Vindt de gemeente uw huis te veel waard?

De huizenmarkt zit al een tijd in de lift en dat komt nu tot uiting in de woz-waarde. Moet je (ook als huurder!) bezwaar maken? En hoe doe je dat? Vijf vragen over de waardering van uw woning.

Wilco Dekker
null Beeld anp
Beeld anp

De woz-waarde gestegen? Nu pas weer?

Ja. De huizenprijzen stijgen alweer een tijdje, maar de woz-waarde die de gemeente op uw woning plakt hobbelt daar altijd achteraan. De waarden worden vastgesteld op basis van een schatting. Die volgt doorgaans de huizenprijzen, maar dan met een jaar vertraging. In 2010 lag de gemiddelde woz-waarde op 242 duizend euro, daarna zette door de crisis de daling in. Tot dit jaar, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek onlangs. De woz-waarde was op 1 januari 209 duizend euro, 1,5 procent meer dan het jaar ervoor. Dat is het gemiddelde, want de onderlinge verschillen zijn groot. In Amsterdam ging de woz-waarde met 9 procent omhoog, in Elburg met 9,2 procent omlaag. Het ligt het voor de hand dat de woz-waarde - ook weer gemiddeld genomen - de komende jaren verder stijgt.

Gaat de hogere woz-waarde me geld kosten?

Dat zou kunnen. De woz-waarde bepaalt hoeveel onroerendezaakbelasting (ozb) moet worden betaald door de eigenaar. Het heeft ook invloed op de inkomstenbelasting, via het huurwaardeforfait (dat u op moet tellen bij uw inkomen). Dat forfait is ook gebaseerd op de woz-waarde.

Als het goed is, compenseren de gemeenten de hogere woz-waarde door het ozb-tarief te verlagen. Zo blijft het door de burger te betalen bedrag ongeveer gelijk. De grote(re) gemeenten houden zich daar over het algemeen aan, meldt de Vereniging Eigen Huis (VEH). In middelgrote en kleine gemeenten is dat minder zeker. Daar is de ozb vaak de sluitpost op de gemeentebegroting. De VEH ziet soms stijgingen van tientallen procenten van het bedrag dat burgers kwijt zijn, doordat het ozb-tarief is verhoogd, of niet verlaagd.

Bezwaar maken tegen een hogere woz-waarde, dus?

Dat kan raadzaam zijn. Niet alleen de ozb en het huurwaardeforfait zijn erop gebaseerd, ook voor de waterschapslasten maakt het uit. En als het van toepassing is: ook de erfbelasting valt lager uit als de woz-waarde van een geërfd huis wordt verlaagd.

Die woz moet een reële schatting zijn van de waarde van een huis, als het in het voorgaande jaar zou zijn verkocht. De gemeente moet de waarde zorgvuldig en objectief schatten, daarbij gecontroleerd door de Waarderingskamer. Dat geeft een algemene garantie voor de kwaliteit, maar geen individuele. Er kan nog veel fout gaan, meldt de VEH, hoewel de taxatiemethoden steeds beter worden. Op de VEH-site is een modelbrief te vinden om bezwaar te maken.

Let op: dat kan ook als u de woz-waarde te láág vindt. Dat kan zo zijn als u uw woning wilt verkopen, of als u aan een nieuwe rentevaste periode van uw hypotheek toe bent. Bij zo'n nieuwe renteperiode, of als u uw hypotheek oversluit naar een lagere rente, betekent een hogere woz-waarde een gunstiger rentecategorie. Bij verkoop van de woning is het daarnaast lastig als u een vraagprijs heeft van 3,5 ton en een woz-waarde van 2,5 ton. Dat scheelt weliswaar in de belastingen, maar een kandidaat-koper zal die lage woz-waarde zeker opvoeren in de onderhandelingen.

null Beeld Peter van Hugten
Beeld Peter van Hugten

Hoe vecht ik de woz-waarde aan?

Door bezwaar te maken bij de gemeente. Dat kunt u zelf doen, maar er is ook een industrie ontstaan van bureautjes die het op no-cure-no-paybasis graag voor u doen. Iets meer dan de helft van de bezwaarschriften wordt toegewezen.

Komend najaar worden alle woz-waarden openbaar. Daardoor kunt u via de website van uw gemeente de waarde van door uzelf gekozen woningen inzien; dus ook van een vergelijkbaar huis in de straat of in de buurt. Dat geeft houvast als u de waarde wilt controleren, of argumenten als u bezwaar wilt maken. Ook geven steeds meer gemeenten huiseigenaren vooraf de gelegenheid online het bestand in te zien. Zo kunt u nagaan of er fouten zijn gemaakt. Voorbeeld: de buren links en rechts hebben een uitbouw en dakkapellen voor en achter. Als u dat niet heeft, moet dat ook zo in het bestand staan (en moet de woz-waarde van de buren hoger zijn).

Positieve ontwikkelingen, alleen meldde NRC deze week dat het gros van de gemeenten nog niet klaar is voor dat openbare bestand. Gehoopt wordt dat begin volgend jaar, als de nieuwe woz-waarden komen, de gemeenten wel zover zijn.

Als huurder heb je niks te maken met de woz-waarde, toch?

Jawel. Sinds dit jaar wordt de woz-waarde ook gebruikt om de maximaal toegestane huurprijs van een sociale huurwoning te bepalen. Ook die huurders moeten hun beschikking dus goed bekijken en zo nodig bezwaar maken. De Woonbond heeft op de site daarvoor een modelbrief. Een lagere maximale huurprijs door een lagere woz-waarde kan betekenen dat de huurprijs omlaag moet.

Meer over