek in Amsterdam heeft ook te maken met de bevolkingssamenstelling, zegt hij. 'Amsterdam heeft veel alleengaanden, die alleen niet zoveel huur kunnen betalen of een huis kunnen kopen. Degenen die kinderen krijgen of trouwen trekken de stad uit. Het is eigenlijk absurd dat in Amsterdam mensen vanwege hun huis gedwongen bij elkaar blijven wonen, en dat mensen die juist samen willen wonen, dit niet kunnen.'

Woningen te woon

In Rotterdam proberen ze de krapte op de huurdersmarkt op een andere manier op te lossen. Woonbronmaasoevers, een van de grootste woningcorporaties van de stad, is sinds maart dit jaar met een nieuw project begonnen. René Scherpenisse, directeur Innovatie en strategisch advies is er al jaren mee bezig. En hij is trots op het resultaat.

In Rotterdam bieden ze woningen 'te woon' aan met als doel huurders en kopers meer mogelijkheden te bieden in een soort woonarrangementensysteem. 'Alle regeltjes van woningbouwverenigingen hebben geleid tot een woonmarkt waar de flexibiliteit geheel uit is. In feite bedenken wij hoe mensen passend wonen en dan staan we raar te kijken als het in zo'n wijk niet helemaal goed gaat.

'Alle lage inkomens worden bij elkaar in een wijk gedonderd, terwijl mensen moeten kunnen wonen waar ze willen. De binding van bewoners met wijken is totaal verloren gegaan.' Kortom: mensen moeten weer iets te kiezen krijgen. Er moet meer variatie zijn, niet alleen in buurten, maar ook in het soort huis. 'Wij hebben eigenlijk 30 duizend Opel Kadetjes, terwijl er ook mensen zijn die wel een uitgesproken smaak hebben.'

Bij Woonbronmaasoevers kunnen huurders een huis kopen of huren, ze kunnen de huurprijs voor jaren vastzetten en ze kunnen de woning zelfs met 25 procent korting kopen. Als ze van de kortingsregeling gebruik maken, betekent dit dat de woningbouwcorporatie deelt in verlies, maar ook in winst bij verkoop van de woning. Ook kunnen mensen het huis voor de normale prijs kopen, maar dan draaien ze zelf op voor eventueel verlies.

Het project is een groot succes te noemen. Woonbron maas oevers experimenteert ook met het verloten van huurwoningen. 'Dat zouden ze in Amsterdam ook moeten doen. Door verlotingen krijgen star ters weer een kans. Voorheen hadden we te maken met heel veel weigeringen. Mensen met lange woonduur die overal gingen kijken. Nu, sinds het lotingssysteem, is het aantal weigeringen veel lager. Want als je meeloot en je wordt het, dan is die woning een lot uit de loterij!', lacht Scherpenisse.

Piepklein kamertje

Allert Aalders (33) geluidstechnicus en Ellen van Slagmaat (36) documentaireproducent vormen zo'n Amsterdams stel dat noodgedwongen niet samenwoont. Ze zouden wel willen, sterker nog, ze zijn al een flinke tijd op zoek.

Niet dat het iets oplevert. Nu pendelen ze heen en weer tussen Utrecht waar hij op een piepklein kamertje woont bij een vriend, die hem zo langzamerhand ook wel liever ziet gaan en Am ster dam, waar zij woont.

Zelfstandig dat wel, maar superklein. 35 Vierkante meter en dan heb je het wel gehad. Een kleine woonkeuken, een minislaapkamer en een douche en toilet. We zitten aan de tafel in de keuken. Allert wrijft de slaap uit zijn ogen, hij had een late klus vannacht. Ze wonen nog steeds erg studentikoos, vinden ze beiden. En ja, best gek eigenlijk dat je verwacht dat het wel een keer anders wordt, maar dat dat nog steeds niet is gebeurd. Ellen: 'Tien jaar geleden had ik ook echt gedacht: oh wat luxe, alles voor mezelf.' 'Maar hier intrekken is gewoon onmogelijk', voegt Allert eraan toe. 'Alleen al doordat mijn spullen er niet meer bijpassen.'

Laat staan dat er nog een derde bewoner bij zou komen, in de vorm van een kind. Daar kunnen ze niet aan beginnen, terwijl ze het wel willen. Ellen: 'Mijn moeder zei laatst dat als we kinderen wilden, we ze maar naar haar moesten brengen.'

Allert: 'Dat lijkt me nou niet de beste optie.' Op zich kijken Ellens ouders nergens van op, vertelt ze. 'Zij woonden in een souterrain toen hun kinderen werden geboren. Maar het verschil is wel, dat zij toen 23 waren en ik inmiddels 36.'

Allert heeft zich in Utrecht als woningzoekende ingeschreven en Ellen staat vijf jaar in Amsterdam ingeschreven. Iedere dag be

kijkt Ellen allerlei woonen vastgoedsites in de hoop iets te vinden. Want kopen is voor hen geen optie. De huizen zijn te duur, en vanwege hun onregelmatige inkomens worden ze uitgelachen bij de bank. Toch is het stel optimistisch. 'Het kan opeens veranderen', zegt Ellen. 'Er is altijd een wonder mogelijk.' En ondertussen dromen ze door, over een betaalbaar huisje in Frankrijk. Allert droogjes:

'Maar totdat de teleportatiemachine is uitgevonden, is dat ook niks.'

Meer over