Opinie

Opinie: De wooncrisis oplossen begint met erkennen dat de problemen veelzijdig zijn

De discussie over het woonvraagstuk is gepolariseerd en doet geen recht aan de complexiteit ervan. Het is daarom tijd voor enige nuance.

In Amsterdam wordt geprotesteerd tegen de hoge huur- en huizenprijzen en het tekort aan woningen.  Beeld Joris van Gennip
In Amsterdam wordt geprotesteerd tegen de hoge huur- en huizenprijzen en het tekort aan woningen.Beeld Joris van Gennip

Recentelijk was er voor het eerst in vele jaren weer een groot woonprotest. Dat de woonproblematiek in Nederland groot is, daar lijkt iedereen het over eens. Toch lijkt er steeds meer verdeeldheid over de oorzaak. In recente bijdragen, waaronder die van Van Tilburg en Blom en Boelhouwer en de Zeeuw, wordt betwist of de wooncrisis vooral een financiële oorzaak heeft of komt door een tekort aan woningen. Deze discussie werkt polariserend en doet geen recht aan de complexiteit van het woonvraagstuk.

Deze opinie biedt de broodnodige nuance.

Het probleem is dat er twee vraagstukken door elkaar lopen die zelden goed verduidelijkt worden. Het eerste vraagstuk gaat over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen als plek om in te wonen. Als er te weinig woningen zijn, dan stijgen de huur- en huizenprijzen en nemen de wachtrijen voor de sociale huur toe.

Het tweede is een financieel vraagstuk. Woningbezit is óók een investering en dus spelen financiële factoren een grote rol in de huizenprijsontwikkeling en de verdeling van het woningbezit. Huizenprijzen zijn dus een product van de markt voor woonruimte, met de huur(waarde) als belangrijkste graadmeter, en de markt voor wooninvesteringen, met de rentestand als belangrijkste graadmeter.

Laat ik helder zijn: oorzaak nummer één voor de recente huizenprijsstijging is dat er veel kapitaal is voor een gegeven aantal woningen, getuige de historisch lage rentestand. De oorzaak ligt niet alleen bij het ruime monetair beleid van de ECB. Structurele en veelal globale factoren zoals lagere economische groei, vergrijzing of gestegen inkomensongelijkheid spelen ook een mogelijke rol. Nederlands beleid kan daar nauwelijks invloed op uitoefenen.

Door onze riante leennormen, hypotheekrenteaftrek en relatief lage belastingen op woningbezit, bepaalt beleid wel dat een Nederlandse koopwoning een relatief attractieve bestemming voor je geld is. Dat vertaalt zich niet per se in hogere woonlasten, maar kapitaliseert zich wel in hogere huizenprijzen en een stijgende vermogenskloof tussen bezitters en huurders. Onder economen heerst brede consensus dat dergelijk beleid onwenselijk is. Overheidsbeleid kan ook beïnvloeden hoe (on)aantrekkelijk de markt is voor beleggers, bijvoorbeeld door wetgeving over huurbescherming en zelfbewoning.

Al deze factoren bepalen wie woningen bezitten en wat ze waard zijn. Ze hebben veel minder van doen met de vraag naar woonruimte en in welke mate woningbouw nodig is om daarin te voorzien. Een discussie over de rol van woningtekorten ten opzichte van financiële factoren lijkt mij dus niet constructief.

Juist door de grote rol van financiële factoren is het lastig om het effect van woonaanbod op huizenprijzen te meten. Toch zijn er talloze signalen die erop wijzen dat dit effect significant is. De trend naar kleinere huishoudens betekent dat er steeds meer vraag is om alleen te wonen. Ook door geboorteoverschotten en migratie is de woningvraag toegenomen. Het beste bewijs dat het aanbod dat niet bijgehouden heeft, is de forse stijging van de vrije-sector huren de voorbije jaren: de marktprijs voor het gebruik van een woning.

Die problemen komen het meest tot uiting aan de onderkant van de markt. De wachtrijen voor de sociale huur zijn lang en worden verder versterkt door een maatregel als de verhuurderheffing. Het feit dat het voor beleggers zeer rendabel is om woningen op te splitsen in kamers of kleine appartementen, vaak met negatieve gevolgen voor de leefbaarheid, betekent ook dat er in dat segment veel vraag is. Steeds meer huurders zijn aangewezen op de vrije sector, maar niet iedereen kan zich dat tegen de huidige prijzen veroorloven. Zo bezien is het geen verrassing dat jongeren langer thuis blijven en dat dakloosheid is toegenomen.

De wooncrisis is daarmee een veelzijdig probleem dat zich niet in een eenzijdige uitleg laat vangen. Meer woningbouw, in alle segmenten van de markt, is de enige oplossing die ervoor zorgt dat huur- en koopwoningen structureel meer betaalbaar en beschikbaar worden. Maar daarmee zijn we nog niet klaar. Financiële factoren, in het bijzonder de lage rente, zijn de belangrijkste oorzaak voor de recente huizenprijsstijging en de toenemende ongelijkheid in de woonvermogens. Het Nederlands beleid lijkt die trend echter eerder te versterken dan te verzwakken. Het lijkt me dus hoog tijd voor een koerswijziging.

Matthijs Korevaar is woningmarktonderzoeker en als universitair docent financiering verbonden aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam.