Opinie: Stop het rendementsdenken op de woningmarkt

De komende jaren moeten er honderdduizenden woningen worden gebouwd. Hoe voorkom je dat die huizen straks opnieuw een prooi worden voor geldbeluste beleggers? Diverse initiatieven geven reden tot een sprankje hoop, stelt Floor Milikowski.

Nieuwe bewoners van de almeerse wijk Osterwold zijn bezig met de aanleg van een moestuin.  Beeld ©raymond rutting photography
Nieuwe bewoners van de almeerse wijk Osterwold zijn bezig met de aanleg van een moestuin.Beeld ©raymond rutting photography

Vorige week werden we als samenleving opgeschrikt door de aangekondigde invoering van de coronapas. Vanaf dit weekend heeft iedereen een groen vinkje nodig van de overheid om toegang te krijgen tot een theater, café of sportkantine. Een naargeestige maatregel waarvan minister Hugo de Jonge eerder dit jaar nog zei dat het wettelijk verboden zou moeten worden. Maar dat principe ging probleemloos overboord.

Het is misschien wel typerend voor de tijd. Visie is als een olifant die ons het zicht belemmert. Principes en idealen zijn leuk maar pragmatisme is handiger. Kunst is echt heel belangrijk maar er moet natuurlijk wel geld worden verdiend. Wonen is… Tsja, wat is wonen eigenlijk. Een grondrecht? Een thuis? Een pensioenpotje? Een aftrekpost? Een speeltje voor beleggers?

We weten het niet meer zo goed. En dat geldt voor veel meer dingen. Zorg, onderwijs, sport, cultuur, zijn ze er omdat het onmisbare onderdelen zijn van de samenleving, of omdat ze nuttig zijn bij het draaiend houden van de BV Nederland? Staat de samenleving in dienst van de ambitie om als land zoveel mogelijk geld te verdienen of staat het verdienen van geld in dienst van de samenleving?

Een paar jaar geleden werd ik door de directeur van de Amsterdamse dienst Grond en Ontwikkeling uitgenodigd om te spreken tijdens een heisessie van zijn team. De directeur, die inmiddels is vertrokken, staat bekend als een keiharde onderhandelaar die marktpartijen tot het uiterste dreef in zijn onderhandelingen bij de uitgifte van grond. Hij wist als geen ander hoe gewild bouwgrond in de hoofdstad is en hoeveel geld beleggers, bouwbedrijven en ontwikkelaars er kunnen verdienen met de verkoop en verhuur van woningen.

Hoe harder hij het spel speelde, des te meer geld verdiende hij voor de gemeentekas. Met dat geld konden scholen, sportvelden, zwembaden, parken en andere publieke voorzieningen worden gefinancierd, waar alle Amsterdammers, jong en oud, arm en rijk gebruik van kunnen maken. Hij glunderde toen hij me vertelde over zijn strategie, trots als een pauw over de manier waarop hij stal van de rijken om het te geven aan de armen.

Ik stelde een tegenvraag: wat nou als die harde onderhandelingen ertoe leiden dat de grondprijzen zo hoog worden, dat diezelfde beleggers, bouwbedrijven en ontwikkelaars zich gedwongen voelen om voor die woningen vervolgens zulke hoge prijzen te vragen dat ze niet meer betaalbaar zijn voor de mensen die het meest afhankelijk zijn van goede collectieve voorzieningen?

‘De verbeelding aan de macht’, bestaat het nog? Ik denk aan Mark Rutte in een oude fauteuil, mijmerend over een zesde termijn. Aan Stef Blok als minister van Wonen met een stapel glanzende folders onder zijn arm op een vastgoedbeurs in Singapore om onze sociale woningvoorraad te verkopen aan Duitse, Britse en Amerikaanse beleggers.

Ik denk aan de directeur van het grondbedrijf die met goede bedoelingen het verkeerde doet. Ik denk aan voormalig Rijksbouwmeester Floris Alkemade, die schrijft: ‘Alsof het land is overgedragen aan bijziende accountants. (…) We hebben de keuze uit vierhonderd staafmixers, maar teren in op ons maatschappelijk kapitaal.’

Maar ik zie ook iets heel anders: een samenleving die staat de popelen om het anders te doen, om oude systemen te ontmantelen en nieuwe, toekomstbestendige systemen op te tuigen. Boeren die vragen om leiderschap bij de omslag naar een ander, duurzamer verdienmodel, klimaatmarsen, protest tegen uitsluiting en discriminatie, en onlangs eindelijk een woonprotest. En dan zie ik ook weer Floris Alkemade, die zegt: als je de verschillende opgaven op de juiste manier met elkaar verbindt, komen de antwoorden vanzelf.

Zoals bij wooncoöporatie De Warren op het nieuwe Centrumeiland van IJburg. De leden van de coöperatie ontwikkelen daar in eigen beheer een complex met zestien sociale huurwoningen en twintig middeldure woningen. Het gebouw zal meer energie opwekken dan het verbruikt en met een groene gevel, een groene binnentuin en een eigen regenopslagsysteem is opgewassen tegen de hoosbuien die zich steeds frequenter zullen voordoen.

Het complex wordt gemaakt van, deels hergebruikt, hout en is zo ontworpen dat de bewoners elkaar veel ontmoeten en samen een gemeenschap vormen. Omdat er geen belegger, ontwikkelaar of consortium aan te pas komt, hoeft er geen winst te worden gemaakt, kunnen de prijzen relatief laag blijven en blijft de waarde die wordt gecreëerd met de bouw van de woningen in bezit van de coöperatie.

Betaalbare, duurzame woningen met aandacht voor sociale cohesie, het kan dus wel, maar het gaat niet vanzelf. Om De Warren mogelijk te maken, verlaagde de gemeente bewust de grondprijs, stelde het hoge eisen op het gebied van duurzaamheid en betaalbaarheid en hield het bij de uitgifte van dit kavel marktpartijen buiten de deur.

Zo zijn er veel meer voorbeelden van coöperaties en aanverwante initiatieven die de ruimte krijgen om het anders te doen. Op een groter schaalniveau gebeurt het in Almere Oosterwold. Op meer dan vierduizend hectare voormalig landbouwgrond, realiseert een gemeenschap van pioniers een nieuwe, volledig duurzame wijk.

Deze ontwikkeling maakt deel uit van een bredere trend van herwaardering van maatschappelijke waarden. Die is ook zichtbaar bij een voorhoede van beleidsmakers en ontwikkelaars en in de stedenbouw en architectuur. Steeds meer ontwerpers realiseren zich dat zij niet enkel vormgever zijn van een gebouw of straat, maar dat ze met het juiste ontwerp ook kunnen bijdragen aan een meer duurzame, inclusieve en weerbare samenleving.

Dat geeft hoop voor de toekomst. Maar durven we deze verandering te omarmen? De komende jaren moeten er honderdduizenden woningen worden gebouwd en daarbij staan we voor een keuze. Kiezen we voor het model van de afgelopen decennia waarin het financiële rendement van de woningen centraal staat en de maatschappelijke waarde ondergeschikt is? Of draaien we het om en kiezen we ervoor om woningen, straten en buurten te bouwen die een maximale bijdrage leveren aan het welzijn van individuen, gemeenschappen en de samenleving als geheel? De keuze is aan ons.

Deze tekst werd uitgesproken op het festival ‘Mag het licht aan’ in Amsterdam.

Floor Milikowski is journalist en sociaal geograaf.

Meer over