De makelaar heeft niets te klagen

Het gaat nog steeds prima met de huizenmarkt, meldde makelaarsvereniging NVM. Maar wie de cijfers beter bekijkt, krijgt een somberder beeld....

De prijs van een gemiddelde koopwoning is in het eerste kwartaal van 2004 met 1,2 procent gestegen naar een recordhoogte van 216 duizend euro. Het aantal transacties daalde weliswaar scherp ten opzichte van het vorige kwartaal, maar ligt aanzienlijk hoger dan een jaar geleden. Bovendien stijgt het aantal te koop staande woningen nauwelijks, hetgeen de NVM in een persbericht deed verzuchten dat 'de woningmarkt heeft bewezen een sterk fundament te hebben'.

Opvallende afwezige in het rijtje marktindicatoren was de zogenoemde looptijd: het gemiddeld aantal dagen dat een woning te koop heeft gestaan voordat de verkoop werd gesloten. In het eerste kwartaal van vorig jaar stond de teller op 71 dagen, terwijl het begin 1999 slechts 35 dagen duurde voordat een huis werd verkocht.

Navraag bij NVM-voorzitter Oscar Smit leert dat de dit keer niet vermelde looptijd in het afgelopen eerste kwartaal 'ruim 90 dagen' bedroeg: een stijging van bijna 30 procent ten opzichte van een jaar eerder en een kleine verdriedubbeling ten opzichte van vijf jaar geleden.

Weinig opbeurende cijfers, ware het niet dat de looptijd volgens Smit heeft afgedaan als indicator. De NVM zinspeelt al enige tijd op afschaffing. Volgens Smit omdat de looptijd een vertekend, want verouderd beeld geeft van het huidige marktsentiment.

'Het laatste kwartaal zijn er bijvoorbeeld veel dure huizen verkocht die al lang te koop stonden. Hoewel de markt zich dus eigenlijk positief ontwikkelt, zie je de looptijd stijgen. Het geeft aan dat we op het juiste moment met deze indicator stoppen.'

Daarbij gaat Smit gemakshalve voorbij aan het feit dat het wvermelden van de looptijd in de voorgaande perioden eigenlijk een te rooskleurig beeld heeft gegeven. Omdat de looptijd slechts iets zegt over de verkooptijd van de huizen die het voorgaande kwartaal daadwerkelijk verkocht werden en dus niets over de 75.900 huizen die eind maart nog altijd een roestig Te Koopbordje in de voortuin hadden staan. Zo bleef de dip, of 'zachte landing', zoals NVM het zelf noemt, ogenschijnlijk beperkt. Maar in het huidige tempo zullen aspirantverkopers gemiddeld zeven maanden op een koper moeten wachten.

Medio vorig jaar riep de NVM haar Amsterdamse makelaars tot de orde omdat zij de looptijden op grote schaal zouden manipuleren. Door huizen uit de verkoop te halen en ze meteen opnieuw in de verkoop te gooien, zouden de looptijden te rooskleurig worden voorgespiegeld. De aan NVM gerapporteerde looptijd vermeldde slechts de laatstgetelde dagen. Uiteindelijk bleek de invloed van het Amsterdamse gerommel beperkt, maar wie dieper in de door NVM gepubliceerde cijfers duikt, ontwaart wel degelijk een scheef beeld.

In de eerste drie maanden van dit jaar werden 32.100 woningen verkocht. Afgezet tegen de 75.900 huizen die eind maart nog te koop stonden, zal het in het huidige tempo dus 215 dagen, ofwel zeven maanden duren voordat al die huizen verkocht zijn. Dat is ruim twee keer zo lang als de in tweede instantie door NVM gerapporteerde 90 dagen. Anders gezegd zullen aspirant-verkopers er rekening mee moeten houden dat hun woning gemiddeld pas na ruim een halfjaar verkocht zal worden.

Wat al te negatief en te kort door de bocht, vindt Smit: 'Bij die 75 duizend woningen die te koop staan, zitten er zeker tienduizend die buitengewoon moeilijk verkoopbaar blijken en derhalve al meer dan een jaar te koop staan.' De buitenbeentjes vertroebelen het beeld en daarom werken Smit en zijn collega's aan een nieuwe indicator volgens het 'vijver-model'. 'Details volgen over een paar maanden, maar het idee is om per woningtype en prijscategorie te kijken wat er in iedere vijver bijkomt, eruit gaat en erin blijft zitten.'

Hopelijk wordt dan ook duidelijk hoeveel woningen er bijvoorbeeld door gebrek aan belangstelling onverkocht weer uit de verkoop worden gehaald; toch ook een aardige indicator voor het marktsentiment, zou je denken. Waarom publiceert de NVM die cijfers nu eigenlijk niet?

Smit: 'Omdat het een marginaal verschijnsel is. Het komt wel voor, vooral bij hele dure panden, maar op het totaal gebeurt het zo zelden dat we het niet specifiek uitzoeken en vermelden.'

Overigens is het volgens Smit maar de vraag in hoeverre de oplopende wachttijden als negatief moeten worden bestempeld: 'Ik vind een looptijd van drie of vier maanden een stuk gezonder dan dertig of veertig dagen.' De gekte is er uit, en voor de markt als geheel is dat volgens hem alleen maar goed.

Hoewel de woningmarkt momenteel duidelijk een kopersmarkt is, hoeven huizenbezitters zich voorlopig geen zorgen te maken: 'Door de lage rente blijft de betaalbaarheid goed en omdat er veel te weinig nieuwbouw wordt opgeleverd, overstijgt de vraag het aanbod, zodat de prijzen op niveau blijven.'

Voor de door de NVM gerapporteerde gemiddelde huizenprijs van 216 duizend euro geldt overigens hetzelfde als voor de looptijd: het cijfer is uitsluitend gebaseerd op de woningen die in de voorgaande periode daadwerkelijk zijn verkocht. Van een evenwichtsprijs kan echter niet worden gesproken, aangezien een veelvoud aan woningen nog altijd te koop staat, of voortijdig uit de verkoop is genomen. Pas als de kopers, danwel verkopers en masse hun geduld verliezen, zal het er ook in de NVM-statistieken echt om gaan spannen.

Meer over