Profiel

Hoe Marcel Boekhoorn de ‘intelligentste vierkante meters in Nederland’ aan de Amerikanen verkocht

Na zijn debacle vorig jaar met de gedwongen verkoop van Hema was Marcel Boekhoorn wel weer eens toe aan succes. Dat lukte de ondernemer deze week met de verkoop van de High Tech Campus in Eindhoven, voor maar liefst 1,1 miljard euro.

De High Tech Campus in Eindhoven. Beeld Marco van Middelkoop
De High Tech Campus in Eindhoven.Beeld Marco van Middelkoop

Het prestigieuze complex, met huurders als Philips, ASML, NXP, IBM en Siemens, is verkocht aan de Amerikaanse vermogensbeheerder Oaktree Capital Management.

De verkoopprijs is niet officieel bekendgemaakt, maar bronnen rond de verkoop bevestigen het bedrag van 1,1 miljard euro, dat eerder door Het Financieele Dagblad werd onthuld. ‘Hoe denk je dat dit voelt? Geweldig natuurlijk! Volgens mij is dit de grootste single asset deal uit de Nederlandse geschiedenis’, jubelde Boekhoorn woensdag tegen zakenwebsite Quotenet.

Eigenlijk wilde Boekhoorn de High Tech Campus in Eindhoven een paar jaar geleden al verkopen aan een groepje buitenlandse investeerders. De miljardair – bekend van de twee panda’s die hij in 2017 naar zijn Ouwehands Dierenpark in Rhenen haalde – was in 2012 eigenaar van het prestigieuze complex geworden en kon het zes jaar later voor rond de 800 miljoen euro van de hand doen.

Maar daar ging Philips – de oprichter, voormalig eigenaar en nog altijd de belangrijkste huurder van de campus – voor liggen, vertellen betrokkenen. Want een van de investeerders die het complex in 2018 wilden kopen was het Chinese bedrijf Anbang. Maar daar zat Philips niet op te wachten. ‘De Chinezen jagen echt op intellectueel eigendom, op technische kennis. Dus wilde Philips deze koper buiten de deur houden’, zegt een betrokkene. En zo ging de verkoop niet door.

Nu, drie jaar later, zal de zakenman er niet rouwig om zijn dat de deal toen niet doorging. Want met de verkoop aan de Amerikaanse vermogensbeheerder, die onder meer geld van pensioenfondsen belegt, heeft Boekhoorn zijn grootste zakelijke klapper ooit gemaakt en zijn succes uit 2005 overtroffen. Toen verkocht hij de mobiele telefoonprovider Telfort voor bijna een miljard euro aan KPN en vestigde hij zijn naam als dealmaker.

Kapitaalkrachtig

Dit keer heeft Philips wel ingestemd met de verkoop, zegt directeur Jan-Willem Neggers van de High Tech Campus, die ‘als meubilair’ meeverhuist naar de nieuwe eigenaar en directeur blijft. ‘Zij hebben er ook belang bij dat de campus in goede handen blijft en zijn heel blij met deze partij van naam en faam.’ In de strategie voor de campus zal niet veel veranderen, zegt Neggers. ‘Op de grond die we nu nog hebben, kunnen we nog ongeveer 80 duizend vierkante meter bijbouwen. Dat gaan we doen. En de nieuwe eigenaar is kapitaalkrachtig genoeg voor deze ontwikkeling.’

Het ministerie van Economische Zaken heeft overigens ook nog een check gedaan, of er met de verkoop geen risico's waren voor ‘vitale processen of gevoelige technologieën’. Maar er waren bij deze verkoop geen belemmeringen, zegt een woordvoerder van het ministerie.

De campus is de afgelopen jaren onder eigenaar Marcel Boekhoorn flink gegroeid. Toen hij de campus in 2012 kocht, werkten er rond de zevenduizend mensen. Nu zijn dat er 12 duizend, verspreid over ongeveer 235 bedrijven en instituten, waaronder bekende bedrijven als ASML, NXP, Siemens, TomTom en IBM. Maar de belangrijkste partij op het terrein is nogal altijd Philips.

Door deze groei is de waarde van de campus de afgelopen jaren sterk gestegen. Maar vastgoedanalisten wijzen ook op de huidige marktomstandigheden, waarbij in jargon sprake is van een zogeheten yield compression. Dat komt er in het kort op neer dat de inkomsten ten opzichte van de waarde van het vastgoed dalen – het rendement is laag. En omdat beleggers genoegen nemen met een lager rendement, kunnen ze meer betalen, zegt een analist.

Het elektronicaconcern was overigens de naam waarmee Boekhoorn in 2012 de aankoop van de campus rond wist te krijgen, vertelt een van de betrokken vastgoedonderhandelaars. ‘We klopten in die tijd aan bij de Rabobank voor financiering, maar die wilde er geen geld in steken. Ze geloofden niet in het project.’ Uiteindelijk kreeg Boekhoorn de aankoop van 425 miljoen euro rond door een obligatielening die werd uitgegeven aan Amerikaanse beleggers, waarbij het langlopende huurcontract en de bijbehorende stroom huurpenningen van Philips op de campus het onderpand van de lening vormde.

. Beeld .
.Beeld .

Rabobank vist achter het net

Bij de Rabobank zullen ze zich nu nog weleens achter de oren krabben, zegt de vastgoedonderhandelaar. ‘Want ze hadden eerder wel andere vastgoedprojecten van Boekhoorn gefinancierd, die uiteindelijk niet succesvol waren.’ Boekhoorn kocht in 2009 en 2010 met een fikse lening van toenmalig dochterbedrijf FGH van de Rabobank een fiks pakket vastgoed. Eind 2014, midden in de vastgoedcrisis, verkocht de Rabobank de lening met het bijbehorende vastgoed met een verlies van bijna 280 miljoen euro aan een buitenlandse belegger. Een jaar later werd FGH door de Rabobank opgedoekt. ‘Hadden ze toch beter aan de deal van de High Tech Campus mee kunnen doen. Het is een fantastisch project geworden. De meest intelligente vierkante meters in Nederland.’

Een woordvoerder van de Rabobank wil hier niet op reageren. ‘We doen nooit uitspraken over individuele klanten.’

Overigens verwacht High Tech Campus-directeur Jan-Willem Neggers met de nieuwe Amerikaanse eigenaar geen kapitalistische onrust. ‘Ze hebben een horizon van minimaal tien jaar. Ze beleggen ook veel geld van pensioenfondsen. Die willen gewoon een gestaag rendement.’

Meer over