de gidshuisbezit

Hoe kom ik van mijn dure hypotheek af? En heb ik zelf ook wat aan die hogere WOZ-waarde? 10 vragen over huizen en hypotheken

Wel of niet aflossen, die hypotheek? En levert een hogere WOZ-waarde de woningbezitter ook wat op? Reinout van der Heijden, hoofdredacteur van de Geldgids, beantwoordt elke week een geldvraag in de Volkskrant. Regelmatig gaan die vragen over het kopen van een huis of over hoe te besparen op de hypotheek. Tien vragen (en antwoorden) over huisbezit.

null Beeld Studio Vonq
Beeld Studio Vonq

Hoe kom ik als starter aan een eigen woning?

Voor mij is een woning kopen gunstig, omdat ik dan meer keuze heb en minder betaal dan bij een huurwoning. Het schijnt moeilijk te zijn om als starter een hypotheek te krijgen. Heeft u tips?

Wie een woning koopt, moet tegenwoordig zelf geld inleggen. Het kopen van een woning brengt altijd extra kosten mee. Bij een bestaande woning is dat 5 tot 6 procent en bij een nieuwbouwhuis 2 tot 3 procent, omdat u daar geen overdrachtsbelasting en minder notariskosten betaalt. Bij nieuwbouw is dus minder eigen geld nodig.

Ook de verbouwing kost geld. Bij nieuwbouw is het makkelijk om de woning naar uw eigen smaak af te maken en al deze kosten gefinancierd te krijgen. Bij een bestaande woning moet de verbouwing leiden tot een hogere woningwaarde. Dat is minder makkelijk aan te tonen. Wie niet de standaardkeuken wil maar iets duurders, moet dat ook bij nieuwbouw zelf kunnen betalen. Voor energiebesparende maatregelen willen banken wel extra geld lenen. De maximale hypotheek kan dan stijgen tot 106 procent van de marktwaarde.

Verder valt er natuurlijk te besparen op de kosten voor hypotheekadvies. Voor starters op de woningmarkt is hypotheekbemiddeling zonder advies - bijvoorbeeld via Moneyou.nl - of online advies en afsluiten - denk aan Eyeopen.nl - een optie. Lees hier alle tips.

Hoe kies ik tussen kopen en huren?

Wij willen onze hypotheekvrije woning verkopen en kleiner gaan wonen, in de stad. Kiezen we voor kopen of huren? Ter informatie: wij zijn de 80 gepasseerd en willen de vijf kleinkinderen helpen met hun studie. De oudste is 14 jaar, de jongste 1 jaar.

Het voordeel van huren is flexibiliteit. Je kunt de huur altijd weer opzeggen en dan ben je van het huis af. Een huis kopen is een investering: je betaalt overdrachtsbelasting, makelaar, notaris en vaak ook achterstallig onderhoud. De vuistregel is: als je ergens niet langer dan vijf jaar woont, kun je beter gaan huren. Lees hier het volledige antwoord.

Bladeren door een gids met woningaanbod Beeld Marcel van den Bergh / de Volkskrant
Bladeren door een gids met woningaanbodBeeld Marcel van den Bergh / de Volkskrant

Kom ik in de problemen met mijn aflossingsvrije hypotheek?

Ik lees een bericht dat één op de zes mensen met een aflossingsvrije hypotheek later in de problemen komt. Hoe zit dat? Moet ik nu toch gaan aflossen?

Dat wordt inderdaad beweerd, maar zo dramatisch is het niet. Het bericht is afkomstig van een hypotheekadviseur die mensen blijkbaar graag schrik aanjaagt.

Een aflossingsvrije hypotheek heeft in principe een looptijd van 30 jaar. Daarna moet u de hypotheek verlengen of een nieuwe hypotheek afsluiten. Op dat moment kijkt de bank of u de verlengde of nieuwe hypotheek wel kunt betalen. Dan krijgt u te maken met de nieuwe hypotheekregels. Sinds 2013 kunt u geen aflossingsvrije hypotheek meer afsluiten. Alle nieuwe hypotheken moeten worden afgelost in 30 jaar tijd. Dat laatste is veel duurder. Sinds 2013 gaan banken ook bij aflossingsvrije hypotheken uit van rente inclusief aflossing. U lost niet af, maar de bank doet alsof u de aflossing wel zou moeten kunnen betalen. Bij het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek doen banken dat echter niet, zo blijkt uit een recente enquête van de Geldgids onder banken. De meeste banken gaan soepel om met het verlengen van de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar.

Kortom, u hoeft zich geen zorgen te maken als u met uw pensioen de hypotheekrente goed kunt betalen en als de aflossingsvrije hypotheek minder is dan de helft van de woningwaarde. Het is een goed idee om de hypotheek ook werkelijk af te lossen. Maar krom liggen om alles af te lossen, is ook niet nodig. Lees hier het uitgebreide antwoord.

