Het is krap wonen tussen wal en schip

Wie te veel verdient voor sociale huur maar geen koophuis kan betalen, is gedoemd tot de schrale vrije huursector. Nieuwe maatregelen moeten dit segment van de grond helpen.

Pim Pauwels
Socialehuurflat De Boel in Amsterdam valt voortaan in de vrije sector. Beeld Guus Dubbelman/de Volkskrant
Socialehuurflat De Boel in Amsterdam valt voortaan in de vrije sector.Beeld Guus Dubbelman/de Volkskrant

Met wethouders en ambtenaren van alle grote steden, van Amsterdam tot Eindhoven, liep minister Stef Blok (Wonen) dinsdag handenschuddend rond op de internationale vastgoedbeurs Expo Real in München. Hun doel is buitenlandse beleggers te interesseren voor het beleggen in huurwoningen in Nederland, in de middenhuur in het bijzonder.

Huurhuizen met een prijs tussen ruwweg 700 en 1.000 euro gelden als het wondermiddel van de krappe Nederlandse huizenmarkt. Tal van mensen, vooral starters, verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning. In de grote steden, vooral in Amsterdam en Utrecht, zijn ze daarom aangewezen op de vrije verhuur. Maar daarin is het aanbod zeer beperkt. Door de grote vraag lopen de huurprijzen bovendien razendsnel op.

Nederland heeft tientallen jaren besteed aan het uitbreiden van het aantal sociale huurwoningen, bedoeld voor de mensen met de laagste inkomens. Anderzijds werd de eigendom van een woning bevorderd. De twee gesubsidieerde categorieën middels steun voor de woningcorporaties en de hypotheekrenteaftrek, zegt Gertjan van der Baan, hoofddirecteur van Vesteda, de grootste woningbelegger van Nederland. 'Een stad moet niet alleen heel rijk en heel arm hebben. Voor de levendigheid van een stad zijn ook de middeninkomens enorm belangrijk.'

Maandagavond voegde president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank daar nog een reden aan toe. Hij wil dat de bouw van vrijesectorhuurwoningen een kabinetsprioriteit wordt. Een alternatief voor een koopwoning kan de aantrekkende huizenmarkt, vooral in Amsterdam, enigszins temperen. En dat zou het verder oplopen van de Nederlandse huizenleningen kunnen tegengaan.

Wat is er nodig?

Nieuwbouw is de snelste manier om het tekort aan middenhuurwoningen aan te vullen. Een andere manier waarop het aantal vrijesectorwoningen de komende jaren zal groeien is door opwaardering van bestaande huurhuizen. Dat is mogelijk gemaakt door liberaliseringsmaatregelen voor de huurmarkt.

Nederland heeft 7,5 miljoen huizen, waarvan 4,3 miljoen koopwoningen en 3,2 miljoen huurhuizen. Het totale aantal woningen zal tot 2020 naar verwachting groeien met circa 260 duizend woningen, waarvan 125 duizend huurwoningen. Het aantal huishoudens zal dan naar verwachting zijn toegenomen met 300 duizend, deels door bevolkingsgroei, maar ook door de toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens.

Van het huidige aantal huurwoningen zijn 2,3 miljoen huizen eigendom van corporaties, en 700 duizend van particulieren, bedrijven en institutionele beleggers. Bij die laatste categorie, 10 procent van het totale aantal huizen, heeft ongeveer tweederde een gereguleerde huur, die moet voldoen aan het puntenstelsel (het woningwaarderingssysteem). Eenderde heeft een huur boven de liberalisatiegrens van 710,68 euro.

In Amsterdam heeft nu nog 64 procent van de bijna 90 duizend particulier verhuurde huizen een gereguleerde, lage huur. Volgens het jongste woningmarktonderzoek van de gemeente Amsterdam kan dat percentage over enkele jaren mogelijk gedaald zijn naar 36 procent. Die snelle afname wordt in Amsterdam mede veroorzaakt door de grote vraag, maar op veel andere plekken in Nederland zullen snelle huurverhogingen minder makkelijk of niet worden geaccepteerd.

Wie mag bouwen?

