Business met een luchtje

De van oorsprong Nederlandse Amerikaan Tom van Erp (70) was met zijn financieringsbedrijf jarenlang nauw betrokken bij de subprime hypotheekverstrekking die aan de basis stond van de kredietcrisis. 'We noemden onself de bankiers van de gewone man'.

Bob was een goede klant van mij. Hij was een grote makelaar in Denver, Colorado, gespecialiseerd in het verkopen van huizen die wij opknappers noemden: verwaarloosde, oudere huizen, die hij verkocht aan vaste klanten die deze huizen opknapten en dan doorverkochten aan derden. Dat waren meestal hispanics of zwarte starters, first time home buyers.

Zijn klanten, dus die kleine ondernemers, kochten die huizen met mijn centen. Ik had een eigen bedrijf, gespecialiseerd in het financieren van die lui. Mijn leningen waren maar voor een maand of zes, want nadat Bobs klanten het verwaarloosde huis van hem hadden gekocht, knapten ze het op en verkochten het meteen weer. Ik werd op dat moment terugbetaald, ontving een leuke rente, en iedereen was er rijker mee geworden.

Iedereen gelukkig.

Bob zag er verwaarloosd uit. Het was duidelijk dat hij zich al vier dagen niet had geschoren. De Bob die ik kende, had altijd een mooi pak aan en was altijd tot in de puntjes verzorgd. Hij schoof aan bij mij op de bank.

‘Tom’, zei hij, ‘Ik heb problemen. Ik zal het maar direct opbiechten: ik heb 50 duizend dollar nodig. Nu!’ ‘Jongen, wat is er aan de hand?’, vroeg ik. ‘Tom’, zei hij, ‘ik wil je niet betrekken in mijn problemen.’

‘Ja, maar Bob, je vraagt een hoop. Wat is er aan de hand?’

‘De FBI zit achter me aan. Ze verdenken mij van loan fraud. Ze zeggen dat ik heb meegewerkt aan het verstekken van leningen aan niet-kredietwaardige illegale Mexicanen. Ik zou hebben samengewerkt met hypotheekverstrekkers om ervoor te zorgen dat die mensen hun eerste huis konden kopen. Tom, ik heb ze alleen maar willen helpen hun Amerikaanse droom te verwezenlijken. Nu moet ik een dure advocaat inhuren.’

Het was Kerstmis, 2004. De huizenmarkt vertoonde toen al slechte voortekenen. Al in het voorjaar van 2001 – dus nog voor 11 september – zagen we dat het niet goed zat. De grote klappen die de internetindustrie had gekregen, hadden hun effect gehad op Denver. De huizenprijzen waren sinds 1990 verdubbeld, nu leek die boom voorbij.

Misschien een periode om me eens rustig terug te trekken en wat voorzichtiger aan te doen, dacht ik. Misschien zouden mijn klanten die huizen nu moeilijker kunnen verkopen en zouden hypotheekverstrekkers moeilijker gaan doen. Misschien moest ik maar eens met pensioen.

Betere burgers
Wat ik toen niet zag aankomen, was dat mijn zaakje pas net was begonnen. De regering-Bush was druk doende met stimuleringsmaatregelen om allochtonen ook huizen te laten kopen. Sociologen hadden bewezen dat huiseigenaren een beter soort staatsburger waren. Dat er minder misdaad gepleegd zou worden als iedereen een eigen huis zou hebben.

In hun haast om van iedere huurder een koper te maken, gaven ze zelfs cursussen aan de minst geschikte toekomstige huiseigenaars – om ze alvast voor te bereiden op het grote moment.

Opeens belde iedereen mij. ‘We willen ook geld van je lenen, Tom, wij willen ook in die fix and flip business. Huizen goedkoop kopen is makkelijk. Wij knappen ze op en verkopen ze dan weer aan al die minderheden die allemaal staan te springen om huiseigenaar te woorden. Let’s go!

Ik ben al vijftig jaar werkzaam in deze wereld. Eerst als werknemer bij een financieringsmaatschappij, later als makelaar; de laatste vijftien jaar werk ik voor mezelf. Toen ik begon, in 1958, was de term subprime loan, waarmee de hele kredietcrisis begon, natuurlijk nog niet bekend. Toch is dat precies wat wij toen deden.

Mijn toenmalige werkgever, Household Finance (sinds 1993 deel van HSBC, ’s werelds grootste Britse bank) was een bekende consumentenkredietbank met meer dan duizend kantoren in de VS.

Later, als management trainee bij een andere grote zaak, Avco Financial Services (later onderdeel van de bankenreus Citicorp.), leerde ik de fijne kneepjes van het vak. Wij specialiseerden ons vooral in tweede hypotheken voor mensen die niet bij de bank terechtkonden. Mensen die te weinig verdienden, te veel schulden hadden of niet goed terugbetaalden.

De uitdaging was dus om, tegen hoge rente, veel leningen te verkopen die toch terugbetaald zouden worden. We noemden onszelf ‘bankiers voor de gewone man’. Wij leenden geld op Wall Street tegen lage rente en leenden dat weer uit voor meer.

