ReportageAmeide

Eigen inwoners eerst op de woningmarkt kan in Ameide via een sluiproute

Wethouder Huib Zevenhuizen (links)  en projectleider Gonnie van de Dungen op de plek waar het nieuwbouwproject in Ameide moet komen. Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Wethouder Huib Zevenhuizen (links) en projectleider Gonnie van de Dungen op de plek waar het nieuwbouwproject in Ameide moet komen.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Steeds meer gemeenten willen exclusief bouwen voor eigen inwoners, want die komen er amper nog tussen. Een wetswijziging die dit mogelijk maakt, staat op stapel. Tot die tijd zijn er sluipwegen nodig.

Jurre van den Berg en Marc van den Eerenbeemt

Het lijkt een vergeten plek, het grasland met een paar bomen in Ameide, een eeuwenoud stadje aan de Lek. Toch wordt juist hier een langverwachte stap gezet in de woningbouw in de Utrechtse gemeente Vijfheerenlanden, waartoe Ameide behoort. Niet door de gemeente, maar door een lokale projectontwikkelaar. Die gaat hier aan de Meidoornlaan 22 woningen bouwen.

‘Een natuurlijk hofje waar groen wonen en ontmoeting centraal staan; een autovrij woonhof waar een diverse verzameling dorpsgenoten samenleeft – als goede buren’, heet het op de website van het woningbouwproject.

Alleen dorpsgenoten? De energiezuinige huizen blijken niet voor iedereen te koop te zijn. Inwoners van Ameide en het nabijgelegen Tienhoven krijgen voorrang bij het tekenen van een koopcontract. Zijn er genoeg geïnteresseerden, dan komen gegadigden uit de rest van Nederland niet aan bod.

Veel gemeenten zouden wel zo’n voorrangsregeling willen invoeren, want vaak zijn het juist de eigen inwoners die het nakijken hebben. Die wens gaat echter lijnrecht in tegen het fundamentele recht op vrije vestiging, een grondrecht dat is vastgelegd in internationale verdragen. Het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (Rome, 1950) en het Internationaal Verdrag inzake Burgerrechten en Politieke Rechten (New York, 1966) schrijven voor dat burgers van lidstaten hun woonplaats vrijelijk mogen kiezen.

Huib Zevenhuizen, de VVD-wethouder Wonen van Vijfheerenlanden, loopt door het ruige grasveld waar tot voor kort een school stond. De school is verhuisd naar een andere locatie, zo ontstond hier plek voor woningbouw. En die nieuwbouwhuizen zou hij graag gunnen aan de inwoners van zijn gemeente – internationale verdragen of niet.

Als in Vijfheerenlanden nieuwbouwhuizen worden opgeleverd, komen daar altijd veel mensen ‘van buiten’ op af, weet de wethouder. In Hoef en Haag bijvoorbeeld, een nieuwbouwdorp van bijna tweeduizend woningen tussen Vianen en Hagestein, ging bijna driekwart van de woningen naar mensen van buiten de gemeente. In Broekgraaf, een wijk met duizend woningen in Leerdam, was dat de helft.

Veel van die nieuwkomers kwamen uit de stad Utrecht. Gewapend met een flink bedrag uit de overwaarde van hun stadswoning, gesteund door de lage rente en gelokt door de lagere vierkantemeterprijs staken zij lokale belangstellenden met gemak de loef af. Jongeren die graag willen blijven wonen in het dorp waar hun wieg stond, zijn kansloos.

Noodkreet

Aangespoord door hun noodkreet sprak de gemeenteraad de wens uit om bij nieuwbouwprojecten voorrang te geven aan eigen inwoners. Wethouder Zevenhuizen: ‘Dat zou ik ook graag willen, onze juridische afdeling heeft het uitgezocht, maar voorrang geven aan eigen inwoners kan en mag gewoon niet.’

Dat wil zeggen: nog niet. Voor koopwoningen staat vestigingsvrijheid voorop. ‘Eigenvolkshuisvesting’ was lang taboe.

Tot er twee weken geleden terloops een voorgenomen wijziging van de Huisvestingswet door demissionair minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken) ter consultatie werd gelegd, met daarin een fundamentele koerswijziging. De voorrang aan eigen inwoners die gemeenten nu al mogen bieden bij sociale huurwoningen, wordt straks ook mogelijk voor zogeheten sociale koopwoningen, huizen tot de prijsgrens van de Nationale Hypotheekgarantie (355 duizend euro in 2022).

