Analyse

Wat heeft de huurder van nu en morgen aan het kabinetsplan voor de vrije huursector?

Het kabinet gaat de huurprijzen in de vrije sector aan banden leggen. Een verplicht puntensysteem zou de bovengrens voor de meeste huurwoningen vastleggen op zo’n 1.000 tot 1.250 euro per maand. Wat gaan daar de effecten van zijn?

Marc van den Eerenbeemt
Woonprotest op het Amsterdamse Bickerseiland tegen de hoge huren en huizenprijzen. Beeld Joris van Gennip
Woonprotest op het Amsterdamse Bickerseiland tegen de hoge huren en huizenprijzen.Beeld Joris van Gennip

Minister Hugo de Jonge wil excessief hoge huren uit de wereld helpen. Net als woningcorporaties moeten ook verhuurders in de vrije sector de maximale huur van hun woning gaan vaststellen door middel van een puntensysteem. De bovengrens voor de meeste huurwoningen moet dan liggen op zo’n 1.000 à 1.250 euro huur per maand.

De ingreep is een revolutie in dat deel van de Nederlandse woningmarkt dat lange tijd nauwelijks aandacht kreeg van de overheid. De wetten van de vrije markt deden de huren de laatste jaren razendsnel oplopen. Hoe meer vraag naar huurhuizen, hoe hoger de huur die een huisbaas kan vragen. Alleen al in de laatste twaalf maanden schoot de vrije huur bij nieuwe contracten omhoog met ruim 20 procent.

Bij bouwprojecten eisen gemeenten flinke percentages sociale huur en ‘middenhuur’, tot onvrede van investeerders. Met ingang van 2024 moeten de particuliere huisbazen, van kleine scharrelaar tot belegger van pensioengeld, zich ook nog eens beperken tot een huur volgens het puntensysteem. Het aantal punten wordt onder meer bepaald door de lengte van het aanrecht in de keuken, de aanwezigheid van een balkon en de afmetingen van de woning.

De optelsom moet, zo is de bedoeling, in de meeste gevallen leiden tot een huur onder genoemd maximumbedrag. Alleen voor de grootste, meest luxueuze woningen kan de huisbaas ontsnappen aan die financiële dwangbuis.

Goed nieuws voor toekomstige huurders

Het nieuwe prijsregime is goed nieuws voor huurders die over twee jaar een huurcontract gaan ondertekenen. De minister kijkt nog of lopende huurcontracten kunnen worden aangepast aan het nieuwe prijspeil – voorlopig lijkt dat juridisch gezien een moeilijke opgave.

Voor huurders in de sociale sector die zich wat meer kunnen permitteren, kan de huurverlaging de vrije sector aantrekkelijk maken. Zij zullen eerder geneigd zijn te verhuizen. Dat zou de wachtlijst voor sociale woningen wat kunnen verkleinen.

Misschien gaat er zelfs een zucht van verlichting door de koopwoningmarkt. Een tevreden vrije huurder zal immers wat minder hard jagen op een koophuis dan zijn collega met torenhoge maandlasten. Wellicht verliest ook een aantal beleggers belangstelling voor een koopwoning, nu de transformatie tot huurwoning minder gaat opleveren. Valt de concurrentie van beleggers weg dan kunnen vooral starters op de woningmarkt daarvan profiteren.

Koude douche voor de optimist

Dezelfde beleggers kunnen ook besluiten hun woningen dan maar af te stoten. Daarmee slinkt het aantal huurwoningen, maar komen er wel weer meer koophuizen op de markt. De optimist wacht echter waarschijnlijk een koude douche. Ook zonder beleggers zijn er voor iedere koopwoning doorgaans meer dan genoeg gegadigden voor een bikkelharde biedingsstrijd.

Nadeel van het plan is dat er nog meer achterstand komt in de woningbouw, waarschuwen beleggers uit die sector. Het kabinet wil tot en met 2030 900 duizend woningen laten bouwen. Uit de daling van aantal afgegeven bouwvergunningen lijkt dat nu al moeilijk haalbaar. Als investeerders zich tevreden moeten stellen met minder huur, zal ook hun enthousiasme voor nieuwe projecten dalen.

Om beleggers aan boord te houden wordt al gespeculeerd over subsidies, die hen moeten verleiden toch goedkopere vrije huurwoningen te bouwen. Gemeenten zal worden gevraagd hun grond voor woningbouw goedkoper van de hand te doen.

Voor corporaties ontstaan nieuwe mogelijkheden. Vallen commerciële partijen weg, dan kunnen de woningstichtingen hun kans grijpen in de vrije sector. Datzelfde geldt voor vele duizenden huurders. Die mogen zich, als het kabinet zijn zin krijgt, verheugen in een fiks lagere maandlast.

Meer over