ANALYSEHYPOTHEKEN

Huizenkopers mogen in 2021 nóg meer lenen (en dat betekent dat de prijzen zullen stijgen)

Minister Wopke Hoekstra wil volgend jaar de hypotheeknormen voor tweeverdieners en mensen met studieschulden verruimen. Beeld ANP

Minister Hoekstra van Financiën wil de leennormen voor huizenkopers volgend jaar voor de vijfde keer in zes jaar tijd verruimen. De Nederlandsche Bank (DNB) wijst op de risico’s: de extra leencapaciteit van huizenkopers vertaalt zich bijna een-op-een in hogere huizenprijzen, dus koopstarters schieten er niets mee op.

Na de kredietcrisis van 2008 nam de Nederlandse woningmarkt een duikvlucht. Ruim eenderde van de woningbezitters kwam ‘onder water’ te staan; hun hypotheek was hoger dan de waarde van de woning. Kabinet en toezichthouders schrokken daar zo van, dat ze de leenruimte van huizenkopers in eerste instantie stevig inperkten.

Sinds 2013 stijgen de Nederlandse huizenprijzen weer, en niet zo’n beetje ook. Ze liggen inmiddels ver boven de vorige piek in augustus 2008. In combinatie met de aangescherpte leennormen brengt dit de betaalbaarheid in het gedrang. Dit is vooral een probleem voor starters, die de prijsstijging niet kunnen opvangen met de meegestegen overwaarde van hun vorige woning. Jonge huizenkopers moeten een steeds groter beginkapitaal bijeensparen om hun eerste woning te bemachtigen. Die drempel blijkt voor velen te hoog. In 2019 ging 32 procent van de verkochte huizen naar een koopstarter; in 2013 was dit nog 48 procent.

De laatste tijd gaan er in het parlement stemmen op om de leennormen – in elk geval voor starters – weer op te rekken. Vlak voor het zomerreces stelden de regeringspartijen CDA, VVD en D66 bijvoorbeeld voor de hypotheeknormen te versoepelen voor starters die nu een hoge huur betalen. Die groep heeft immers aangetoond dat ze hoge maandlasten kan dragen, betogen de drie partijen.

Overdrachtsbelasting

GroenLinks, SP en PvdA dienden in juni een motie in waarin ze het kabinet verzochten de overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen, en die voor beleggers (die vooral in grote steden de huizenprijzen opdrijven) fors te verhogen. Daarmee negeren de drie fracties een recent onderzoek naar de voor- en nadelen van zo’n maatregel, waarvan de conclusie luidde dat die nauwelijks effectief en zeer onuitvoerbaar is.

Hoekstra wil volgend jaar de hypotheeknormen voor tweeverdieners en mensen met studieschulden verruimen. Daarmee volgt hij het advies van het Nibud. Het budgetinstituut vindt dat het inkomen van de minst verdienende partner voortaan voor 90 procent mag meetellen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Dit jaar is dat 80 procent, vorig jaar was het 70, in 2017 was het 60. Tot 2012 telde het tweede inkomen helemaal niet mee. Het Nibud rechtvaardigt deze versoepelingen met een verwijzing naar de groeiende belastingvoordelen die tweeverdieners genieten ten opzichte van kostwinners.

Los van beleidswijzigingen kunnen Nederlandse huizenkopers sinds 2014 toch al steeds meer lenen. Dit met dank aan de gedaalde hypotheekrente en de gestegen cao-lonen. Het Nibud stuurt op de verwachte maandlasten in verhouding tot het huishoudinkomen. Als de rente daalt kan iemand met hetzelfde inkomen een hogere hypotheek ‘dragen’. De extra leenruimte wordt volop benut: in verhouding tot hun inkomen sluiten huizenkopers steeds hogere hypotheken af, tonen de cijfers aan.

Kritiek op verruiming

DNB en AFM bekritiseren de vrijwel jaarlijkse verruiming van de leennormen voor tweeverdieners. Beide toezichthouders wijzen erop dat de Nederlandse hypotheekschulden in vergelijking met andere landen nog steeds erg hoog zijn.

Afgelopen vrijdag publiceerde DNB een statistische analyse over de huizenprijsontwikkeling. Kernboodschap: ruimere hypotheeknormen bieden geen soelaas voor de woningnood onder starters. Elke vergroting van de leencapaciteit vertaalt zich namelijk direct in hogere huizenprijzen, laat een historische vergelijking zien (zie grafiek).

‘Nederlandse huizenprijzen worden in de praktijk vooral bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens en in mindere mate door een tekort aan woningen. Hierdoor hebben starters weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte’, doceert DNB. ‘Die leidt uiteindelijk tot een toename van de prijs van woningen. Starters kunnen dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s.’ Starters zijn meer geholpen met een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, stelt DNB. Dat zou namelijk de huizenprijzen drukken.

Zal de coronacrisis tot betaalbare huizen leiden?
De coronacrisis heeft de economie lamgeslagen, maar wat doet dit met de huizenmarkt? Een analyse rond de vraag of woningen weer betaalbaarder worden en of nu (ver)kopen verstandig is.

Bereid je voor op financieel mindere tijden: doe een ‘geldrampoefening’
Door de coronacrisis krijgen veel mensen het financieel zwaar. Hoe kun je je voorbereiden op deze economisch mindere tijden?

Moet ik mijn kleine hypotheek gaan aflossen?
‘Wij hebben een kleine hypotheek en betalen een paar euro per maand aan rente. Is het gunstig om de hypotheek helemaal af te lossen?’ Reinout van der Heijden, hoofdredacteur van De Geldgids, geeft antwoord.

Meer over