Reportage

Met dank aan Blackstone ging de huur in deze straat van 500 naar 2.500 euro. Zelfs de expat vindt het duur

Truus van der Baaren, een van de oudere inwoners van de Walbeeckstraat, woont naast het blokje dure huizen van Blackstone. Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant
Truus van der Baaren, een van de oudere inwoners van de Walbeeckstraat, woont naast het blokje dure huizen van Blackstone.Beeld Raymond Rutting / de Volkskrant

In een gewone Amsterdamse wijk kocht de Amerikaanse megabelegger Blackstone eind 2018 geleden een pakket huurwoningen. De buurt was woedend. En nu, tweeënhalf jaar later? De huizen zijn verbouwd, de expats gearriveerd. ‘Die mensen hebben meestal niet veel tijd om iets voor de buurt te doen.’

Voor wie deden ze dit eigenlijk ook alweer? Het gesprek valt even stil tijdens de vergadering in de Buurtkamer in de Amsterdamse West-Indische Buurt. Een groep actieve wijkgenoten overlegt over de vergroening van de Corantijnstraat. Daar moet een kleine stadsoase ontstaan, met veel bomen, struiken, zitgelegenheid en ruimte om te spelen.

De hele buurt zal er aangenamer, socialer en duurzamer door worden, denkt de commissie. Dat is goed voor iedereen, toch? Maar dus ook voor de particuliere huisbazen in de buurt, merkt iemand op. Die zullen hun huren ongetwijfeld nog verder opschroeven.

Toen stak de twijfel wel even de kop op, vertelt Catherina Giskes, een van de voortrekkers van het project. Oké, we helpen onze buren en de stad met die vergroening en verfraaiing. Maar helpen we niet vooral de vastgoedjongens in de buurt aan de mogelijkheid om nog meer huur te vragen – om nóg rijker te worden?

Het buurtje met huizenblokken uit de jaren dertig is een oase van rust, gelegen tegen de Amsterdamse ringweg A10. Veel straten hebben een extra strook groen naast de geparkeerde auto’s en je loopt er zo het Rembrandtpark in. Geen wonder dat de wijk geliefd is bij de Amsterdamse middenstand, die er al decennia huurt van particuliere huisbazen of woningbouwverenigingen.

Maar dit is ook een van die plekken waar de gesprekken over de huizenmarkt nog net iets intenser zijn dan in de rest van Nederland. Door de razendsnel omhoog geschoten huizenprijzen natuurlijk, maar ook door de landing van de Amerikaanse investeringsfirma Blackstone in de wijk.

Eind 2018 kocht Blackstone op een Amsterdamse veiling negen panden in de Van Walbeeckstraat, om de hoek van de Corantijnstraat. Het betaalde aan Amsterdamse beleggers 12,5 miljoen euro voor het pakket met 36 huurhuizen. De aankoop paste bij de opkomst van internationale investeerders in de Nederlandse woningmarkt. Ook grote Britse, Duitse en Zweedse beleggers kochten de laatste tien jaar grote pakketten huurwoningen. Zij zien in het schaarse aanbod en de oplopende huurprijzen de perfecte garantie voor een goed rendement.

Van Walbeeckstraat 42 t/m 48, in 2018 opgekocht door Blackstone. Beeld Rebecca Fertinel
Van Walbeeckstraat 42 t/m 48, in 2018 opgekocht door Blackstone.Beeld Rebecca Fertinel

Wat bracht de komst van zo’n grote belegger als Blackstone teweeg in deze rustige buurt? Wat is er de afgelopen 2,5 jaar gebeurd in de Van Walbeeckstraat?

Moerstaal

George Pietersz is een buurtbewoner van de oude stempel. Hij huurt al zo’n dertig jaar een benedenwoning, in een pand dat inmiddels eigendom is van Blackstone, voor minder dan 500 euro per maand. Als hij tegenwoordig nieuwe buren krijgt, vertelt hij, dan komt er vaak eerst ‘een vrachtwagen van zo’n verhuurbedrijf. Die huizen krijgen dan dezelfde meubels, dezelfde televisie en dezelfde gordijnen. Vervolgens komen de mensen zelf aan met de taxi van Schiphol, met van die in plastic gesealde koffers. Er is in ieder geval niets sociaals voor teruggekomen.’

Het zijn vaak van die expats, zegt bovenbuurman Joop. ‘Ik probeer mijn moerstaal te praten hier, maar dat lukt niet meer. Ze spreken allemaal Engels tegenwoordig.’

De hele buurt was woedend, toen de panden in een klap werden verkocht aan zo’n grote partij, zegt Marjon Metz, die schuin tegenover het Blackstone-rijtje woont. Ook zij zag de advertenties van de woningen die daar werden opgeknapt en opnieuw in de verhuur kwamen. De huren lopen uiteen van circa 1.700 tot 2.500 euro kale huur per maand.