Tot ongeveer 1980 was dit een uitstekende business, zij het een business met – laat ik maar eerlijk zijn – een luchtje eraan. Mensen die een tweede hypotheek op hun huis namen, bazuinden dat niet rond. Die kredietbanken hadden hun kantoren meestal op de bovenverdieping ergens in een tweederangs shopping center.

Toch, en dit raakt de kern van het huidige probleem, was er een grote behoefte aan onze diensten. We hadden alleen de moeilijke gevallen als klant, en dat vereiste een andere werkwijze dan bij gewone hypotheken.

Om te beginnen had een zeer uitvoerig gesprek plaats met de toekomstige lener. Persoonlijke vragen als: ‘Zijn jullie wel getrouwd?’, en: ‘Bent u in verwachting, mevrouw?’, en: ‘Hoe moet dat dan met de kinderen als wij uw inkomen nodig hebben om onze hypotheek te betalen?’, waren normaal.

En dat was nog maar het begin. ‘Waarom hebben jullie nu weer geld nodig? Is dat wel verantwoord? Wij willen morgenochtend om negen uur eens komen kijken.’ Dat was niet alleen om het huis op waarde te laten schatten door onze eigen taxateur, maar ook om eens te zien hoe die mensen leefden en om eens in de buurt rond te kijken.

Wanneer die lening dan eindelijk werd verstrekt en dertig dagen later de eerste betaling uitbleef, was het diezelfde medewerker in datzelfde kantoor die direct belde om te vragen wat er aan de hand was. Elk probleem werd direct behandeld. Goed, we verstrekten leningen aan minder ideale klanten, maar desondanks waren onze verliezen minimaal. Dat ging goed tot eind jaren zeventig.

Toen kwamen de computers.

Langzamerhand leken al die kantoren niet meer zo nodig. Waarom kunnen schuldenaren niet bellen naar een centraal gelegen call center en daar veel efficiënter worden behandeld? Waarom laten we die mensen niet bellen door iemand uit India, iemand die veel minder geld kost? En nu alle kredieten centraal geregistreerd worden, zijn al die vragen (die overigens inmiddels door de privacywetgeving verboden waren) ook niet meer nodig.

Nu we er toch over nadenken: waarom hebben we eigenlijk nog mensen in dienst? Waarom laten we dit werk niet door onafhankelijke tussenpersonen doen? We geven ze provisie – zijn we mooi van al die werknemers af.

In plaats van een medewerker van de bank, begon de tussenpersoon het vak over te nemen. Die kreeg alleen betaald als er een lening tot stand kwam. Geen wonder dat er meer leningen werden afgesloten. Kennissen en vrienden van mij werden ook hypotheekadviseur. In onze staat Colorado had je niet eens een vergunning nodig. Je opende gewoon een kantoortje.

Ik zag in mijn omgeving een voormalige taxichauffeur en een voormalige automonteur die op een goeie dag een net pak aantrokken, een das omdeden zich voordeden als hypotheekadviseurs. In hun advertenties stond dat ze huiseigenaren konden adviseren over wel 47 verschillende soorten leningen.

Begin jaren negentig organiseerden de banken voor die nieuwe tussenpersonen de ene na de andere leuke bijeenkomst met een lekker wijntje en een hapje. Klanten hoefden die banken niet meer zelf te zien – als die tussenpersoon maar leningen voor ze afsloot.

Toen ontstond er een nieuw vak, dat van ‘onafhankelijk taxateur’. Die waren inmiddels ook voor zichzelf begonnen en deden wat de tussenpersoon van hen verlangde. Hoeveel moet het huis waard zijn om die lening van jou erdoor te krijgen bij de bank? 125 duizend? Maar het huis is maar 120 duizend waard. Ja, als je zo gaat zitten zeuren, ga ik wel naar een andere taxateur, zei de tussenpersoon dan. En zo ging het.

Hetzelfde scenario trad in werking bij standaardklanten die een huis wilden kopen. Onafhankelijke tussenpersonen, onafhankelijke taxateurs. Vaak mochten de tussenpersonen zelf beslissen wie een lening kreeg. Ze haalden een klant door het computerbestand, en als daar niets raars uit kwam, was het oké. Het innen van de schulden werd uitgevoerd door beheersmaatschappijen. De klant zelf werd steeds onzichtbaarder.

De echte bank of financieringsmaatschappij had intussen niets meer te doen. Die hoefde alleen maar te bedenken hoe die hypotheken weer door te verkopen waren aan groothandelaren, om vervolgens op Wall Street weer te worden doorverkocht – aan pensioenfondsen of banken in Nederland, bijvoorbeeld.

Derderangs wijkje
Intussen konden die gebundelde hypotheken alleen verkocht worden als een eerlijke en ervaren rating agency die leningen eens grondig onderzocht. Ook dat werd uitbesteed aan derden, zoals het bedrijf Standard & Poor, dat door de bank betaald werd.

