Huis kopen van de huurbaas

Veel woningcorporaties sporen hun huurders aan hun woning te kopen. Het animo bij de bewoners is vooralsnog gering. De voordelen komen pas met de jaren....

Kopen of huren? Voor Erno Das werd deze vraag deze zomer onverwacht actueel. Woningcorporatie de Dageraad bood hem zijn huurwoning te koop aan. Voor 160 duizend euro mocht Das (38) zijn krap zestig vierkante meter tellende appartement in hartje Amsterdam voortaan het zijne noemen. Het aanbod was geldigtot 15 september en de prijs stond vast.

Om Das over de streep te trekken werd hem een koop vrij-opnaam in het vooruitzicht gesteld. De Dageraad zou de kosten koper (overdrachtsbelasting en notariskosten) voor haar rekening nemen. In Das' geval een voordeel van naar schatting dertienduizend euro. Doen? Eigenlijk zit hij als huurder prima aan de gracht. Amper 340 euro per maand inclusief servicekosten en verder geen zorgen. Iedere maand de acceptgiro invullen en snel weer aan de slag, want als zelfstandig gaffer hoofd belichting bij filmopnames heeft hij het druk.

Zijn bedrijf draait zo goed dat Das zich zonder voorbehoud mag rekenen tot de zogeheten scheefwoners: mensen die gezien hun inkomen volgens de overheid te goedkoop wonen en zouden moeten doorstromen naar duurdere woningen.

Das behoort bij uitstek tot de doelgroep die de Dageraad en haar collega-woningcorporaties voor ogen hebben. Want het eigen woningbezit moet van politiek Den Haag omhoog, zeker in een stad als Amsterdam, waar amper eenvijfde van de woningvoorraad uit koopwoningen bestaat. De rest is huur, veelal sociale huurwoningen waarvandriekwart wordt bezet door scheefwoners.

Verkoop een deel van de woningvoorraad aan kooplustige huurders en gebruik de inkomsten voor (sociale) nieuwbouw, zo is de gedachte. De woningnood wordt zo versneld opgelost en bovendien verbetert de sociale mix en samenhang in de stad. Veel kopers voelen immers een sterkere binding met hun omgeving. Bovendien blijven de doorgaans draagkrachtigere kooplustigen behouden voor de stad. De Dageraad heeft inmiddels 2500 van haar circa twintigduizend huurders een aanbieding gedaan. Maar net als elders in het land loopt het niet storm. Vorig jaar gingen ruim twintig huurders op het aanbod in. De rest kwam er na wat gereken achter dat hun maandlasten bij koop al snel verdubbelden, en besloten lekker te blijven huren.

'Begin te kijken naar wat je w in plaats van ketalen', zegt Hans de la Porte van de Vereniging Eigen Huis (VEH). In de brochre Uw huurwoning kopen zet de VEH de voor-en nadelen op een rijtje. Opvallend genoeg begint deze publicatie met een waslijst nadelen. Zo moet je als koper plots rekenen met onzekere factoren als hypotheekrente, erfpacht, waardeontwikkeling van het huis en schommelingen in het inkomen. Daarbij ben je als koper veel meer gebonden en kent koop behalve de hypotheek, nog tal van andere kosten: onderhoud van de woning, opstalverzekering, overlijdensrisicoverzekering, eigenaarsdeel onroerendzaakbelasting en lidmaatschap vereniging van eigenaren (bij appartementen).

Voor de voorbeeldwoning becijfert de VEH deze lasten op 140 euro per maand. Een conservatieve schatting, want exclusief overlijdensrisicoverzekering (doorgaans verplicht bij een hypotheek en al gauw vele tientallen euro's per maand) en exclusief erfpacht. In dit geval is de erfpacht door de Dageraad voor dertig jaar afgekocht, maar minder gelukkige eigenaren van vergelijkbare woningen moeten in Amsterdam rekenen op duizend euro per jaar. Daarbij gaat de VEH ervan uit dat de helft van de eigenaars enthousiast klust. Minder handige huizenbezitters zijn meer kwijt aan het inhuren van professionele hulp.

Zetten we huur en koop volgens het conservatieve scenario naast elkaar, dan blijken de maandlasten bij koop ruim twee keer zo hoog. Niet doen dus? Dat is volgens De la Porte wat te kort door de bocht, want er zijn wel degelijk argumenten vkoop. Zo ben je in je eigen woning uiteraard eigen baas en bouw je dankzij de hypotheekrenteaftrek met hulp van de fiscus een aardig vermogen op. Bovendien zijn de kooplasten op korte termijn weliswaar veel hoger dan de huur, maar kruipen deze in de loop der jaren steeds dichter naar elkaar toe, om elkaar op termijn zelfs te passeren. In het voorbeeld bedraagt de jaarlijkse huurverhoging 4 procent, terwijl de hypotheeklasten gedurende de gehele dertigjarige looptijd gelijk blijven. Alleen de post 'overige kosten' stijgt met een inflatie van 2 procent per jaar. Zo is de koper over ruim twintig jaar maandelijks goedkoper uit dan de huurder.

Aardig, maar niet bepaald een vette worst. Helemaal omdat bewoners van sociale woningbouw gemiddeld een veel lager inkomen hebben dan Das of de man uit het rekenvoorbeeld. Hoe lager het inkomen, hoe lager het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek. Veel lage inkomens verliezen verder bij koop hun huursubsidie. Daar staat in een gemeente als Amsterdam een eventuele koopsubsidie tegenover.

In sommige gemeenten stunten corporaties om huurders tot koop te bewegen. Woningcorporatie Patio uit Hilversum verkoopt woningen volgens het 'Koop goedkoop'-concept. De koper wordt eigenaar van het huis, maar huurt de bijbehorende grond tegen een jaarlijks stijgende huurprijs. De koopprijs wordt zo tot wel 30 procent gedrukt. Andere corporaties werken met fikse kortingen, waarbij de koper dan wel verplicht is de woning aan de corporatie terug te verkopen of de eventuele winst met haar te delen.

De Dageraad voelt vooralsnog weinig voor dergelijke kortingsacties. Miranda Smolders: 'We zijn in de eerste plaats een sociale verhuurder. Met allerlei kortingen doe je feitelijk een deel van het corporatievermogen cadeau aan dat kleine groepje kopers. Dat is erg onrechtvaardig ten opzichte onze andere leden.'

Toch zal het eigen woningbezit in Amsterdam sneller stijgen dan het geringe animo van de huurders doet vermoeden. De 2500 door de Dageraad voor verkoop aangewezen woningen zullen na vertrek van de bewoners uiteindelijk via het reguliere kanaal te koop worden aangeboden. Met een natuurlijk verloop van zo'n 6 procent per jaar, zullen volgend jaar naar schatting zo'n honderdvijftig woningen in de verkoop gaan. Mkosten koper, want dat voordeel is alleen de eigen huurders gegund.

Meer over