Een nieuwe toekomst voor lege kantoorpanden

Bijna 2 miljoen vierkante meter kantooruimte stond al jaren leeg. Vastgoedeigenaren bleven hopen op andere tijden. Tot ze erkenden dat slopen en ombouwen een betere oplossing is. Gemeenten werken nu ook mee.

Tjerk Gualthérie Van Weezel
Een Rotterdams kantoor is omgebouwd tot huurwoningencomplex Caland Estate. Beeld Marcel van den Bergh / de Volkskrant
Een Rotterdams kantoor is omgebouwd tot huurwoningencomplex Caland Estate.Beeld Marcel van den Bergh / de Volkskrant

Lege kantoren krijgen een nieuwe bestemming als woning of hotel en kansloze kantoren worden ook vaker gesloopt. Maar dat is bijna alleen rondom populaire steden rendabel.

Hoewel het aantal verlaten kantoorpanden afgelopen jaren groeide met ruim 2 miljoen tot zeker 7 miljoen vierkante meter, is er in die periode ongeveer 2,1 miljoen vierkante meter kantoorruimte verdwenen. Dat blijkt uit een dinsdag gepubliceerd onderzoek van vastgoedadviesbureau JLL. Met name de laatste twee jaar ging het hard. In totaal is 1,8 miljoen vierkante meter omgebouwd naar een nieuwe bestemming, voornamelijk woningen en hotels. Daarnaast is bijna een half miljoen vierkante meter kantoor gesloopt.

Al sinds het barsten van de it-bubbel, begin deze eeuw, neemt de leegstand van kantoren toe. Terwijl projectontwikkelaars en gemeenten nog goed verdienden aan nieuwe kantoren, was er door de opkomst van ict steeds minder vloeroppervlak nodig per werknemer. Ruimteverslindende archieven verdwijnen naar harde schijven en serverparken en steeds meer mensen werken thuis. Na het uitbreken van de financiële crisis in 2008 versnelde dat door de werkloosheid en het groeiend leger van zzp'ers die vanuit huis en in koffietentjes hun geld verdienen.

Volgens JLL stabiliseert de leegstand rond de 7,1 miljoen vierkante meter. Maar dat cijfer is niet eenduidig. Concurrent DTZ kwam eerder dit jaar met een rapport waaruit blijkt dat er ruim 8 miljoen vierkante meter ongebruikt bij ligt en dat dat oppervlak nog steeds groeit.

Ook projectontwikkelaar Rudy Stroink, die afgelopen jaren veel plannen lanceerde om de leegstand te bestrijden, denkt dat er de komende jaren nog veel lege panden zullen bijkomen. 'Alleen de Rijksoverheid is op dit moment op grote schaal gebouwen aan het afstoten.'

Zeker is in elk geval dat een groot deel van die kantoren nooit meer een nieuwe huurder zal krijgen. Alleen kantoren in levendige gebieden en op loopafstand van stations zijn in de ogen van JLL en DTZ nog kansrijk om een nieuwe huurder te vinden. 'Het is eigenlijk net als met de trend op de woningmarkt', zegt adviseur Sven Bertens JLL. 'Ook daar zie je een trek naar de stad.'

Hoe groot de voorraad kantoren is die nooit meer een eigenaar zal vinden, kan hij niet zeggen. 'Maar ongeveer 2,2 miljoen vierkante meter staat meer dan vijf jaar leeg, dat zal heel moeilijk worden.'

Tegen beter weten

Hoewel al jaren bekend is dat de kansen van veel kantoren nihil zijn, lukte het tot voor kort amper om ze te slopen of om te bouwen. De vastgoedfondsen die de panden bezitten, hoopten tegen beter weten in dat de vraag naar kantoorruimte weer zou aantrekken.

Midden in de financieel-economische crisis waren veel eigenaren ook huiverig te accepteren dat hun panden nog maar een fractie waard waren van het bedrag waarvoor zij ze op hun balans hadden staan. Het deed minder pijn een tijd lang een ongebruikt pand te bezitten dan het verlies te nemen.

'Nu de economie herstelt, erkennen veel eigenaren dat de vraag niet meer aantrekt en besluiten ze af te schrijven', zegt Sven Bertens van JLL. 'Dan rekenen ze uit of het loont te investeren in transformatie naar een nieuwe bestemming. Het helpt dat veel gemeenten panden inmiddels ook zo snel mogelijk willen ombouwen.'

Bekende voorbeelden zijn het oude GAK-gebouw in Amsterdam, waar een paar honderd kleine starterswoningen in zijn gevestigd. In Den Haag wordt het voormalige ministeries van Binnenlandse Zaken omgebouwd en in Rotterdam is het Weenahuis omgebouwd tot een hotel.

Het zijn over het algemeen de grote gemeenten in de Randstad waar eigenaren de sloophamer tegen hun panden aanslingeren. Wanneer de grond meer opbrengt dan de investering om te slopen, kan zo'n actie rendabel zijn. JLL noemt in zijn rapport het voorbeeld van een bedrijventerrein in Apeldoorn waar vastgoedinvesteerder Merin een kantoor sloopte om de andere gebouwen op het terrein meer kans te geven. 'Maar voor veel kleine gebieden, is dat niet het geval. Dan blijft het gebouw gewoon leegstaan', zegt Bertens.

Het Weenahuis in Rotterdam, nu hotel Holiday Inn. Beeld Marcel van den Bergh / de Volkskrant
Het Weenahuis in Rotterdam, nu hotel Holiday Inn.Beeld Marcel van den Bergh / de Volkskrant

The Edge

Een aantal gemeenten geeft nog steeds bouwvergunningen uit voor nieuwe kantoren. Opvallend is de Zuidas in Amsterdam. Daar nam accountants- en adviesbureau Deloitte afgelopen week officieel het enorme gebouw The Edge in gebruik en bouwt advocatenkantoor Stibbe iets verderop een nieuwe glazen toren.

Drie jaar geleden adviseerde een commissie de regering bouwers van zulke nieuwe panden een 'verwijderingsbijdrage' te laten storten in een 'sloopfonds'.

Met het geld zouden oude kantoren opgeruimd kunnen worden. Van dat idee is vooralsnog niets terechtgekomen, concludeert projectontwikkelaar Rudy Stroink. 'Maar ik denk nog steeds dat zoiets nodig is. Er wordt op goede plekken nu wel het nodige getransformeerd en gesloopt. Maar op plekken waar de rekensom niet voordelig uitpakt, blijven ruïnes staan.'

null Beeld .
Beeld .
Meer over