Het verdelingsvraagstuk op de vrije koopwoningmarkt ‘wordt beslecht door een biedprocedure waarbij de hoogste bieder wint en aspirant-kopers met een midden- of meer bescheiden inkomen buiten de boot vallen’, concludeert de minister in een toelichting op de wet. ‘Onwenselijk’, oordeelt ze.

Sociale koopwoningen moeten daar verandering in brengen. Behalve aan ‘eigen inwoners’ kunnen de nieuwbouwhuizen tot een percentage van 30 procent ook met voorrang aan bijvoorbeeld bepaalde beroepen worden gegund. De wijziging moet nog door de Tweede en Eerste Kamer komen. Dat gaat zeker een jaar duren, is de verwachting.

Hoe kunnen de woningen van Tuinhof Ameide dan toch nu al bij voorrang worden verkocht aan lokale belangstellenden? Op de Europese aanbesteding van het project schreven 23 geïnteresseerde bouwers in. Projectontwikkelaar KRKTR bleek de situatie het best te hebben aangevoeld. ‘Als we intekenen op projecten, verdiepen we ons altijd in de lokale situatie’, zegt directeur Taco Meerpoel. ‘Toen we merkten dat er in Ameide een grote behoefte was aan starterswoningen voor mensen uit de buurt, hebben we daarop ingespeeld.’

Als private partij mag de projectontwikkelaar wel wat de gemeente nog niet mag: verkopen aan wie ze willen. Als ontwikkelaar ben je altijd op zoek naar draagvlak, zegt Meerpoel. Maar ook het woonconcept speelde een rol bij het beperken van de koperskring. ‘Het plan voorziet in een binnenhofje om elkaar te kunnen ontmoeten. Dat lukt beter met mensen uit hetzelfde dorp.’

Blik op Ameide, vanaf de Lekdijk. Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Blik op Ameide, vanaf de Lekdijk.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

Het lijkt misschien een voorgekookte list om de wettelijke obstakels te omzeilen, maar, zegt de wethouder: de voorrangsconstructie was geen verplicht element in de aanbesteding. ‘De projectontwikkelaar kwam zelf met het plan. We mogen daar niet om vragen en hebben daar niet om gevraagd. Dat is echt niet zo.’

Ook projectontwikkelaar Meerpoel bezweert dat over de voorrang geen contact is geweest met de gemeente, ook niet informeel. ‘Je haalt je wel gedoe op de hals, want je blokkeert vrije vestiging van anderen van buiten.’

‘Een knelpunt’

Tal van gemeenten, van de Utrechtse Heuvelrug en Staphorst tot Bergen in Noord-Holland: allemaal zouden ze graag doen wat de projectontwikkelaar in Ameide doet. Vooral in gemeenten op vriendelijke forensafstand van steden als Amsterdam en Utrecht zien ze hoe kopers uit de stad de lokale bevolking keer op keer het nakijken geven.

Tot inspiratie van veel gemeentebestuurders bedacht de gemeente Zaanstad het concept Betaalbare Koopwoningen Zaanstad, met voorrang voor eigen mensen. Daar kwam wel een groot advocatenkantoor aan te pas. Wat niet mag volgens de Huisvestingswet, concludeerde deze, mag wel volgens de Wet Ruimtelijke Ordening.

Of dat juist is, wordt betwijfeld, bijvoorbeeld volgens de Groningse bijzonder hoogleraar bouwrecht Arjan Bregman. ‘Het mag niet’, is zijn conclusie.

Zaanstad gaat echter door. Via een besloten vennootschap, waarvan de gemeente aandeelhouder is, wordt bouwgrond uitgegeven in erfpacht. Vervolgens wordt door middel van het bestemmingsplan en de doelgroepenverordening voorgeschreven hoeveel van deze sociale koopwoningen door de projectontwikkelaar eerst te koop moeten worden aangeboden aan starters met een middeninkomen tot 45 duizend euro per jaar. Ze moeten liefst een sociale huurwoning achterlaten.

In Zaanstad is de influx vanuit met name Amsterdam funest voor de kansen van starters op een koopwoning, zegt wethouder Songül Mutluer. ‘Er is enorme schaarste. Je moet je eigen inwoners beschermen.’