Niet de woningbouwverenigingen. Sinds de Woningwet van vorig jaar moeten de corporaties zich weer toeleggen op hun primaire taak: woningen bouwen en beheren voor de laagste inkomens. Het duurdere deel van de huurmarkt is daarmee een hoofdzakelijk private aangelegenheid geworden. Grote Nederlandse en buitenlandse beleggers staan te dringen om te beleggen in Nederlandse huurhuizen.

Volgens onderzoeksbureau Platform 31 lieten de buitenlandse partijen de Nederlandse woningmarkt eerder links liggen, maar is de stemming omgeslagen door een daling van de huizenprijzen (18 procent sinds 2008), een liberaler huurklimaat en het stijgen van de huren. Vooral Duitse en Zwitserse en sinds kort ook Amerikaanse beleggers hebben al toegeslagen en kochten pakketten met honderden tot enkele duizenden huurwoningen op.

Nederlandse projectontwikkelaars hebben dus gezonde belangstelling voor hun producten. Maar als ze mogen kiezen, bouwen ze nog steeds het liefst koopwoningen. Die leveren per vierkante meter het meest op.

Hoe overtuig je hen?

Door verlaging van de grondprijzen als gemeenten hun grond verkopen, is een vaak gehoord advies. Directeur Van der Baan van Vesteda: 'Als je kiest voor middenhuur zal de opbrengst van een project 20 tot 30 procent lager zijn. Natuurlijk wil een gemeente maximale opbrengst, maar opbrengst is niet alleen geld. Er komen dan ook hogere inkomens de stad in en er ontstaat weer beweging op de woningmarkt.'

Tot voor kort werd bij verkoop van grond vaak de voorwaarde gesteld dat er een flink percentage aan sociale huurwoningen moest worden gebouwd. Een ander deel mocht koopwoning zijn, om de verliezen op de sociale woningen te compenseren. In die voorwaarden zal een groter deel aan middenhuurwoningen worden opgenomen, zegt Laurens Ivens (SP), de wethouder Wonen van Amsterdam. En de afspraken zullen worden aangescherpt. 'Nu wordt vaak een termijn overeengekomen van vijftien jaar. Zolang, op zijn minst, moet de eigenaar dan een bepaalde huur vragen. We onderzoeken of we die termijn kunnen verlengen tot bijvoorbeeld twintig jaar.'

Onderzoeker Frank Wassenberg van Platform 31 bepleit fiscale voordelen voor de bouwers die zich toeleggen op middenhuurwoningen. Ook zouden bestemmingsplannen kunnen worden versoepeld om op onverwachte plaatsen als bedrijven terreinen woningbouw toe te staan.

Wat doet de minister?

Minister Stef Blok van Wonen werkt aan een wetsvoorstel dat gemeenten de mogelijkheid moet geven om huurwoningen in de vrije sector als aparte categorie op te nemen in hun bestemmingsplan. Ook als de grond geen eigendom is van de gemeente, kan een eigenaar dan toch worden verplicht om dergelijke huurappartementen op te nemen in zijn bouwplannen.

In Amsterdam en Utrecht is het puntenstelsel per 1 oktober gewijzigd. Onder bepaalde voorwaarden mogen voor kleinere nieuwbouwappartementen en energiezuinige investeringen extra punten worden toegekend. De woningen mogen daardoor boven de huurgrens worden verhuurd.

Ook moeten de regels voor de verkoop van duurdere woningen door corporaties eenvoudiger worden. Daarbij gaat het om sociale huurwoningen die gezien hun maximale huurprijs ook in de vrije sector kunnen worden verhuurd. Voorwaarde is dat de corporatie voor elke verkochte duurdere sociale huurwoning een goedkope sociale huurwoning terugbouwt.

Wat helpt nog meer?

Praten, zeggen alle partijen. Minister Blok wil 'samenwerkingstafels' oprichten waarin Rijk, gemeenten, corporaties en private partijen kunnen kennismaken. Wethouder Ivens nodigt alle serieuze partijen uit voor een gesprek, al is niet iedereen welkom. 'Je ziet cowboys deze markt op komen die gaan voor de snelle winst. Maar we zien ook grote institutionele beleggers. Die zeggen dat ze zijn geïnteresseerd in een zeker en stabiel rendement. Dat stelt enigszins gerust. Nederlandse pensioenfondsen hebben ook een bepaalde sociale rol. Wij willen betaalbare woningen, zij rendement. Dat kan samengaan.'

