ColumnFrank Kalshoven

Woningmarkt: door strengere leennormen voor ouderen krijgen jongeren meer kans

null Beeld

Kunnen we iets bedenken voor de koopmarkt? De huizenmarkt is oververhit, en dat gaat ten koste van koopstarters. Daarbovenop begint de zeepbel een risico te vormen voor wat dan plechtig heet ‘de financiële stabiliteit’.

Wat te doen?

Ja, bouwen. Oók bouwen. Maar de gekte op de woningmarkt is eerst en vooral een financieel vraagstuk. Laten we daar naar kijken.

Kernpunt hierbij: lage rente. Kunnen we daar iets aan doen? Nee. Wereldwijd is er veel aanbod van spaargeld terwijl er weinig vraag naar investeringen is. En voor zover die rente nog verder omlaag wordt geduwd door centrale banken kunnen we daar in Nederland óók niets aan doen. Lage rente is een gegeven.

Waar gaan we wél over? Over de olie die we in Nederland op het vuur van de lage rente gooien. Het is een bekend rijtje: hypotheekrenteaftrek, soepele leennormen, jubelton. Draaien we vanaf morgen deze olietoevoer dicht, dan zijn de prijsstijgingen zo voorbij. En het is nog eens goed voor de schatkist ook. De miljarden die dit oplevert kunnen we dan mooi gebruiken voor een algemene lastenverlichting.

Klaar? Nee, al is dit wel de hoofdlijn. Het ongewenste effect ervan, echter, zou zijn dat de koopstarter nog verder achteropraakt. Vooral door de strengere leennormen (meer eigen geld inleggen, minder mogen lenen per euro inkomen) heeft de koopstarter nog minder kans tegenover bestaande huizenbezitters dan nu. De olietoevoer afknijpen is dus wel goed voor de financiële stabiliteit, niet voor de starter.

Dit is wellicht oplosbaar door starters anders te behandelen dan andere huizenbezitters. Juist als het gaat om leennormen is hier ook veel voor te zeggen. Jongeren hebben meer jaren voor de boeg waarin ze kunnen werken, ze hebben in de nabije toekomst meer kans op beter werk met hogere beloning, ze kunnen door hun langere tijdshorizon op de arbeidsmarkt meer risico aan dan ouderen.

Op dit moment zijn de maximale leennormen voor iedereen gelijk, al is er enige bewegingsvrijheid voor maatwerk bij hypotheekverstrekkers. De Nederlandsche Bank dringt al jaren aan op aanscherping van de wettelijke normen, maar dat is aan Haagse dovemansoren gericht. Misschien maakt variëren naar leeftijd meer kans.

Laat de maximale hypotheekschuld voor mensen tot 35 jaar 100 procent van de waarde van de woning blijven, en bouw dit stapsgewijs af naar pakweg 50 procent voor mensen op pensioendatum. Hou de huidige inkomensnormen voor jongeren tot 35 jaar in stand, en scherp ze stapsgewijs aan met het vorderen van de leeftijd.

Het beoogde effect hiervan is dat jongeren meer financiële armslag krijgen dan ouderen, en dus meer kans maken op een koophuis. Bestaande huizenbezitters kunnen nog steeds de overwaarde van hun huis in de strijd werpen, maar het speelveld tussen de generaties wordt gelijker.

Zijn er ook onbedoelde negatieve effecten? Het grootste risico lijkt me dat oudere huizenbezitters niet meer willen en kunnen bewegen. Maar dat is vooral een kwestie van de juiste maatvoering. Dit idee pakt daarnaast onvoordelig uit voor oudere koopstarters. Door het naar leeftijd stapsgewijs vormgeven van de leennormen valt dit effect dan wel weer mee. Ten derde betekent dit idee dat bij een crash vooral de woningen van jongere huishoudens ‘onder water’ komen te staan. Meer risico accepteren voor jongeren geldt nou eenmaal niet alleen voor de goede tijden.

Het lijkt me een idee om uit te werken.

Frank Kalshoven is directeur van De Argumentenfabriek. Reageren? Email: frank@argumentenfabriek.nl.

Meer over