Kan ik het huis van moeder kopen?

Na het overlijden van vader woont mijn moeder van 81 jaar alleen. Kan ik als kind haar hypotheekvrije woning kopen? Is dat gunstig voor de erfenis?

Nee, dat is vrijwel nooit gunstig. Het is bovendien heel ingewikkeld, maar ik doe toch een poging om het uit te leggen. Ik krijg deze vraag regelmatig. Lees hier het complete (ingewikkelde) antwoord.

De hypotheek: het liefst kijken we er niet meer naar om, maar dat zou u beter wel kunnen doen

Uw favoriete bezigheid zal het niet zijn, maar eens opnieuw in uw hypotheek duiken is een goed idee. Het kan zomaar geld schelen. Reinout van der Heijden legt uit waar je op moet letten.

Stop ik extra geld in het pensioenfonds of in het aflossen van de hypotheek?

Ik heb op mijn vijftigste een andere woning gekocht. Bij het hypotheekgesprek met de bank bleek dat mijn pensioen laag is, wel 40 procent minder dan wat ik nu verdien. Stop ik extra geld in het pensioenfonds of in het aflossen van de hypotheek?

Door de hypotheek extra af te lossen, verlaagt u de woonlasten. U heeft dan meer te besteden, maar minder dan als u het geld in uw pensioen zou stoppen. Honderdduizend euro steken in de hypotheek verlaagt de woonlasten met ongeveer 200 tot 300 euro per maand, terwijl diezelfde ton uw pensioen verhoogt met 500 tot 600 euro per maand. Het is een ruwe berekening, die geen rekening houdt met de belastingen. Over de pensioenuitkering betaalt u inkomstenbelasting. Daar staat tegenover dat u de extra stortingen heeft kunnen aftrekken.

Op de lange termijn is de hypotheek aflossen voordeliger dan extra geld steken in het pensioen. Toch kiest u daar niet voor. Het financiële voordeel komt bij aflossen deels terecht bij uw erfgenamen, terwijl u zelf het geld harder nodig heeft.

U kunt het pensioengeld het beste beleggen. Dat moet wel via een geblokkeerde pensioenrekening, zodat het geld pas vanaf uw pensionering vrij komt. Als u niet genoeg geld in uw pensioen kunt steken, kunt u de rest gebruiken om de hypotheek af te lossen en te sparen. Als u nu genoeg weet over te houden, is dat een goed teken. Dat bewijst dat u later ook met minder kunt rondkomen. Lees hier het uitgebreide antwoord.

Komt er een aflosboete? En is het dan nog wel slim om mijn hypotheek af te lossen?

Ik kijk met geldzaken niet ver vooruit, maar ik los wel mijn hypotheek af. Ik twijfel nu, als ik hoor dat in de toekomst de overwaarde van mijn woning belast wordt. Wat moet ik doen?

In de toekomst wordt niet de overwaarde van uw woning belast. Er komt dus ook geen aflosboete, zoals sommige politici beweren. Het blijft gunstig om de hypotheek af te lossen. Het kabinet wil vanaf 2020 een belasting invoeren op de eigen woning; een eigenhuistaks. Hoe vreemd het ook klinkt: de eigen woning is een bron van inkomen.

De woning is ook in de nieuwe plannen geen vermogen (box 3), maar inkomen (box 1). De hypotheekrente blijft daardoor aftrekbaar. De hoogte van de eigenhuistaks is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning, de betaalde hypotheekrente en het tarief van de inkomstenbelasting. Iemand met een hoog inkomen van meer dan 68.600 euro gaat dus meer voor zijn (deels) hypotheekvrije woning betalen dan iemand met minder inkomen. Lees hier de rest van het antwoord.

null Beeld ANP
Beeld ANP

Is de hypotheek aflossen extra gunstig geworden?

In mijn aangifte inkomstenbelasting zie ik ineens een aftrekpost ‘vanwege geen of kleine eigenwoningschuld’. Krijg ik nou een aftrekpost omdat ik de hypotheek deels hebt afgelost? Is dat iets nieuws?

Nee, die aftrekpost bestaat al sinds 2005 en staat bekend als de wet Hillen. Die is genoemd naar CDA-Kamerlid Hans Hillen die de wet destijds indiende. Het stimuleert het aflossen van de hypotheek. Voor de hypotheekrenteaftrek geldt al sinds de invoering - volgend jaar precies 125 jaar geleden - een belangrijke beperking. Huiseigenaren moeten ook een soort belasting betalen voor hun woongenot: het eigenwoningforfait. De hoogte van dat eigenwoningforfait is afhankelijk van de waarde van de woning.

