Opinie

'Waarom zet niemand daar een mobiele ruimte voor koffie, broodjes en wifi neer?'

De vastgoedwereld loopt achter, vindt Gregor Heemskerk: bedrijven zullen de komende jaren kleiner worden, niet groter. De leegstand zal dus toenemen - tenzij er tijdig wordt ingegrepen.

OPINIE - GregorHeemskerk
Leegstand in Rotterdam. Beeld ANP
Leegstand in Rotterdam.Beeld ANP

U kent ze wel, die businessparken langs de snelweg. Optimale bereikbaarheid, met een prachtige inrichting, een perfecte uitvalsbasis voor zaken doen. In juni op de vastgoedbeurs Provada in de Amsterdam RAI liggen de glimmende brochures van bijvoorbeeld Leidschendam, Woerden en IJsselstein met kansen voor kantoren en bedrijfsterreinen. Allemaal toplocaties.

Onlangs bezocht ik het Adam Smith Building op het International Businesspark Riekerpolder. De Riekerpolder is zo'n toplocatie langs de A4, met als blikvanger het roze kantoorgebouw gehuurd door Mexx. Voor Mexx was Nissan de huurder. De Riekerpolder is een zogenaamde toplocatie. Vlakbij Schiphol, langs de snelweg, zichtlocatie. Kan niet beter, toch?

Ik was er op bezoek bij APTO. Dit bedrijf is opgericht door een paar slimme studenten Bouwkunde TU Delft, met frisse blikken en vernieuwende ideeën. APTO en Twynstra Gudde hebben recent onderzoek gedaan naar de huisvestingsvoorkeuren van de creatieve industrie in Nederland. Tevens is een scan ontwikkeld om voor leegstaande kantoren snel te kunnen beoordelen of een gebouw potentie heeft om flexibel te verhuren voor de creatieve industrie, plus een businesscase om de return on investment inzichtelijk te maken.

Ik nam de afslag van de A4, reed door de lelijke, rommelige zone van de oevers van het Nieuwe Meer. De zone met als nevenfunctie een ontmoetingsplaats voor homo's. Ik moest door een opmerkelijk smal tunneltje, waar twee auto's elkaar nauwelijks kunnen passeren, en reed het internationale businesspark op. Mijn routeplanner gaf aan: bestemming bereikt. Ik was er. Maar waar was dat gebouw? Om mij heen zag ik grote anonieme kantorengebouwen. De bewegwijzering ontbrak. Ik zag een groot parkeerterrein zonder naamsaanduiding en zonder adres. Zou het hier zijn?

Ik reed een rondje over het businesspark en kon het gebouw niet vinden. Al bellend met Robert Arkenbout van APTO loodste hij mij de parkeergarage binnen, waarvan de entree onherkenbaar achter het gebouw bevond, niet zichtbaar vanaf de weg. In de parkeergarage ontbrak eveneens bewegwijzering, zodat ik ook hier moest zoeken naar de trap naar de receptie.

Huurgarantie
Uiteindelijk aangekomen vroeg ik waarom APTO hier gevestigd is? Hij antwoordde dat APTO is een jong, klein bedrijf is dat flexibel wil huren. En dat kan hier: projectontwikkelaar G&S Vastgoed biedt kantoorruimte aan tegen een lage prijs en het contract is per maand wederzijds opzegbaar. Maar waarom treedt de voormalige projectontwikkelaar van het gebouw op als verhuurder en niet de belegger, het Duitse vastgoedfonds WestInvest InterSelect? Dat komt omdat de belegger bij de koop van het kantoorgebouw een 10-jarige huurgarantie bij G&S Vastgoed heeft bedongen. Dat betekent dat bij leegstand, de verkopende projectontwikkelaar de huur voor de leegstaande ruimten aan de koper moet betalen gedurende 10 jaar. Vervolgens heeft die projectontwikkelaar flexibelhuren.nl geïntroduceerd, om een beetje van die huur terug te verdienen.

