Grote stad zoekt dringend woonruimte

Het aanbod van koopwoningen blijft ver achter bij de vraag. Vooral in de Randstad, Eindhoven en Groningen zet dit de huizenmarkt onder grote druk. Wat te doen?

Op bedrijventerrein De Binckhorst in Den Haag begint later dit jaar nieuwbouw van woningen Beeld Freek van den Bergh
Op bedrijventerrein De Binckhorst in Den Haag begint later dit jaar nieuwbouw van woningenBeeld Freek van den Bergh

Het beeld op de woningmarkt is verontrustend. De verkoop stagneert. Terwijl de huizenprijzen in de grote steden exploderen, dreigt de koopwoningenmarkt te imploderen door onvoldoende aanbod. Voor het eerst sinds dertien jaar stonden in het tweede kwartaal minder dan 100 duizend bestaande koopwoningen in de verkoop.

'Voortvarend aan de slag met nieuwbouw is nu prioriteit nummer 1', verkondigt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) met een schuin oog naar de formatieonderhandelaars van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie. De bouwproductie zit sinds 2015 weliswaar in de lift (zie grafiek), maar ze blijft ver achter bij de jaarlijkse behoefte aan minstens 80 duizend nieuwe woningen.

Bouwbedrijven en projectontwikkelaars waarschuwen dat het aantal bouwlocaties in de grote steden in snel tempo afneemt. 'Het planaanbod is in de meeste provincies te krap in verhouding tot de verwachte groei van het aantal huishoudens', zegt directeur Taco van Hoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). 'Vooral in de provincie Utrecht zien wij grote tekorten.'

Dat komt mede doordat tijdens de jongste bouwcrisis (2008-2014) nauwelijks nieuwe plannen zijn gemaakt, terwijl veel geplande projecten werden geschrapt. Die besluiten van toen hebben een na-ijleffect en daar krijgen we nu de rekening van gepresenteerd.

Intussen liggen de huizenprijzen in de Randstad, Eindhoven en Groningen alweer 10 procent boven het niveau van voor de crisis. Van Hoek kent verhalen van mensen die in Amsterdam blind een huis kochten nadat ze bij eerdere pogingen keer op keer achter het net hadden gevist. 'Het is de grootste aankoop die een mens kan doen in zijn leven, en dan doe je dat op afstand. Schaarste drijft burgers tot dit soort gedrag. Dat zouden we niet moeten willen', vindt hij.

Voor alleenstaanden en starters is een koopwoning binnen de ring van Amsterdam niet meer te betalen. Veel jonge hoogopgeleiden willen enerzijds hun geliefde stad niet verlaten, anderzijds zien ze met pijn in het hart hoe een groot deel van hun maandinkomen opgaat aan huur. Sparen voor een eigen huis wordt dan lastig. Ook bij de jacht op een nieuwbouwkoopwoning worden alleenstaanden en jongeren op populaire locaties weggeconcurreerd door gezinnen en tweeverdieners, constateert de NVM.

Hoe kunnen we de druk op de koopwoningenmarkt verminderen?

1 Microwoningen bouwen

Universiteitssteden zijn magneten voor getalenteerde mensen. Jongeren gaan er studeren en weten zich er omringd door gelijkgestemden. Ze bouwen er een vriendenkring op, krijgen er hun eerste baan en blijven er veelal hangen.

'Je kunt ervoor kiezen om in populaire steden microwoningen te bouwen, zoals ook is gedaan in Tokio en Parijs', zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft. 'Woningen van 30 à 40 vierkante meter die geschikt zijn voor 1- of 2-persoons huishoudens. De kopers van die woningen worden voor veel geld uitgewrongen, maar dat is wel hun eigen keuze. Ze hoeven er niet te wonen.'

Maar ook microwoningen zullen volgens hem de huidige trend in gewilde steden als Amsterdam en Utrecht niet kunnen keren. 'We zullen moeten accepteren dat koopwoningen binnen de ring van de populairste steden alleen nog bereikbaar zijn voor de hogere inkomens. Dat vraagstuk los je niet op met binnenstedelijk bouwen.'

2 De lucht in

Het is nog maar drie jaar geleden dat woningmarktdeskundigen, onder wie de Rijksbouwmeester, de toenmalig Rijksadviseur voor Infrastructuur en Stad en de toenmalige directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), waarschuwden voor 'bouwen voor leegstand', analoog aan wat er gebeurd is op de kantorenmarkt.

Het PBL verwachtte op basis van de toen geldende bevolkingsprognose dat er vanaf 2030 jaarlijks 50 duizend woningen vrijkomen door het uitsterven van de babyboomgeneratie. Bouwen voor doorstroming zou dan niet meer hoeven. 'Dit hebben we bijgesteld', zegt Edwin Buitelaar, programmaleider bij het PBL en bijzonder hoogleraar grond- en vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht. 'De internationale migratie en de levensverwachting komen hoger uit dan toen verwacht.'