Voorinschrijvingen

In Ameide beginnen ze volgend jaar met bouwen. De voorinschrijvingen stromen al binnen. ‘Die 22 woningen gaan we zeker verkopen’, zegt projectontwikkelaar Meerpoel. Normaal gesproken schiet een verkoper zichzelf wellicht in de voet door het aantal potentiële kopers in te perken. Maar, zegt Meerpoel: ‘Lokale voorrang is onder de huidige gunstige marktomstandigheden goed uitvoerbaar.’ Oftewel: die huizen raken ze wel kwijt voor de gewenste prijs.

Als wethouder Zevenhuizen van het bouwterrein van de Tuinhof stapt, toont hij zich van zijn milde kant. Natuurlijk wil hij graag de wettelijke ruimte om zijn eigen mensen voorrang te geven op nieuwbouwprojecten. Tegelijkertijd pleit hij voor matiging: niet aan álle nieuwbouw moet een bordje worden gehangen met ‘gereserveerd’.

Zevenhuizen: ‘Het zou mooi zijn als ik dankzij de wetswijziging een gedeelte kan reserveren voor eigen inwoners. Met het andere deel zorg je voor vers bloed binnen de gemeente. Je wilt de balans op de woningmarkt herstellen, maar Nederlanders moeten ook de ruimte krijgen om te gaan wonen waar ze willen.’

Het Drentse Vledder bedacht een eigen oplossing

‘Als hier een huis te koop staat, komen er altijd wel een paar Randstedelingen op af die met gemak de vraagprijs bieden’, zegt voorzitter Wil Kreike van de lokale partij Dorpsbelang Vledder in Drenthe. ‘Ik heb niets tegen Randstedelingen – ik ben er van oorsprong zelf één –, maar het gaat om de balans. Al onze kinderen verhuizen noodgedwongen naar elders.’ Daarom nam de dorpsgemeenschap, dus niet de gemeente, zelf het initiatief voor de bouw van negen starterswoningen en vijftien seniorenwoningen. Komend voorjaar gaat de bouw beginnen. Alleen voor mensen uit de directe omgeving. ‘Letterlijk: in het dorpsbelang. Alleen zo behouden we de basisschool, de huisarts en de bibliotheek.’

Fryske Nasjonalen willen voorrang voor terugkeerfriezen

Ook Friesland werd in coronatijd herontdekt door de westerling. Neem een recent opgeleverd appartementencomplex in Harlingen, zegt Sijbe Knol. ‘Van de 25 appartementen zijn er drie gekocht door mensen uit Friesland. De andere kopers komen met een half miljoen overwaarde vanuit de Randstad naar onze provincie.’

Het is de reden waarom de Fryske Nasjonale Partij, waar Knol fractievoorzitter in de Provinciale Staten voor is, recentelijk het ‘Fries startersmodel’ presenteerde. Voorrang is er daarin niet alleen voor Friezen uit Friesland, maar ook voor Friezen om utens, geboren Friezen die inmiddels elders in het land zijn neergestreken.

‘We worden al snel uitgemaakt voor bruinhemden als we mensen uit Friesland voorrang willen geven’, zegt Knol. Maar voor zijn partij is het een principekwestie: gemeenten moeten meer grip krijgen op de geliberaliseerde woningmarkt. ‘Waarom zou je veel geld in de leefbaarheid van dorpen investeren, terwijl je als je door die dorpen fietst een grote vergrijsde massa ziet? Wij willen graag mensen huisvesten die bewust op het platteland willen blijven wonen, die actief worden in het verenigingsleven en hun kinderen hier naar school laten gaan. Nu zien we ze noodgedwongen vertrekken.’

Meer greep gemeenten op woningmarkt

De voorrangsdiscussie past bij andere maatregelen van gemeenten om weer meer greep te krijgen op de lokale woningmarkt. Meer dan 130 gemeenten hebben al een zelfbewoningsplicht ingevoerd, bleek vorige week uit onderzoek van de Volkskrant. Nieuwbouwwoningen mogen er alleen nog worden gekocht door mensen die er zelf in gaan wonen, niet meer door speculanten of beleggers in huurhuizen.

Een tweede maatregel gaat over bestaande, dus oudere woningen. Een flink aantal gemeenten voert op korte termijn een opkoopbescherming in. Bestaande woningen mogen alleen nog worden gekocht voor zelfbewoning, niet meer voor de verhuur. Bij een voorrangsregeling wordt nog dieper ingegrepen.

Meer over