Toen een zeer betrouwbare maatschappij als HFC vertelde al 120 jaar lang ervaring te hebben met het soort mensen dat een tweede hypotheek nodig heeft, vonden de jongens en meisjes die net van de universiteit kwamen en nog nooit door een derderangs wijkje hadden gewandeld het allang mooi.

De regering-Bush vond dit in het begin prachtig en speelde heerlijk mee. The Ownership Society, een samenleving waarin alleen nog huiseigenaren bestonden, leek werkelijkheid te worden.

Maar na 11 september begon de Amerikaanse regering de rente te verlagen, om de dreigende recessie het hoofd te bieden. Zo kwam er steeds meer geld in de markt, op zoek naar hoog rendement. Aan subprime-hypotheken kon veel verdiend worden, dus moesten nog meer van die hypotheken verkocht worden. De druk was hoog.

Ook op de reguliere hypotheekmarkt moesten steeds meer leningen worden afgesloten met een hoog rendement. De standaarden werden ook daar langzaam maar zeker verlaagd. Eerst waren het alleen kredietwaardige mensen met goede banen en dito vooruitzichten die A-hypotheken kregen; nu werden die hypotheken ook aan minder goede leners gegeven. Opeens – zo leek het tenminste – kon iedereen een heel groot huis kopen en twee SUV’s hebben.

In de luxe buitenwijk waar ik woon, stond een huis te koop voor 600 duizend dollar. Het had vier badkamers en een garage voor zes auto’s. Wie kocht zo’n huis? Twee pas samenwonende twintigers zonder kinderen. Zij is parttime verpleegster in een ziekenhuis; hij werkt bij een telefoonmaatschappij.

Toen ik het uit nieuwsgierigheid onderzocht, bleek dat dit huis was gekocht zonder een cent eigen geld en met twee ‘groeihypotheken’ waarbij ze de eerste twaalf maanden maar weinig rente hoefden te betalen. Daarna schoot de rente omhoog. Deze lening staat in de papieren van de bank als een ‘Alt.A’, een lening met solide onderpand aan kredietwaardige mensen.

Jingle mail
En toen, rond 2004, begon de hypotheekmarkt voor het eerst in de problemen te raken. Al snel bleek dat de mensen niet reageerden of betaalden na een telefoontje uit India. Prompt wisten de geldschieters niet meer wat te doen.

Als een klant met twee maanden achterstallige aflossing dan terugbelde om een regeling te treffen, kon de man in het call center alleen maar zeggen dat hij twee termijnen moest overmaken. Dat waren de voorschriften. Wanneer de huiseigenaar dan toch maar één termijn overmaakte, werd dat geld teruggestuurd: hij liep toch twee betalingen achter?

Als de wanhopige huiseigenaar dan weer belde, kon hij de man of vrouw aan de andere kant van de oceaan niet meer te pakken krijgen. Of hij kreeg zijn verhaal niet goed uitgelegd. Het is geen wonder dat zulke – dikwijls arme – mensen op zo’n moment tegen de bank zeggen: neem het huis dan maar weer terug. Dit bracht in onze wereld een nieuwe term met zich mee: jingle mail, het geluid van huissleutels die per post naar de bank werden gestuurd.

Het huis van de twintigers in mijn buurt staat nu al meer dan een jaar te koop, want ‘de relatie liep niet echt lekker en het is zo ver van de stad’, vertelde zij mij droevig toen ik haar vorige maand in de winkel zag. De maandlast is nu 5.000 dollar; er is geen schijn van kans dat zij het kunnen verkopen voor de hypotheekwaarde. Hij woont nu boven. Zij beneden.

Hoe dit drama zal aflopen, weet ik niet, maar de statistieken geven aan dat dit soort leningen een veel groter probleem zijn dan de subprime-hypotheken, hoewel daar het eerst de hardste klappen vielen. Die markt schudt nu op zijn grondvesten; het ziet er niet naar uit dat het spoedig beter wordt.

Ook met mijn vriend Bob is het niet goed afgelopen. Hij is onlangs veroordeeld tot 4 jaar gevangenisstraf. Hij zit nu in een gevangenis in Florida. Het bleek dat hij – en duizenden makelaars en hypotheekadviseurs in heel Amerika met hem – naar schatting 3 miljoen illegalen aan huizen had geholpen. Gefingeerde fiscale nummers. Niet-bestaande banen. Geen aanbetalingen. Leningen aan mensen die niet eens wisten wat ‘huizenbezit’ eigenlijk inhield en de makelaar belden wanneer de gootsteen lekte.

Dat veel mensen hun hypotheek nu niet meer kunnen of willen betalen, is logisch. Nu de hypotheekverstrekkers dat huis weer terugnemen, zijn er geen kopers meer: alle potentiële kopers in de ‘subprime-buurten’ hebben al een huis, of zijn net hun huis uitgezet en zijn weer huurders geworden. In dit soort wijken zijn de huizenprijzen gehalveerd.

En als meneer en mevrouw de subprime-lener zien dat het huis naast ze voor de helft is verkocht, duurt het vast niet lang meer voordat ook zij hun hypotheekverstrekker vaarwel zeggen.

Meer over