Met het bouwen van smalle woontorens in de steden kun je uiteraard meer huishoudens op elkaar stapelen dan in een appartementengebouw van vier verdiepingen. In Nederland is Rotterdam dé stad die laat zien dat het kan, recentelijk weer met zijn keuze voor de bouw van de Zalmhaventoren (hoogte: 215 meter). 'In historische steden als Amsterdam en Utrecht is dat moeilijker te realiseren', zegt Boelhouwer. 'In Amsterdam heb je bovendien te maken met de aanvliegroutes van Schiphol.'

3 Bedrijventerreinen omkatten

'Er zijn in de steden nog heel veel onbenutte bouwlocaties', verzekert Anjelica Cicilia, ontwikkelingsmanager bij vastgoedvermogensbeheerder Syntrus Achmea Real Estate & Finance. 'We bouwen tegenwoordig op plekken waar we voorheen woningbouw niet aandurfden.' Een bedrijventerrein als De Binckhorst in Den Haag en delen van de voormalige havengebieden in Amsterdam en Rotterdam zijn daarvan concrete voorbeelden.

Maar bedrijventerreinen geschikt maken voor woningbouw is complex en duur. Het vereist doorgaans een kostbare grondsanering. Vrijwel altijd zijn er bereikbaarheidsproblemen. En eigenaren van de te slopen bedrijfsruimtes zullen moeten worden uitgekocht.

'Er zijn aanzienlijke subsidies van het Rijk nodig om de hoge kosten van binnenstedelijk bouwen te dragen', zegt Boelhouwer. Je spreekt volgens hem al gauw over 30 duizend euro rijkssubsidie per woning. Hij zegt er 'weinig fiducie' in te hebben dat een kabinet van VVD, CDA, D66 en ChristenUnie prioriteit gaat geven aan een versnelling van de woningbouw in de Randstad. 'Je zult er als Rijk een paar miljard euro voor moeten vrijspelen en dat zie ik de partijen die nu aan de formatietafel zitten niet doen.'

Groei steden houdt aan

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) verwachten nog decennialang een sterke bevolkingsgroei voor Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. Nederland groeit de komende twaalf jaar door van 17 naar 18 miljoen inwoners, mede door internationale migratie. Driekwart van die nieuwe aanwas landt in de steden.

En zelfs al zou Rutte III over de brug komen met miljarden, dan nog laten de meeste onderzoeken volgens Boelhouwer zien dat je het woningtekort niet oplost met nieuwbouw in de steden en het transformeren van kantoren tot appartementsgebouwen.

Volgens het PBL kan in het gunstige scenario 75 procent van de woningvraag in de steden worden opgevangen. 'Dat is uitgaande van de bestaande woningdichtheden', zegt Buitelaar. 'Met verdere verdichting - wat veel steden nastreven - kun je meer woningen in de steden realiseren en gaan die percentages omhoog. Wanneer je de dichtheid met eenderde verhoogt, kom je in het gunstige scenario in de meeste regio's tot 100 procent of hoger.'

4 Natuur opofferen

'Je zult een stukje groen moeten aanwijzen voor woningbouw', is Boelhouwers overtuiging. 'Er staat buiten de steden niks groots meer op stapel, de Vinexlocaties zijn klaar. In de ring tussen Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht is nog veel ruimte waarmee je iets kunt doen zonder dat je het Groene Hart volbouwt. Slechts 6 procent van wat wij de groene gebieden noemen is bebouwd. Als je dat percentage met 1 procent verhoogt, is het probleem opgelost.'

Het is en blijft een politieke keuze, zegt Buitelaar. 'Er is ooit vastgelegd dat we de groene buffers tussen de steden willen behouden. Die afspraak kan ook weer terzijde worden geschoven. Ik verwacht geen radicale verandering van beleid. Maar dat is iets anders dan zeggen dat er de komende jaren niet aan de groene gebieden geknaagd gaat worden.'

EIB-directeur Van Hoek vindt het debat in Nederland te zwart-wit. 'Marktpartijen willen bouwen en hebben daarbij financiële motieven. Overheden dienen ook andere belangen en bedenken de spelregels. Provincies zijn van oudsher weinig gericht op ontwikkeling. Zij zien zichzelf meer als beschermers van de groene ruimte.' Zijn oplossing? 'Minder digitaal denken en meer mooie groene woonomgevingen creëren, waar kwaliteit vooropstaat.'

Het in 2000 aangelegde Bentwoud ten oosten van Zoetermeer laat zien dat woningbouw in het groen samen kan gaan met versterking van de natuur, zegt Boelhouwer. 'Op die plek, waar ooit weinig interessante akkerbouwgebieden lagen, staat nu een bos.' Er struinen Schotse Hooglanders rond.

Het debat over bouwen in het groen vraagt om nuance, vindt Anjelica Cicilia. Zeker gezien de nog onbenutte kansen in de steden. Dat Rotterdam en Den Haag al bijna aan elkaar vergroeid zijn neemt niet weg dat in die metropoolregio ook Midden-Delfland ligt, zegt ze. 'Dat is een prachtig stuk natuur. Dat soort waardevolle plekken moeten we zien te behouden. Nu geen besluiten nemen waar we over twintig jaar spijt van krijgen.'

Meer over