De hypotheekrenteaftrek wordt verminderd met het eigenwoningforfait. Zodra het forfait hoger wordt dan de betaalde rente, krijgt de huiseigenaar een aftrek vanwege geen of kleine eigenwoningschuld. Dat is de wet Hillen. Die aftrek zorgt ervoor dat de renteaftrek precies op 0 euro uitkomt. Het forfait is daardoor alleen een aftrekdrempel, nooit een werkelijke bijtelling bij het inkomen.

Zitten er nadelen aan aflossen? Eigenlijk niet, maar u moet wel een reserve aanhouden voor toekomstige uitgaven voor onderhoud en renovatie. Anders moet u later de hypotheek weer uitbreiden en dat is duur, gezien de bijkomende kosten voor hypotheekadvies, bemiddeling en hypotheekakte. Hou dus genoeg geld achter de hand om het onderhoud van de woning uit eigen zak te betalen. Lees hier het uitgebreide antwoord.

Hoe kom ik van mijn dure hypotheek af?

Ik betaal nog acht jaar 4,3 procent rente over mijn aflossingsvrije hypotheek en los ieder jaar een deel af. De woning staat in een stadswijk met een slecht imago. De hypotheek is nu 142.500 euro en de woningwaarde schat ik op 132.500 euro. Hoe kom ik van mijn dure hypotheek af?

Uw hypotheek is hoger dan de waarde van uw woning. Niets aan de hand, zolang u de hypotheek maar niet openbreekt. Dat wil zeggen, zolang u maar niet verhuist of de hypotheek oversluit naar een lagere rente bij dezelfde of een andere bank. Uw hypotheek openbreken kost veel geld. U betaalt boeterente aan de bank en moet ook een hypotheekadviseur, notaris en taxateur inschakelen. Het voordeel van een lagere hypotheekrente bent u dan grotendeels kwijt.

U kunt beter doorgaan met aflossen. De woningprijzen stijgen momenteel flink. Ze liggen gemiddeld ruim 10 procent hoger dan de WOZ-beschikking van uw gemeente die gebaseerd op de waarde per 1 januari 2017. In een impopulaire stadswijk gaan de prijzen minder hard, maar vaak profiteert die met vertraging ook van de huizengekte. Lees hier het hele antwoord.

Wat heb ik aan die hogere WOZ-waarde van mijn huis?

De gemeente heeft de WOZ-waarde van mijn woning flink verhoogd, van 226 duizend euro naar 245 duizend. Wat heb ik daar aan? Dat gaat me vast geld kosten.

Wie een hypotheek heeft, kan juist profiteren van de hogere WOZ-taxatie door de gemeente. U kunt dat oordeel namelijk gebruiken om de risico-opslag van uw hypotheek te verlagen. Als de hypotheek meer is dan 50 tot 60 procent van de woningwaarde, betaalt u namelijk een verhoogde rente. Hoe hoger de hypotheek in verhouding tot de woningwaarde, hoe hoger de opslag de bank rekent voor het kredietrisico.

Stijgende woningprijzen zijn gunstig voor huiseigenaren met een hypotheek. Bij een hogere woningwaarde daalt het risico voor de bank, waardoor de risico-opslag omlaag kan. Het loont om de hypotheekrente bij de bank aan te kaarten, nu de woningen weer in waarde aan het stijgen zijn. Op de site van de bank staan de opslagen vermeld bij de overzichten van hypotheekrentes. Lees hier het complete antwoord.

IN BEROEP TEGEN DE WOZ? DOE HET ZELF

Als je het niet eens bent met de WOZ van je woning kun je bezwaar aantekenen. Via een bureau of gewoon zelf. In dat geval zijn de kosten lager en de kans op succes is even groot.

Hoe krijg ik klantenkorting op mijn hypotheek?

Mijn buurman betaalt een lagere hypotheekrente bij dezelfde bank als ik heb, omdat hij daar een betaalrekening heeft. Klopt dat? En waarom informeert mijn bank mij daar niet over?

De grote banken bieden 0,2 tot 0,25 procent korting op de hypotheekrente als klanten beschikken over een betaalrekening bij dezelfde bank. Zo’n korting is lucratief. Bij een hypotheek van 100 duizend euro scheelt het 200 tot 250 euro per jaar. Wie de rente tien jaar vastzet, kan duizenden euro’s besparen. Het loont dus om met de bankrekening over te stappen naar de hypotheekverstrekker.

Wie niet van zijn oude bank af wil, kan een tweede bankrekening openen om toch die korting te innen. Er zijn natuurlijk voorwaarden: er moet een maandelijks inkomen binnenkomen op de rekening en u moet de hypotheekrente via deze rekening betalen. Verder krijgt u de korting alleen bij het afspreken van een nieuwe rentevaste periode. Als u de hypotheek openbreekt, dan kunt u ook profiteren van de korting door snel een betaalrekening te openen.

U moet zelf opletten. Voor zover ik weet, wijzen banken hun klanten niet actief op de mogelijkheid om een korting te krijgen door betaalklant te worden. Lees hier hele antwoord.

Meer over