Metz: ‘Ik ben verpleegkundige en kon hier gewoon komen wonen. Het was zo’n leuke en gemengde buurt. Nu maken alleen artsen en expats nog een kans.’

Truus en André van Baaren, die al ruim een kwarteeuw een benedenwoning huren, nu van Blackstone, zagen de benedenwoning naast hen verbouwd worden. ‘Er is 20 vierkante meter bijgebouwd en nu vragen ze er 2.400 euro kale huur voor’, zegt André. ‘Persoonlijk vind ik dat asociaal. Je haalt zo’n woning uit het aanbod voor gewone mensen. Die kunnen in hun eigen stad bijna nergens meer terecht. Wie kan zulke huren nou betalen? Ook veel van die buitenlanders kunnen dat niet. Als ze de kans krijgen zijn ze weer weg, naar een goedkopere huurwoning of een koophuis.’

Het Amerikaanse Blackstone is een van de grootste investeringsbedrijven ter wereld, met een beurswaarde van 70 miljard euro en 550 miljard euro aan wereldwijd belegd vermogen. Het geld wordt gestoken in tal van sectoren, van datacenters, medische apparatuur en filmstudio’s tot casinohotels, banken en betaaldiensten. In het vastgoed is de firma de grootste investeerder ter wereld.

null Beeld

Rome, Parijs, Berlijn

Uit een recente presentatie aan investeerders blijkt dat de vastgoedportefeuille van Blackstone in Europa – van in totaal 92 miljard euro – vooral bestaat uit distributiecentra en bedrijfshallen (60 procent), woningen (24 procent) en kantoren (16 procent). Die logistieke centra en kantoren bevinden zich in met name de grote steden in Europa, zoals Rome, Parijs, München, Barcelona en Berlijn.

Als het gaat om woningen en appartementen, zijn Berlijn en Amsterdam verreweg de belangrijkste steden voor Blackstone. Van alle huizen die de investeerder in bezit heeft in Europa staat 52 procent in Berlijn, de Amsterdamse woningen vormen 38 procent van de portefeuille.

HUURPRIJZEN

De Tweede Kamer wil meer regels voor verhuur van woningen in de vrije sector. Nu gelden alleen voor woningen met gereguleerde huur tot zo’n 750 euro per maand bepalingen voor een redelijke huurprijs. Daarboven kan de huisbaas elke huurprijs vragen die hij wil.

In mei bleek een meerderheid van het parlement voorstander van het verhogen van de grens waarbij huurders beschermd zijn tegen die vrije prijsvorming. Daarbij wordt gedacht aan het optrekken van de grens voor gereguleerde huur tot 1.000 euro. Op basis van onder meer oppervlakte en energiezuinigheid van de woning wordt dan een maximale redelijke huurprijs vastgesteld.

Voor een appartement of huis in de vrije sector betaalt een huurder bij een nieuw contract gemiddeld 1.136 euro per maand, blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM van april jongstleden. Dat is ongeveer 6 procent meer dan een jaar eerder. In Amsterdam daalden de prijzen op nieuwe huurcontracten het afgelopen jaar met circa 5 procent, als gevolg van de coronacrisis. Het blijft de stad met de hoogste gemiddelde huurprijs per vierkante meter.

Nederland telt zo’n 7,9 miljoen woningen. Van de 3,3 miljoen huurwoningen zijn er ruim 1 miljoen eigendom van een particuliere verhuurder.

In Nederland stopt Blackstone de woningen in een handjevol vennootschappen met de naam Rembrandt Propco, nummer 1 tot en met 10, blijkt uit het register van de Kamer van Koophandel. In totaal hebben deze vennootschappen voor ruim 793 miljoen euro aan vastgoed op de balans staan, zo staat in de jaarrekeningen.

Inmiddels bezit Blackstone in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zo’n 1.700 woningen. Daarmee is het nog een relatief kleine speler in de Nederlandse vrije huursector. Nederlandse woningbeleggers als Vesteda en Bouwinvest hebben respectievelijk zo’n 28 duizend en 17 duizend woningen in beheer, bleek twee jaar geleden uit onderzoek van de Volkskrant. Grote particuliere huisbazen als Aat van Herk en Harry Hilders gingen toen richting de zesduizend woningen in eigendom.

Zij profiteerden allemaal van de sterke stijging van de huurprijzen in de vrije sector van de laatste jaren. In de Van Walbeeckstraat grepen ook Nederlandse huisbazen hun kans. Op nieuwe huurcontracten zetten ook zij inmiddels bedragen tussen de 1.500 en 2.000 euro per maand.

