Nieuws

AFM: fiscaal voordeel woonstarter verdwijnt in zak van huisverkoper

De hoge huizenprijzen zijn een risico voor de economische stabiliteit, zegt Laura van Geest, voorzitter van de Autoriteit Financiële Markten. Als de prijzen snel dalen, ‘dan kan dat lastig worden voor mensen die tot hun kruin in de schulden zitten’.

Openhuizendagen worden druk bezocht in tijden van schaarste.  Beeld Werry Crone / Hollandse Hoogte
Openhuizendagen worden druk bezocht in tijden van schaarste.Beeld Werry Crone / Hollandse Hoogte

Starters op de woningmarkt zijn niet geholpen met verlaging van de overdrachtsbelasting en andere fiscale douceurtjes. Dat zei Laura van Geest, voorzitter van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dinsdag bij de presentatie van het jaarverslag van de toezichthouder. Dat soort steun leidt vooral tot verder oplopen van de huizenprijzen. Juist de verkopers van woningen zijn zo spekkoper.

Jonge huizenkopers met een hogere lening, bijvoorbeeld als hun studieschuld niet wordt meegeteld bij het bepalen van hun maximale hypotheek, komen makkelijk in financiële problemen, ziet Van Geest. Dat kan gebeuren als een woning snel weer moet worden verkocht, bijvoorbeeld als een huwelijk eindigt in een scheiding.

De hoge huizenprijzen voelen volgens Van Geest na een jaar coronacrisis ‘oncomfortabel’. De huizenmarkt is daarmee een risicofactor voor de economische stabiliteit. Zouden de prijzen snel dalen, ‘dan kan dat lastig worden voor mensen die tot hun kruin in de schulden zitten’, aldus Van Geest. Moeten zij hun huis verkopen, dan blijven zij zitten met een flinke restschuld. Dat kan ook bedreigend zijn voor banken, die worden geconfronteerd met schulden die niet worden afgelost.

Minder lenen

Toch is het economisch gevaar van de hoge huizenprijzen minder groot dan tijdens de financiële crisis van 2008, zegt Van Geest. ‘Er is wel wat geleerd.’ Zo mogen mensen minder lenen en is geleidelijk aflossen van de hypotheeklening verplicht. Ook zijn banken verplicht om stevigere kapitaalbuffers aan te houden, zodat zij beter bestand zijn tegen betaalproblemen van hun klanten.

De oplossing voor de huizenmarkt is volgens de AFM-voorzitter flink bijbouwen. De prijsstijgingen zijn volgens haar verklaarbaar met het ‘simpelste modelletje van vraag en aanbod’. Nederland heeft meer inwoners gekregen. Ook wonen er steeds minder mensen per woning. De woningbouw blijft achter bij die ontwikkelingen. ‘Als je het dan makkelijker maakt om geld te lenen, dan weet je wat het effect is op de huizenprijzen.’

Wat betreft de huizenmarkt is de AFM bezorgd over zogenoemde verzilverhypotheken; leningen die worden verstrekt op basis van overwaarde van de eigen woning. De leningen zijn volgens de toezichthouder complexe producten, waarbij de doorgaans oudere klant het risico loopt op een restschuld of gedwongen verhuizing. Het afgelopen jaar heeft de AFM een aantal aanbieders gemaand om hun producten te verbeteren en minder riskant te maken.

Kordaat maatwerk

De Belastingdienst moet een afdeling oprichten voor de begeleiding van noodlijdende bedrijven, raadt de AFM aan. Levensvatbare ondernemingen moeten zo snel en kordaat maatwerk krijgen om te overleven. Met zulke hulp zou de fiscus het voorbeeld van banken moeten volgen, die hun afdelingen bijzonder beheer al flink hebben uitgebreid.

Met haar advies mengt Van Geest zich in de discussie in de Tweede Kamer over het omgaan met belastingschuld van bedrijven die door de coronacrisis in de problemen zijn geraakt. Zij hebben uitstel van belastingbetaling gekregen. Het risico bestaat dat bedrijven alsnog failliet gaan als die belastingschuld ineens wordt opgeëist.

Door zonder treuzelen een betalingsregeling aan te bieden kan de Belastingdienst bedrijven met een goed perspectief helpen overleven. Dat vergt een omslag: de fiscus is vooral goed in het ophalen van geld, vindt de AFM-voorzitter, niet in het begeleiden van bedrijven met een kredietprobleem. Tegelijkertijd moeten bedrijven zonder perspectief snel uit hun lijden worden verlost.

Op dit moment hebben ongeveer 250 duizend bedrijven een gezamenlijke schuld van 16 miljard euro openstaan bij de fiscus. Zij kregen uitstel van betaling wegens de coronacrisis.

Onplezierig gevoel

Net als de hoge huizenprijzen bezorgen ook de hoge aandelenkoersen de AFM een onplezierig gevoel. Na de eerste beperkende maatregelen aan het begin van de coronapandemie doken de koersen op de beurzen omlaag. Daarna liepen zij snel weer op naar recordhoogte. Dinsdag sloot de Amsterdamse beursgraadmeter AEX op ruim 709 punten.

De royale steunpakketten van overheden en de monetaire verruiming van de Europese Centrale Bank hebben zeker een rol gespeeld bij de beursrally, stelt de toezichthouder. Het gevolg is een ‘zeer volatiele en exuberante kapitaalmarkt die wat losgezongen lijkt van de reële economie.’

Het aantal beleggende Nederlandse huishoudens steeg vorig jaar met 11 procent, naar 1,6 miljoen. Meer de helft van de startende beleggers is tussen de 18 en 34 jaar oud. Zij willen via de beurs extra vermogen opbouwen. De lage rente maakt een gewone spaarrekening onaantrekkelijk. De opkomst van beleggingsapps maakt beleggen ook makkelijker.

Meer over