Huizenmarkt wereldwijdChina

Als de geest van de dode in het huis zit, vergeet het dan maar

Het appartementencomplex aan het Qingcheng Park, waar op de tweede verdieping op nr. 14-3-202 een zogeheten xiongzhai is: een huis dat ongeluk brengt. Het heeft de waarde van de hele buurt negatief beïnvloed. Beeld Ruben Lundgren
Het appartementencomplex aan het Qingcheng Park, waar op de tweede verdieping op nr. 14-3-202 een zogeheten xiongzhai is: een huis dat ongeluk brengt. Het heeft de waarde van de hele buurt negatief beïnvloed.Beeld Ruben Lundgren

Qingcheng Park nr. 14-3-202 in Beijing is een onheilshuis. Elke Chinees weet wat dat is. En in een land waar het hebben van een eigen koopwoning zomaar je levenspad bepaalt, moet je onheilshuizen mijden als de pest. Maar wat nou als je toch in zo’n huis woont?

Qingcheng Park nr. 14-3-202 heeft alles wat een appartement in ­Beijing moet hebben: twee slaapkamers, een moderne keuken, een ruime woonkamer gericht op het zuiden. Gelegen in een rustige wijk, vlak bij crèches en scholen, én met ruim voldoende parkeerplaatsen. Toch wil niemand hier wonen: het appartement staat al een halfjaar te koop en er zijn nog maar twee kijkers langsgeweest. Want Qingcheng Park nr. 14-3-202 is een xiongzhai: een huis dat ongeluk brengt.

Een xiongzhai – letterlijk: een onheilspellende residentie – is volgens de Chinese definitie een huis waarin een onnatuurlijke dood heeft plaatsgevonden, door moord, zelfdoding of een ongeval. Volgens Chinees bijgeloof blijft de geest van de dode in zo’n huis achter, en brengt dat ongeluk. Het idee is zo diep geworteld in de Chinese cultuur dat een onnatuurlijk sterfgeval de prijs van een woning met 10 tot 40 procent kan doen dalen, en zelfs een heel flatgebouw minder waard kan maken, generaties lang.

28 jaarsalarissen

Onheilshuizen zijn de winkeldochters van de Chinese vastgoedmarkt, maar tonen ook hoe belangrijk een koopwoning voor Chinezen is. Een ­eigen huis is vaak een voorwaarde om te trouwen en het wordt ook als de veiligste investering gezien, in een land waar de financiële sector onderhevig is aan politieke druk. Ondanks de torenhoge huizenprijzen – een appartement kost in China gemiddeld 28 jaarsalarissen, in Nederland 7 – willen de meeste Chinezen kopen, niet huren. In steden is 87 procent van de bevolking woningeigenaar, op het platteland zelfs 96 procent.

Met zo’n immense investering, meestal met financiële hulp van de ouders, worden geen risico’s genomen, zelfs niet als er hoge kortingen te krijgen zijn. ‘Als je in zo’n huis woont en er gebeurt iets slechts met je, dan zul je onmiddellijk denken dat het door het huis komt’, zegt makelaar Liang, die voor een vastgoedkantoor in de rand van Beijing werkt. ‘Dat kun je gewoon niet helpen.’

Discretie

Een onheilshuis bezoeken, is niet eenvoudig. Veel Chinezen kijken ongemakkelijk als je over het onderwerp begint, alsof erover praten al ongeluk brengt. ‘We mogen geen panden weigeren, maar diep in mijn hart wil ik deze huizen liever niet’, zegt Wang Chengyi, een jonge dertiger die in het centrum van Beijing bij de grote vastgoedketen Lianjia werkt. ‘Als je in zo’n huis komt om het aan klanten te tonen, voel je je toch ongemakkelijk. Ik zou er zelf zeker niet willen wonen.’

Bovendien zijn de eigenaren van onheilshuizen enorm gesteld op discretie. ‘Als meer mensen weten dat een huis een xiongzhai is, vergroot dat de kans dat het in waarde daalt of onverkoopbaar wordt’, zegt Ma Chunming, die een eigen vastgoedbedrijfje heeft en een paar eigenaren van onheilshuizen kent. Hij wil hun niet vragen of ze een interview willen geven. ‘Ze zouden erg kwaad op me zijn. Voor hen is dit negatieve publiciteit.’

De deur van nummer 14-3-202, het onheilshuis. Op en naast de voordeur zijn allemaal aanmaningen geplakt. Beeld Ruben Lundgren
De deur van nummer 14-3-202, het onheilshuis. Op en naast de voordeur zijn allemaal aanmaningen geplakt.Beeld Ruben Lundgren

Hele familie vermoord

Bij het onheilshuis in Qingcheng Park is discretie geen optie, doordat de fatale gebeurtenis uitgebreid in de media is gekomen. Eind 2009 doodde de eigenaar er zijn hele familie: zijn echtgenote, ouders, twee ­zonen en jongere zus. De zesvoudige moord gaf de huizenprijzen in de hele wijk een stevige tik, tot op de dag van vandaag. ‘Vroeger was dit een goede buurt, maar sinds het incident verkopen huizen hier minder snel’, aldus makelaar Liu Xilong van vastgoedkantoor Wo Ai Wo Jia.

De wijk, aan de zuidrand van ­Beijing, oogt idyllisch, met bomenrijen, vijvers en flatgebouwen in ­‘Europese stijl’: zalmroze bakstenen en witte balustrades. Met vierkantemeterprijzen van 6.500 euro klinkt een appartement met tientallen procenten korting hier als een buitenkans. Maar de meeste inwoners moeten er niet aan denken. ‘Ik zou zo’n huis nooit kopen’, zegt een 38-jarige buurvrouw. ‘Zelfs niet voor een paar miljoen renminbi (130 duizend euro, red.) onder de marktprijs.’