'Ik val echt overal net tussen'

Ilse van der Galiën (28), docente beeldende kunst en horecamedewerker bij wetenschapsmuseum NEMO.

'Voor een huurwoning op de vrije markt is de inkomenseis dat je drie keer de huur moet verdienen in een maand. Een starter zoals ik kan daar niet aan voldoen. Het lukt alleen als je met z'n tweeën bent. Omdat mijn ouders ook niet garant mogen staan, wordt het erg moeilijk. Ik heb weleens gelezen dat docenten vroeger voorrang hadden op woningen, maar dat voordeel is helaas verdwenen.

'Voor een sociale huurwoning sta ik al sinds mijn 21ste ingeschreven, maar die lijst is heel erg lang. Je moet minimaal tien jaar op de lijst staan, wil je überhaupt kans maken. Een koopwoning wordt ook erg moeilijk, want vind maar eens een hypotheek. Ik val dus echt overal net tussen. Dat ligt denk ik voornamelijk aan die belachelijke inkomenseisen. Die stammen nog uit de tijd dat je als afgestudeerde gelijk een vaste baan had met een goed inkomen. In die tijden leven we alleen niet meer.'

Ilse van der Galiën. Beeld Marcel Wogram
Ilse van der Galiën.Beeld Marcel Wogram

'Er is gewoon te weinig aanbod'

Jort Kropff (30), arts-onderzoeker bij het Academisch Medisch Centrum in Amsterdam.

'Ik woon in de Rivierenbuurt in Amsterdam-Zuid met een paar huisgenoten. Erg gezellig, maar ik ben inmiddels wel toe aan een zelfstandige woning. Alleen verdien ik voor sociale huur te veel en een koopwoning is bijna niet te betalen in de huidige markt.

'Dan blijft een huurwoning over, maar er is gewoon te weinig aanbod. De enige huurwoningen waarvoor ik in aanmerking kom kosten in Amsterdam al gauw 1.000 euro exclusief. Ik heb een goed inkomen, maar dat is niet te betalen. Ik ben niet zielig hoor, maar ik heb wel het idee dat ik een beetje tussen wal en schip ben geraakt.

'Er zouden meer woningen bij moeten komen. Als ik in Amsterdam om me heen kijk, zie ik genoeg kantoorpanden leegstaan. Voor de eigenaars is er kennelijk geen economische prikkel om daarvan de bestemming te veranderen. Ze moeten veel afschrijven op de waarde, heb ik begrepen.'

Jort Kropff. Beeld Aurélie Geurts
Jort Kropff.Beeld Aurélie Geurts

'Versoepel de inkomenseisen'

Renee van Leeuwen (22), zelfstandig werkend kok.

'Ik zoek nu al twee jaar naar een woning in Amsterdam samen met een vriendin. We werken daar allebei als kok. We zijn al naar zoveel bezichtigingen geweest, maar steeds werden we het niet. Dan was het weer dat we uitgeloot waren, dan voldeden we niet aan de inkomenseis. Vaak kregen we niet eens een reden. De moed is ons in de schoenen gezonken. Als ik nu met een makelaar bel, zeg ik dat mijn vriendin en ik een stel zijn - wat we niet zijn - omdat je dan meer kans maakt. Zo ver ga ik inmiddels.

'Overal waar we komen stellen verhuurders inkomenseisen waar we niet aan kunnen voldoen, terwijl we de huur samen echt wel kunnen betalen. Een huur van 1.200 euro kunnen we best ophoesten. Waarom dan die eis dat we per maand minimaal 3.600 euro moeten verdienen? Dat snap ik echt niet. Ze zouden de inkomenseisen moeten versoepelen.'

Renee van Leeuwen. Beeld Marcel Wogram
Renee van Leeuwen.Beeld Marcel Wogram
Meer over