Bij je familie in het krijt voor een huis

Lenen van je eigen familie om een huis te kopen is populair én lucratief. De koppeling zakelijk en privé biedt voordelen maar heeft ook valkuilen. Vier vragen over de familiebank.

Wilco Dekker
null Beeld Peter van Hugten
Beeld Peter van Hugten

De familiebank?

Zo wordt het genoemd als familie (vader/moeder, oom/tante, opa/oma) meehelpen bij het kopen van een huis. Het kan een uitkomst zijn in deze tijd, nu de banken strenger geworden zijn rond hypotheken en de huizenprijzen weer oplopen.

Dat hulp van de familie handig kan zijn, blijkt in de praktijk. Uit een rondvraag onder tweehonderd notarissen van het RTL Z-programma Money Talks bleek onlangs dat de meesten van hen het aantal familieleningen met meer dan 10 procent heeft zien toenemen. Sommige notarissen zagen zelfs een verdubbeling.

Het gaat meestal om bedragen tussen de twintig en vijftig mille, maar bij een op de vijf familieleningen is het een ton of meer. Als je ouders of andere familieleden met geld hebt - zoniet, helaas, dan hoef je niet verder te lezen - is het zeker aan te raden bij hen aan te kloppen. Want de voordelen zijn groot, niet alleen voor de huizenkoper zelf, maar ook voor het familielid dat het geld uitleent.

Hoe werkt dat?

Sparen levert zoals bekend aan rente bijna niets meer op. Dan is het aantrekkelijker je (klein)kind of neef of nicht het geld, dat immers toch maar staat te verpieteren, te lenen voor de aanschaf van een huis, tegen een rente van bijvoorbeeld 5 procent. Als je een ton uitleent aan je kind tegen 5 procent rente, levert dat vijf mille op en dat is veel meer dan de spaarrente van de bank.

Maar daarmee is de koek nog niet op, berekent de Consumentenbond op zijn website. Je kunt besluiten elk jaar drieduizend euro terug te schenken, bijvoorbeeld omdat het kind bij de bank tegen 3 procent had kunnen lenen. Je kind betaalt dan vijfduizend euro rente, krijgt drieduizend euro terug van zijn ouders en (bij 40 procent belastingheffing) ook nog eens tweeduizend euro van de fiscus. Per saldo betaalt hij dan nul euro per jaar voor de lening. En de ouders hebben een goed rendement op het geld van 2 procent, nog altijd meer dan bij de bank. Een win-winsituatie heet dat. Bovendien gaat het geld niet naar die (nog steeds niet populaire) bank, maar het blijft in de familie. Het mag ook voor verbeteringen of onderhoud aan de eigen woning. Hoe hoger de rente, hoe groter het voordeel.

Mag dat zomaar allemaal?

Nee, niet zomaar. Zo geldt bovenstaand voorbeeld voor een aflossingsvrije hypotheek bij de ouders. Dat kan bij kinderen die op 1 januari 2013 al een hypotheek hadden. Voor starters heeft de familiebank ook veel voordelen, maar die zullen moeten aflossen via een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Verder mag de familiebank niet een willekeurige rente in rekening brengen; die rente moet 'zakelijk' zijn. Volgens jurisprudentie is dat maximaal een kwart hoger (of lager) dan bij de bank. Bekijk dus wat de banktarieven zijn voor de betreffende soort lening en bewaar die, voor als de fiscus er vragen over heeft. Verder telt de rente op de familielening mee voor de woonlasten. De bank berekent die om te bepalen hoeveel hypotheek je maximaal kunt lenen. Je kunt dus niet een duurdere woning kopen dan je anders zou doen dankzij een familiebankhypotheek. Als dat wel de inzet is, kunnen de ouders (of wie ook) beter een schenking doen.

Verder moeten alle bedragen ook daadwerkelijk heen en weer overgemaakt worden, anders kan de fiscus de renteaftrek weigeren. Het is zaak alles op papier vast te leggen, niet alleen voor fiscus en bank, maar ook voor elkaar, zodat de spelregels duidelijk zijn. Zo'n schriftelijke overeenkomst kun je zelf opstellen. De Consumentenbond heeft een boekje De Familiebank (leden 10,50 euro, niet-leden 13,25). Maar omdat een klein foutje al fataal kan zijn bij lenen via de familiebank, kan het raadzaam zijn er een in vermogensplanning gespecialiseerde (EPN-)notaris bij te halen.

Prima. Op naar de familiebank dan maar, als je familie geld heeft en je een huis wilt kopen?

Niet zomaar, adviseert Aniel Autar, oud-voorzitter van de EPN-notarissen, eindredacteur van De Familebank, die ook onderzoek deed voor Money Talks. Bij een familielening veranderen de verhoudingen voorgoed. Je bent niet langer alleen ouder en kind (of opa en oma en kleinkind), maar ook uitlener en schuldenaar. Wat gebeurt er als de vriend van uw dochter ervandoor gaat? Of als uw kind arbeidsongeschikt wordt? Gaat u echt uw kind op straat zetten als de aflossing niet is betaald? En zijn er nog meer kinderen, die misschien ook wel een lening van de familiebank willen? 'Een familielening kan profijtelijk zijn voor beide partijen', zegt Autar. 'Maar het is geen grapje. Denk er eerst goed over na.'

Meer over