nieuws

Huizenprijzen stijgen komende twee jaar veel harder dan gedacht

De huizenprijzen stijgen de komende twee jaar waarschijnlijk veel harder dan gedacht, menen economen van de Rabobank. Zij zeggen hun prognoses fors naar boven te hebben bijgesteld, omdat de economische vooruitzichten voor Nederland zijn verbeterd. Daarbij kampt Nederland met een groot huizentekort, terwijl de hypotheekrente erg laag is.

In de vitrine van een makelaar in Schiedam zijn de in de verkoop staande woningen bijna allemaal al verkocht. Beeld Hollandse Hoogte / Hans van Rhoon
In de vitrine van een makelaar in Schiedam zijn de in de verkoop staande woningen bijna allemaal al verkocht.Beeld Hollandse Hoogte / Hans van Rhoon

De kenners van de bank spraken maandag in het Kwartaalbericht Woningmarkt de verwachting uit dat huizen dit jaar gemiddeld 8 procent duurder worden. Voor 2022 voorzien zij vervolgens een huizenprijsstijging van nog eens 4 procent. Half december hield Rabobank het nog op een gemiddelde huizenprijsgroei van respectievelijk 5,5 procent en 2,5 procent.

De verkoopprijs van de gemiddelde verkochte ‘bestaande’ woning steeg vorig jaar – dwars door alle coronavirus-gerelateerde crises heen – al met 12 procent tot 365 duizend euro. Dit ‘gemiddelde’ huis zal met de door Rabobank verwachte groei aan het eind van dit jaar 394 duizend euro kosten. In 2022 zal zijn prijs verder stijgen tot bijna 410 duizend euro.

Ter vergelijking: met de ‘oude’ groeipercentages zou het huis eind dit jaar 385 duizend euro gekost hebben en volgend jaar bijna 395 duizend euro.

Arbeidsmarkt

Woningmarkteconoom Carola de Groot, die betrokken was bij het onderzoek van kenniscentrum RaboResearch, wijst vooral op de werkloosheidscijfers, die minder hard oplopen dan eerder werd voorzien. ‘We hadden verwacht dat de coronacrisis via oplopende werkloosheid en twijfel bij potentiële kopers zou leiden tot minder verkopen en uiteindelijk ook tot lagere prijsgroei en zelfs een prijsdaling’.

Het tegendeel gebeurde: vorig jaar werden in totaal 235 duizend huizen verkocht. Dat is 7,5 procent meer dan in 2018 en 2019.

Voor dit jaar verwacht de Rabobank wel dat er minder huizen van eigenaar zullen wisselen. Zo’n 220 duizend, schatten de economen in, een daling van bijna 7 procent. In 2022 zet die daling door, zij het in een lager tempo.

Dat er minder huizen verhandeld worden, komt volgens de economen niet door een verminderde vraag naar koophuizen. Zij wijzen juist op een gebrek aan beschikbare huizen: er wordt simpelweg te weinig gebouwd.

Bovendien zijn de financieringsmogelijkheden van potentiële huizenkopers momenteel erg gunstig. De leennormen zijn verruimd, waardoor huizenkopers over een groter budget kunnen beschikken. Ook de lage hypotheekrentes geven mensen ruimte om meer te lenen, waardoor ze ook meer op hun droomhuis kunnen bieden. De Rabobank houdt er rekening mee dat ‘de hypotheekrentes nog langere tijd erg laag blijven’.

In de rapportage van de Rabobank springt nog een ontwikkeling in het oog. Huizenkopers tot 35 jaar tilden hun aankoop massaal over de jaarwisseling heen, om te profiteren van de verlaging van hun overdrachtsbelasting van 2 naar 0 procent. Daardoor kende de start van dit jaar een stevige plus in het aantal verkochte huizen.

Gematigder ABN Amro

In januari wierp ABN Amro in zijn Woningmarktmonitor een soortgelijke blik op de toekomst. Ook deze bank had haar ‘voorspellingen voor de woningmarkt in 2021 flink naar boven aangepast’, al haalde de verwachte huizenprijsstijging het niet bij die van de Rabobank. ‘We houden rekening met een prijsstijging van 5% voor 2021 en 1% voor 2022’, schreven de economen van ABN Amro.

Philip Bokeloh, econoom bij het Economisch Bureau van ABN Amro, wil die voorspelling nu nog niet bijstellen. ‘We hebben alleen nog maar de cijfers over januari binnen. Die waren gigantisch hoog. Maar ik vind het nog wel heel vroeg om daar nu al vergaande conclusies uit te trekken.’

‘Ik zie drie grote onzekerheden’, zegt Bokeloh. ‘Allereerst is het de vraag of de hypotheekrente gaat stijgen. Dat verwacht ik niet, maar het is even afwachten. Daarnaast weten we niet welk beleid het nieuwe kabinet gaat voeren. Het zal nog wel een paar maanden duren voordat daar duidelijkheid over komt.’

Ten slotte twijfelt Bokeloh over de gevolgen van de nieuwe overdrachtsbelasting. ‘Nu kunnen alle starters tot 35 jaar een woning kopen tegen 0 procent overdrachtsbelasting. In april wordt er een bovengrens aan de woningwaarde gesteld van vier ton. Tegen die tijd kunnen we beter inschatten wat het langetermijneffect daarvan is.’

Meer over