Beleggen in het Wembley voor architecten

Voor 50 duizend gulden kan iedereen de trotse mede-eigenaar worden van de Van Nellefabriek. Dankzij de fiscus levert de investering in de historische fabriek in Rotterdam ook nog een leuk rendement op....

Investeren in projecten met een laag rendement, maar een nobel doel is dankzij de belastingdienst soms erg aantrekkelijk. De idealist die op de centjes let, kan investeren in groenfondsen, in films en sinds vorig jaar ook in de renovatie van monumentale gebouwen.

Projectontwikkelaars Koninklijke Volker Wessels Stevin (KWS) en Property Conversion hebben de primeur. Zij verbouwen de oude Van Nellefabriek in Rotterdam en voor 50 duizend gulden kunnen particulieren meedoen.

De Van Nellefabriek, die in 1925 werd gebouwd, is de eerste zogeheten daglichtfabriek van Nederland en barst van de architectonische hoogstandjes. Eric Gude van Property Conversion is bijna verliefd op het pand. Hij wijst op het dak, waardoor alleen noorderlicht naar binnen valt, zodat de arbeiders de kleur van de koffie goed konden controleren. Op het scharniersysteem, dat ervoor zorgt dat de deuren vanzelf dichtvallen. 'En zie je die groene kranen. Dat is om aan te geven dat het geen drinkwater maar regenwater is. De fabriek had al een grijswatercircuit, voordat het woord bestond.' Niets is er voor niets en alles heeft een functie. De fabriek stond internationaal in aanzien als voorbeeld van 'het Nieuwe Bouwen'.

In de loop der jaren is de Van Nellefabriek door planologen echter een beetje vergeten. Inmiddels ligt het te ver weg van snelwegen en stations om als bedrijfslocatie te imponeren. En met de ligging aan de Schie, het water dat van Rotterdam naar Delft loopt, maak je ook geen indruk meer. De toenmalige eigenaar Sara Lee/DE kondigde in 1995 aan het pand te verlaten, omdat het gebouw als kantoor onbruikbaar was. En verbouwen was te duur.

Projectontwikkelaar KWS zag er wél voldoende brood in en kocht de hele fabriek in 1999 voor 18,3 miljoen gulden. De voormalige koffie, thee, en tabaksfabrieken zouden worden omgevormd tot 'een ontwerpfabriek' voor creatieve ondernemingen, die veel gebruik maken van ICT. 'In de jaren dertig was het gebouw echt supermodern en het wordt weer supermodern', zegt N. de Boer van KWS.

Gewoonlijk financiert de projectontwikkelaar zo'n verbouwing zelf, eventueel in samenwerking met de gemeente. Maar KWS had niet voldoende geld in kas en de gemeente Rotterdam wilde ook al niets bijdragen. Andere beleggers waren moeilijk te vinden. 'Beleggers in vastgoed willen pas investeren als het pand klaar is en de huurcontracten zijn gesloten', vertelt De Boer.

Geïnspireerd door de financiering van film en schepen besloot De Boer een commanditaire vennootschap (cv) op te richten en particulieren te zoeken die vennoot wilden worden. Iemand die belegt in zo'n cv wordt niet als belegger, maar als ondernemer gezien. En om ondernemers te stimuleren, heeft de belastingdienst allerlei leuke aftrekposten in petto.

Via de cv-constructie wordt de belegger door de belasting als eigenaar van onroerend goed aangemerkt. En die mag de kosten voor onderhoud van zijn beleggingspanden van de belasting aftrekken. Vroeger gold dit voor alle eigenaar-verhuurders. In het nieuwe belastingstelsel is het voorbehouden aan eigenaren van een rijksmonument. En dat is de Van Nellefabriek.

Omdat sinds 1995 geen onderhoud meer is gepleegd, kan een groot deel van de verbouwing worden aangemerkt als achterstallig onderhoud. Met de belastingdienst is afgesproken welk deel. Dit bedrag kan de particulier direct van de belasting aftrekken.

Bij het begin van de verbouwing vorig jaar, was de aftrekpost het grootst. 'Mensen die als eerste zijn ingestapt, hebben het hoogste rendement, zo'n 11,3 procent', zegt De Boer. 'Maar zij hebben dan ook hun nek uitgestoken.' Wie nu nog instapt, kan in totaal 14 duizend gulden aftrekken en boekt daardoor naar verwachting een rendement van 9,7 procent. Tegenover het lagere rendement staat - zoals het hoort - wel meer zekerheid, want inmiddels is al 66 procent van de kantoorruimtes verhuurd.

Grote vraag voor de beleggers is hoeveel het pand bij verkoop opbrengt. Bij de berekeningen is ervan uitgegaan dat de kantoorruimtes allemaal worden verhuurd. De fabriek zou in dat geval 128 miljoen gulden moeten gaan kosten. Bij een opbrengst van 105,5 miljoen gulden speelt de belegger nog quitte.

Maar hoe aantrekkelijk vinden bedrijven de oude Van Nellefabriek? Aan de geïsoleerde ligging is een hoop veranderd. Inmiddels stopt er een bus, is er voldoende parkeergelegenheid en met het verleggen van de industrieweg zullen centrum van Rotterdam en snelweg een stuk makkelijker te bereiken zijn.

En eigenlijk hoeven werknemers het terrein niet eens meer af, want de Van Nellefabriek wordt een dorp op zich. Er komt een fitnessruimte, kinderopvang, een evenementenhal, een restaurant en er is ruim gelegenheid om te wandelen. Een monteur die van buiten komt, is ook overbodig. Alle telecomvoorzieningen worden aangelegd en beheerd door de projectontwikkelaar zelf.

Supermarktconcern Laurus is al om. Het gaat de Van Nellefabriek gebruiken om zijn nieuwe winkelformule voor de Konmar over Nederland te verspreiden. Daarnaast komen er onder meer een reclamebureau, een grafisch ontwerpbureau, vijf architectenbureaus, maar ook een bureau voor werving en selectie. Als alle kantoren zijn verhuurd, werken er net als vroeger een kleine tweeduizend mensen.

Vorige week werd het eerste kantoor opgeleverd aan architectenbureau groep 5 Van der Ven.'Het is net alsof je op Wembley voetbalt', zegt directeur P. van der Ven. 'Voor architecten is dit toch heilige grond. Als je hier werkt, haal je het niet in je hoofd om iets te maken, wat niet mooi is.' Opdrachtgevers, die langs komen, worden volgens Van der Ven ook beïnvloed door de entourage. 'Als ze dit zien, denken ze: ''laten we er een schepje bovenop doen om er iets moois van te maken.''

In totaal staan er nog zo'n honderd participaties in de verkoop. Maar wie hier niet aan wil meedoen, krijgt binnenkort wellicht een nieuwe kans. KWS en Property Conversion hopen de Rijksmunt in Utrecht te mogen verbouwen. Die moet na de invoering van de euro ook een nieuwe bestemming krijgen.

Meer over