Uit gesprekken met makelaars blijkt een patroon in de prijsdalingen te zitten. Het huis waar het sterfgeval plaatsvindt, daalt het sterkst in waarde: met 10 tot 40 procent, afhankelijk van de ernst van de feiten. In afnemende volgorde dalen daarna de prijzen op dezelfde etage, in hetzelfde blok of gebouw en in extreme gevallen in de hele wijk. Voor omliggende huizen vermindert het prijs­effect na verloop van jaren. Maar voor het onheilshuis zelf geldt bij verkoop een meldingsplicht, en kan het effect generaties lang aanhouden.

Opmerkelijk: een woning geldt alleen als een onheilshuis als het overlijden zich binnen voordoet. Als iemand in de tuin of in de gemeenschappelijke hal vroegtijdig aan zijn einde komt, is officieel geen sprake van een xiongzhai. Dan is er dus ook geen meldingsplicht.

Qingcheng Park. Beeld Ruben Lundgren
Qingcheng Park.Beeld Ruben Lundgren

Prijsdalingen in Qingcheng Park

In Qingcheng Park lijkt het patroon te zijn uitgekomen. Het onheilshuis zelf – op de tweede etage van blok 3 van flatgebouw 14 – stond jarenlang leeg, en werd uiteindelijk in 2018 met flinke korting verkocht. Volgens een makelaar in de buurt, die van zijn bedrijf niet met zijn naam in de krant mag, bracht het zo’n 450 duizend euro op, bijna 30 procent onder de marktprijs. De huidige eigenaar verhuurt het appartement aan een jong stel, dat niet op de hoogte is van wat zich er heeft afgespeeld.

Ook de andere appartementen van blok 3 zijn nog steeds ‘besmet’. Sinds 2009 is er niet één woning verkocht, aldus de makelaars in de buurt. Veel inwoners van het blok zijn enkele jaren elders gaan wonen, maar zijn uiteindelijk teruggekeerd, bij gebrek aan een alternatief. ‘Maar psychologisch heeft het toch impact’, zegt een buurvrouw van de elfde etage, negen verdiepingen boven het voormalige plaats delict. ‘Telkens als ik eraan denk, voel ik me ongemakkelijk.’

Qingcheng Park komt er nog redelijk goed vanaf. In de wijk aan de overkant van de straat vond in 2009 een gezinsdrama plaats, waarbij een man zijn echtgenote en zoon doodde. Twaalf jaar later staat dat appartement nog steeds leeg, getuige de vele aanmaningen op de voordeur. ‘Er zijn zo veel huizen die je kunt kopen, dus waarom zou je zo’n huis kopen?’, zegt makelaar Ma. ‘In China is een koophuis heel belangrijk. Daar neem je geen risico’s mee.’

Buitenkansje

Niemand wil in een onheilshuis wonen, maar sommige investeerders zien ze als een buitenkansje. Ze kopen een woning met korting en verhuren die een paar jaar aan minder bijgelovige types – in de Chinese visie: artsen, verplegers, politieagenten of buitenlanders. Of ze vertellen niets aan hun huurders, die meestal minder rondvraag doen dan kopers. ‘De meeste huisbazen zeggen het niet’, zegt Ma. ‘Een eerlijke huisbaas bestaat niet.’

De investeerders gokken erop dat het noodlottige verleden na een paar jaar is vergeten en dat ze het vastgoed dan weer voor de normale prijs kunnen verkopen. Tot een jaar geleden adverteerden sommige makelaars zelfs met nep-xiongzhai om koopjesjagers te lokken. Anderen maakten reclame met fengshuimeesters die geesten verjagen, of met testbewoners die 24 uur in het spookhuis doorbrachten. Sinds vorig jaar is het verboden om in advertenties de term xiongzhai te gebruiken.

Volgens de meeste makelaars zijn dat oppervlakkige stunts en kopen steeds minder investeerders onheilshuizen, want te riskant. ‘Vroeger stegen de huizenprijzen snel’, zegt Ma. ‘Zelfs als je een xiongzhai kocht, was je er zeker van dat je winst zou maken. Nu kost een appartement in Beijing al snel 8 miljoen renminbi (1 miljoen euro, red.). Stel dat je een onheilshuis kan kopen voor 7 miljoen, dat doe je niet. Het risico is groot en de huuropbrengst is laag.’

Fikse boete

Wie bij een verkoop verzwijgt dat het om een xiongzhai gaat, riskeert bovendien een fikse boete als de koper zelf achter de waarheid komt. Rechtbanken hebben in het verleden aankopen ongedaan gemaakt en zware schadevergoedingen toegekend. Een eigenaar die compensatie van een huurder wilde omdat diens echtgenote suïcide in de woning had gepleegd, kreeg geen gelijk. De rechter oordeelde dat het appartement weliswaar 30 procent in waarde was gedaald, maar dat dit de huurder niet kon worden aangerekend.

Voor wie de pech heeft dat in zijn huis iemand het leven laat, zit er niets anders op dan veel geduld te hebben. ‘De prijs zal altijd lager blijven, tenzij niemand nog weet wat er is gebeurd’, zegt Ma in zijn kantoor. Hij wijst door het raam naar enkele bejaarde bewoners, die buiten onder een boom zitten te kaarten. ‘Een voorzichtige koper vraagt altijd rond. Pas als alle oude buren zijn verhuisd of overleden en niemand er nog over praat, kan je het voor de marktprijs verkopen.’

CIJFERS

null Beeld
null Beeld
null Beeld
Meer over