Het Adam Smith Building is niet geschikt voor flexibel huren. Ook de lokatie is er niet voor geschikt. Dat laatste maakt Riekerpolder een typisch Nederlands bedrijvenpark: nauwelijks openbaar vervoer, geen goede verbinding met het stadscentrum, geen voorzieningen, geen café of toegankelijk restaurant, anonieme gebouwen. Geen sfeer, geen identiteit. Uit het onderzoek van APTO en Twynstra Gudde naar de huisvestingsvoorkeuren van de creatieve industrie komen juist deze zaken als belangrijkste naar voren.

Broodje eten
Omdat je nergens op het businesspark een broodje kan eten, zijn de mannen van APTO een paar keer het bedrijfsrestaurant van buurman PriceWaterhouseCoopers binnengelopen om te lunchen. Ze zijn daar herhaaldelijk weggestuurd. Overigens geen slimme zet van PWC: studenten wegsturen, terwijl je in de nieuwe verhoudingen van de netwerkmaatschappij daar je voordeel mee kunt doen. De frisse, vernieuwende ideeën van APTO zijn een kans, geen bedreiging. Maar dat terzijde.

Het voorbeeld van de Riekerpolder maakt overduidelijk dat de vastgoedwereld nog steeds niet snapt wat er aan de hand is. Vastgoedondernemingen, vooral de beleggers in kantoren, zien flexibele verhuur als een tijdelijk ongemak. Het is windowdressing, goed voor het imago, maar als je flexibel verhuren een succes wil maken vergt het kennis van zaken en is het tijdrovend, en dat past niet in de visie en de kostenstructuur van een beleggingsfonds. Vroeger kon de belegger vertrouwen op de voorspelbare geïndexeerde cash flow van een huurcontract en een redelijk voorspelbare exit yield. Maar die tijd is echt voorbij.

Denken
De tijdelijke verhuur in het Adam Smith Building is slecht georganiseerd, zonder overtuiging, vermoedelijk om geen investeringen te hoeven doen. Je ziet zo'n belegger denken: als ik straks mijn 22.000 m2 kantoorruimte weer kan verhuren aan één of twee grote bedrijven, is mijn rendement weer verzekerd. Waarom zou ik zo veel moeite doen en kosten maken voor flexibele verhuur? Om twee redenen is deze gedachte volledig achterhaald want rendementen op dit soort locaties zullen onvermijdelijk verder dalen.

Ten eerste gaan de huidige beleggers veelal uit van de huidige huurcontracten. Deze contracten kennen nu nog goede huurprijzen en condities, want voor de crisis afgesproken. Over een tijdje zullen op Riekerpolder de eerste 5- of 10-jarige huurcontracten aflopen. Die goede huurprijzen zijn de komende jaren bij contractonderhandelingen ondenkbaar.

Ten tweede omdat de vraag naar kleinschalig, flexibel huren zal flink groeien, mede onder invloed van Het Nieuwe Werken en Het Nieuwe Netwerken. Bedrijven worden kleiner, niet groter. De grote gebouwen van de Riekerpolder zijn hier in hun huidige staat niet voor geschikt.

22.000 vierkante meter
Dat betekent extra investeringen om gebouw en gebied aan te passen, en die kosten zijn niet voorzien. De kans dat, na afloop van het huidige huurcontract, er een bedrijf tekent voor 22.000 m2 is klein. Het is dan ook onvermijdelijk dat op de Riekerpolder en op andere businessparken de rendementen van vastgoedbeleggingen nog verder zullen dalen en daarmee ook de waarde van de belegging. Daarnaast kent de Riekerpolder zulke slechte voorzieningen dat leegstand in de gebouwen waarschijnlijk is.

Als je bij APTO uit het raam kijkt, zie je een braakliggende bouwkavel liggen. Waarom komt er niemand op het idee om daar een kleine, mobiele ruimte voor koffie, broodjes en wifi neer te zetten? Waar je 's zomers in strandstoelen kan liggen? Waarom slaan de beleggers de handen niet inéén? Wij filosofeerden over een occupy actie. We bezetten de kavel en zorgen dat er koffie, lunch en wifi komt.

Beste beleggers van gebouwen op het international businesspark Riekerpolder en van andere businessparken, het spook der leegstand zal ook uw 'toplocatie' bezoeken. U kunt nu maatregelen treffen voor uw gebouw of het gebied. Straks bent u te laat en is nog meer leegstand het resultaat.

Gregor Heemskerk is manager bij Twynstra Gudde

undefined

Meer over