‘Geen fuck’

De Amerikaanse firma wordt steevast afgeschilderd als een roofzuchtige sprinkhaan op de woningmarkt, indachtig het devies van de eigen vastgoedsectie: ‘koop het, knap het op, verkoop het’. Leilani Farha, die tot april van dit jaar rapporteur huisvesting was van de Verenigde Naties (VN) noemt Blackstone een ‘aasgier’, die gaat voor maximale winst in plaats van betaalbare woningen in leefbare buurten. Een maand geleden schreven de bezetters van een kortstondig gekraakt pand van Blackstone in de Amsterdamse Pijp dat het bedrijf ‘geen fuck’ geeft om de stad en zijn bewoners. ‘Ze pakken alleen hun winst.’

Onterechte kritiek, zegt Daan van Helsdingen van Flow Real Estate en Haavens, de partner van Blackstone in Nederland respectievelijk beheerder van de woningen van de firma. De investering is juist gericht op de lange termijn, zegt hij. ‘In dit aankoopfonds zit geld van bijvoorbeeld pensioenfondsen, verzekeraars en universiteitsfondsen. Er is absoluut geen voornemen om te verkopen.’

In de Van Walbeeckstraat zijn inmiddels 14 van de 36 woningen gerenoveerd, vertelt hij. In heel Nederland zijn er dat zo’n 400 van de 1.700. ‘We werken ons langzaam door een hoop historie en achterstallig onderhoud heen om in de woningen een goede, homogene woonkwaliteit te bereiken.’

Dat de huren vervolgens flink verhoogd zijn, vindt hij lastig om toe te lichten. ‘Het huurniveau beweegt mee met de markt. Dat heeft te maken met de populariteit van de stad en gedeeltelijk de globalisering. Die druk op de steden zal naar mijn idee niet afnemen.’ De Europese vastgoedmanagers van Blackstone in Londen konden volgens een medewerker geen vragen beantwoorden over het huurbeleid in Nederland ‘wegens extreme drukte, nu en gedurende de rest van de zomer’.

‘Wonderful’

Een van de nieuwe, internationale huurders is de Amerikaan Steven Scarbrough uit South Dakota. Hij kwam naar Amsterdam voor een uitdagende baan in de ict-beveiliging van een groot bedrijf. Met zijn echtgenote huurt hij van Blackstone een benedenverdieping met tuin voor 2.200 euro per maand, exclusief bijkomende kosten als energie en belastingen. Amsterdam is ‘wonderful’, vindt hij, maar dat geldt niet voor de woningmarkt. Het is hier duurder dan Washington – waar zijn dochter woont – en zelfs New York City. ‘We hebben hard gezocht, maar iedere goedkopere woning is binnen een seconde verhuurd. Maar goed, deze woning is wel fijn, de locatie is goed en de buurt is jong en gemengd.’

De prijzen zijn waanzinnig, zegt een van de buren van Scarbrough, de Zuid-Afrikaanse Bianca Rose, advocaat internationaal bankrecht. Met haar echtgenoot, die werkzaam is bij een reclamebedrijf, huurt zij van Blackstone een etage op de eerste verdieping voor 1.850 euro huur per maand. Binnenkort verhuizen zij naar een koophuis in Haarlem. ‘Dat is niet goedkoper, maar niet zo tricky als huren van zo’n groot bedrijf. Je moet voor alles extra betalen. Toen we klaagden over een losse plank in de keuken, kregen we voor reparatie een rekening toegestuurd. Het zal mij niet verbazen als we ook nog gedoe krijgen over onze borg van twee maanden huur. Ze vinden vast wel een reden om die niet terug te geven.’

Een andere buurvrouw, de Braziliaanse student software-ontwikkeling Fernanda Machado, zit minder in over de huisbaas. Met haar echtgenoot, vice-president bij de commerciële tak van een internationaal ict-bedrijf, woont zij op een gemeubileerd verhuurde benedenverdieping van Blackstone. Voor hoeveel weet zij niet. ‘Dat heeft de onderneming van mijn man geregeld, net als de betaling van de huur.’

Met die nieuwe generatie huurders wordt het er niet gezelliger op in de buurt, vindt Catherina Giskes, voortrekker van het grote groenproject in de buurt. Met haar echtgenoot en een zoon woont zij op de hoek van de Corantijnstraat en de Van Walbeeckstraat, met uitzicht op de panden van Blackstone. ‘Mensen die zoveel huur moeten betalen, hebben meestal niet veel tijd om iets voor andere mensen of de buurt te doen. Dat is logisch, die werken veel, maar wel heel jammer.’

Of het groenproject nog doorgaat, waarover de buurtbewoners plotseling twijfelden? Ach, zegt zij op een bankje voor haar huis, daar waren ze natuurlijk snel uit. ‘Op het gebied van duurzaamheid moet je gewoon doen wat je kunt. Ook al spinnen de huisbazen hier in de buurt daar garen bij.’

Meer over