Interviewemeritus hoogleraar Johan Conijn

Hoogleraar hekelt Amsterdams plan: ‘Als de gemeente woningen gaat kopen, maakt ze gegarandeerd verlies’

Een kat in het nauw maakt gekke sprongen, zegt Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt over het idee van de gemeente Amsterdam om sociale huurwoningen op te kopen. ‘Er is een eenvoudiger manier om te zorgen voor meer sociale huur in de stad.’

Woonproject de Eenhoorn is een nieuwbouwproject van Ymere in Amsterdam.  Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Woonproject de Eenhoorn is een nieuwbouwproject van Ymere in Amsterdam.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Als corporaties sociale huurwoningen verkopen dan wil het Amsterdamse stadsbestuur die kopen, zo maakte het maandag bekend. Althans, de mogelijkheid tot aankopen zal worden onderzocht. Het is het college van GroenLinks, D66, PvdA en SP een doorn in het oog dat het aantal corporatiewoningen in de stad al jaren daalt.

Met de verkoop van woningen financieren de corporaties nieuwbouw, maar het geld gaat ook naar de verhuurdersheffing. Die belasting voor grote verhuurders van gereguleerde huurwoningen werd ingevoerd in 2013. De bedoeling was niet alleen het nationale begrotingstekort te dempen. Den Haag wilde ook meer greep te krijgen op de woningbouwverenigingen, die werden geplaagd door schandalen, uiteenlopend van mismanagement tot corruptie. Ze moesten niet alleen meer belasting betalen, maar moesten ook stoppen met de profijtelijke bouw van koop- of middeldure-huurwoningen.

De fiscale maatregel kost de Nederlandse woningcorporaties inmiddels 1,7 miljard euro per jaar. Voor de Amsterdamse corporaties is dat 204 miljoen euro per jaar. Omgerekend per woning verdwijnt zo ongeveer twee maanden huur per jaar richting de schatkist. Om de woningen te behouden voor de sociale huur (tot 752,33 euro per maand) of de middenhuur (tot zo’n 1.000 euro) laat wethouder Laurens Ivens van Wonen onderzoeken of de gemeente ze zelf kan opkopen en vervolgens kan laten beheren door dezelfde corporaties.

Is het wat, een gemeente die corporatiewoningen opkoopt?

‘Het is een wonderlijke gedachte’, zegt Conijn, die als partner van Finance Ideas corporaties en overheden adviseert. ‘Schoenmaker, blijf bij je leest, zou ik zeggen. Corporaties maken nu al prestatieafspraken met gemeenten. In de Amsterdamse afspraken is heel precies vastgelegd hoeveel woningen een corporatie mag verkopen, van welk type en in welke wijk. En daar staat ook de handtekening van Ivens onder.

‘De woningen worden bovendien meestal verkocht aan koopstarters, mensen die voor de eerste keer een huis kopen. Dat kun je wat mij betreft ook rekenen tot de sociale voorraad. Het risico dat deze woningen in handen komen van beleggers die ze voor een hoge prijs gaan verhuren, kun je eenvoudig uitbannen. Spreek met de corporaties af dat die woningen alleen worden verkocht aan een eigenaar-bewoner.’

Is het financieel gezien wel een goede zet?

‘Als Ivens gaat kopen en verhuren, maakt hij gegarandeerd een enorm verlies. Dat is ook logisch, als je voor zo’n woning gemiddeld 340 duizend euro moet betalen en vervolgens een sociale huur gaat vragen. Voor corporaties is verlies geen probleem, daar zijn ze voor opgericht. Maar voor een gemeente wordt het een dure affaire.

‘Als je als gemeente al bereid zou zijn dat verlies te maken, waarom geef je hetzelfde bedrag niet meteen aan de corporaties, als subsidie voor de bouw van woningen? Dat is beter dan zelf huisbaas te worden. Kijk maar naar de gemeentelijke woningbedrijven in het verleden. Ze verwaarloosden niet alleen hun woningen, maar maakten ook nog eens stevige verliezen. Niet voor niets zijn ze verzelfstandigd en veelal opgegaan in corporaties.’

Wellicht is het opkoopplan vooral een wanhoopskreet tegen de verhuurdersheffing?

Conijn: ‘Het lijdt geen twijfel dat die verhuurdersheffing eraf moet als we meer sociale huurwoningen willen bouwen in Nederland. Vrijwel alle politieke partijen zijn inmiddels voor afschaffing, of voor forse matiging in ruil voor meer woningbouw. Ook al worden zulke kortingen ook nu al gegeven door het kabinet.

‘Ondertussen zou ook Ivens zijn knopen moeten tellen. In Amsterdam worden door beleggers wel heel weinig woningen gebouwd. Politiek gezien is het wel begrijpelijk dat hij bij nieuwbouw voorschrijft dat een project moet bestaan uit 40 procent sociale huur, 40 procent middeldure huur en 20 procent dure huur of koop. Maar voor beleggers betekent dat een fors rendementsverlies. Pas die percentages aan om beleggers weer terug te laten keren. Aan het eind van de dag wil je toch vooral gewoon meer woningen hebben.’

Lees ook: Fatima en Mohamed wonen met vier kinderen op twee tochtige kamers in Amsterdam-West. Na twaalf jaar wachten krijgen ze misschien over drie jaar een grotere sociale huurwoning.

Meer over