columnpeter de waard

Kan grondbelasting de huizenmarkt weer voor iedereen bereikbaar maken?

null Beeld

Er zijn huizenprijzen en huizenprijzen. Volgens de laatste cijfers van het CBS kost een gemiddeld huis in Nederland 410 duizend euro. Met grond. Dat is 20 procent duurder dan een jaar geleden. Volgens de laatste cijfers van IGG Bouwkostenkompas is de gemiddelde huizenprijs 170 duizend euro. Dat is zonder grond. En 2 procent meer dan een jaar geleden.

IGG rekent alleen uit wat het bouwen van de woning zelf kost: de grondstoffen, materialen en de lonen. Voor een kleine woning is dat in Nederland 135 duizend euro, voor een gemiddelde woning 170 duizend en voor een villa 300 duizend euro.

Die bouwkosten stijgen ook, maar daarbij krijg je ook meer waar voor je geld. In de laatste tien jaar zijn de bouwbesluiten aangescherpt in het kader van de veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Zo staan nieuwe woningen steviger op hun voeten dankzij nieuwe regels voor de paalfundatie. Als de aarde ooit gaat beven, zoals nu in Groningen, stort het niet meteen in. Sinds begin dit jaar zijn ook de zogenoemde Beng-eisen – bijna energie neutraal gebouwen – van kracht. Structureel is de gemiddelde stijging van de bouwkosten tussen 2008 en 2020 slechts 1,23 procent per jaar.

Eén miljoen woningen bouwen tegen een redelijke prijs lijkt een fluitje van een cent nu ook steeds meer prefab kan en zelfs 3D kan worden geprint. Het probleem is waar je die moet neerzetten. Als iedereen net zoals in het Wilde Westen een stulpje of blokhut kan neerkwakken en er een hek omheen kan zetten, zou er geen woningnood in Nederland zijn.

Natuurlijk wil niemand deze anarchie. Daarom moet voor ruimte worden gestreden. Er moet voor worden gebedeld, er moet steeds meer geld voor worden geboden en er moet rekening worden gehouden met talloze lobby’s: van de landbouw tot de milieubeweging. Nog meer dan opties, grondstoffen en cryptovaluta is grond daarom inzet van speculatie.

Grond is privé-eigendom, terwijl het eigenlijk een collectief goed zou moeten zijn. Maar om dat te veranderen zou een bolsjewistische revolutie noodzakelijk zijn. En daarmee heeft de wereld heel slechte ervaringen.

Wat wel kan helpen is een jaarlijkse belasting op de werkelijke waarde van de grond. Die moet in de plaats komen van de huidige ozb die wordt berekend op de waarde van de opstal. Hierdoor worden de sterke schouders die veel grond in eigendom hebben zwaarder belast dan de zwakkere die geen grond hebben. Hierdoor wordt het ook duurder om op een groot stuk grond te wonen in plaats van een kleine flat, waardoor de doorstroming wordt bevorderd. En het straft degenen die grond in eigendom hebben, wachtend op waardestijging. De meeste belastingen straffen economische activiteiten, deze zou het stimuleren omdat grond niet langer braak ligt. En ten slotte is deze belasting gemakkelijk te innen en niet te ontwijken of ontduiken.

Zo komt er ooit nog één huizenprijs.

Meer over